——唐某明诉上海浦东发展银行股份有限公司北京分行、付某国房 屋买卖合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2017)京01民终4355号民事判决书
2.案由:房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):唐某明
被告(上诉人):上海浦东发展银行股份有限公司北京分行(以下简称 浦发银行)
被告:付某国 【基本案情】
2012年10月31日,浦发银行与国强公司签署《融资额度协议》,约
定:“浦发银行向国强公司提供可循环使用的融资额度1800万元;哈尔滨 中强能源科技有限公司、付某国作为担保人为国强公司的上述债务提供 担保。”同日,浦发银行与付某国签订《最高额抵押合同》,浦发银行申 请办理了抵押权登记。
2012年10月31日,浦发银行又与哈尔滨中强能源科技有限公司(付某 国作为法定代表人)签订《最高额抵押合同》,以北京市东城区建国门内 大街×号×层10号、11号、12号房屋为国强公司《融资额度协议》项下 的债务提供最高额抵押担保。
2013年12月11日,浦发银行与国强公司签订《流动资金借款合同》, 国强公司申请提款,1800万元贷款现已发放。借款期限届满后,国强公司 不能按期偿还贷款。2015年6月16日,唐某明(买受人)与付某国(出卖人) 签订《房屋买卖合同》,付某国将已设抵押的18231号房屋售与唐某明, 有出卖人办理抵押注销手续,成交价格为1320万元,由买受人直接向出卖 人支付定金20万元。
2015年6月29日,浦发银行(甲方、抵押权人)、唐某明(丙方、买
方)、付某国(乙方、卖方)签订《三方协议》,约定:乙方以18231号房屋 向甲方提供抵押担保,丙方希望购买上述抵押房屋,乙方同意出售该房
屋,并以出售价款偿还甲方贷款。三方就买卖抵押房屋及偿还贷款债务, 达成协议。随后,由于18231号房屋被人民法院查封,无法办理房屋转移 登记手续,双方因此产生争议。购房尾款300万元现已解除监管返还唐某 明。
2016年8月4日,浦发银行自(2015)东执字第3911号执行案件中取得 案外人哈尔滨中强能源科技有限公司承担担保责任用以清偿债务的款 项9939232.95元。
【案件焦点】
1.如何认定《三方协议》的法律性质;2.《三方协议》与《房屋买 卖合同》的关系;3.《三方协议》与《房屋买卖合同》解除的法律后果 如何认定。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为:在合同签订后,原告唐某明支付 了购房款,被告付某国应当按约定交付房屋,虽其在履行义务过程
中,18231号房屋被法院查封,导致无法过户,但此权利瑕疵担保责任在于 被告付某国,其应当承担违约责任。但对于原告主张的诉讼损失费、利 息损失费和物业费等不予支持,对于原告所主张的差旅费及律师费,酌情 判定为10万元。对于合同解除后浦发银行,收取的1000万元还款应予退 还,浦发银行、国强公司、付某国的权利义务应恢复至原状态。
综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、 第九十七条、第一百一十五条之规定,判决如下:
一、解除原告唐某明与被告付某国于2015年6月16日签订的《北京 市存量房屋买卖合同》;
二、解除原告唐某明与被告付某国、被告上海浦东发展银行股份有 限公司北京分行于2015年6月29日签订的《三方协议》;
三、被告付某国、被告上海浦东发展银行股份有限公司北京分行共 同退还原告唐某明购房款1000万元;
四、被告付某国双倍返还原告唐某明定金40万元,并赔偿原告唐某 明损失10万元;
五、驳回原告唐某明的其他诉讼请求。
浦发银行不服一审法院判决,提出上诉。北京市第一中级人民法院 经审理认为:一审法院判令争议款项由付某国、浦发银行共同返还,判决
结果正确,但以唐某明系唯一受损方,有失公平为由进而判定本案各方的 合同责任,判理不当,本院予以纠正。另,相关款项的履行期限,一审法院 未予明确,本院对此一并纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八
