——叶某诉海门大生投资发展有限公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省海门市人民法院(2018)苏0684民初1953号民事判决书 2.案由:商品房预售合同纠纷
3.当事人 原告:叶某
被告:海门大生投资发展有限公司(以下简称大生公司) 【基本案情】
2017年3月,叶某意向购置大生公司所开发销售的大生产业园内202 号房屋,并于2017年3月21日经银行转账向大生公司支付10万元,后大生 公司向叶某开具收据,收款事由栏载“202#定金” 。双方未订立书面定 金合同,亦未就该款项的返还条件、正式商品房买卖合同的主要条款及 订约期限作明确约定。后大生公司销售人员至叶某处进行磋商,但未能 就案涉房屋买卖的价款、支付方式及期限等主要条款达成一致。2017
年9月,大生公司将10万元退还至叶某账户。叶某认为,大生公司向其收 取10万元定金,是作为向其出售约定的前述202号房屋、订立正式房屋买 卖合同的保证。现大生公司单方退还定金10万元,表明其拒绝与其签订 正式的房屋买卖合同,构成违约,损害了叶某的利益,故大生公司应双倍
返还定金20万元。现大生公司已返还10万元,应继续返还定金10万元。 原告叶某为维护其合法权益,现起诉至法院。
截至庭审,案涉房屋尚未向他人出售,原告叶某要求以2017年3月同 批次交纳定金客户的相同条件购买前述房屋;被告大生公司认为,同阶段 交纳定金的购房人早已订立主合同并履行付款义务,目前该房屋的市场 价值已与去年同期发生客观变化,故双方间的购房合同不能根据案外人 去年同期的购房条款确定。
【案件焦点】
叶某向大生公司支付钱款的性质以及本案情形是否适用定金罚则。 【法院裁判要旨】
江苏省海门市人民法