条、第六十条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十条第一款第二项之规定,判决如下:
一、维持北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初29294号民事判 决第一、第二、第五项;
二、变更北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初29294号民事判 决第三项为:付某国、上海浦东发展银行股份有限公司北京分行于本判 决生效后十五日内,共同返还唐某明购房款1000万元;
三、变更北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初29294号民事判 决第四项为:付某国于本判决生效后十五日内,双倍返还唐某明定金40万 元,并赔偿唐某明损失10万元。
【法官后语】
我国合同法中并无混合合同之概念,但在民事领域中对于混合合同 这种非典型合同广泛存在。与混合合同相并列的还有纯无名合同以及合 同联立,三者都属于非典型合同的范畴。合同联立存在若干合同关系,而 混合合同只存在单个合同关系。
本案中,浦发银行、付某国、唐某明签订的《三方协议》存在三方 民事主体,相互之间形成了多重的权利义务关系。《三方协议》中,既体 现了浦发银行和付某国之间的担保合同关系,又体现了付某国和唐某明 之间的房屋买卖合同关系。三方之间的基础法律关系混合体现在《三方 协议》之中,体现了房屋买卖合同、担保合同关系、借款合同等多个有 名合同关系,具备了混合合同的成立要件。因此,《三方协议》系典型的 混合合同。
司法审判中,混合合同适用法律的难点,不在于当事人数量的众多, 而在于各方之间错综复杂的权利义务关系。不同于有名合同,混合合同 具有各方民事主体权利义务的不可分割性和交易的一体性,各方之间的 权利义务关系应在同一个合同框架内解决,即遵循各项权利义务单独认 定,合同履行情况整体认定的标准。
《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合 同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实 现合同目的……唐某明取得18231号房屋所有权的合同目的无法实现,因 此其享有合同的解除权。三方当事人在本案诉讼中一致同意解除《三方 协议》,法院据此判决予以确认。
本案一、二审皆认定浦发银行对18231号房屋无法办理产权转移登 记并无过错,且在《三方协议》履行期间亦无违约行为,但本案仍判令浦 发银行承担1000万元购房款的连带返还责任。对此,我们的依据如下:
不当得利之返还请求权。本案中,在《房屋买卖合同》和《三方协 议》均解除的情况下,浦发银行继续占有1000万元构成不当得利。唐某 明向付某国支付1300万元购房款系为解除房屋抵押进而取得房屋所有
权;付某国同意将上述购房款划转至浦发银行以实现债权。在无法办理 房屋产权转移登记的情形下,唐某明的给付目的不能实现,而浦发银行继 续占有1000万元钱款,双方的损益变动欠缺法律依据,浦发银行对1000万 元的占有构成不当得利。
《三方协议》中交易的一体性。如前文所述,唐某明支付第二笔购 房款的前提为完成房屋过户。虽然唐某明分两次支付购房款,且对第一 笔购房款1000万元的支付并未有此约定,但通过明确各方合同目的和交 易行为的一体性,可以认定唐某明支付全部购房款的目的是取得房屋所 有权,两次支付行为具有相同的目的,即取得房屋所有权。在唐某明合同 目的无法实现的情形下,实际占有相应钱款的合同当事人均应予以返
还。
社会经济的发展必然导致民事合同类型的多样化和复杂化,只要当 事人之间订立的合同不违反法律、行政法规的强制性规定,不违反公序 良俗,就应充分尊重当事人的意思自治,认定合同有效。审判实践中出现 了越来越多新类型的合同,这需要裁判者在面对纷繁复杂的合同纠纷时, 根据现有立法和司法解释,条分缕析,分析当事人订立合同的本意,理顺 各方权利义务关系,正确适用相关法律原则和规则,作出公正合理的裁判 结果。
编写人:北京市第一中级人民法院 柳适思 王志栋
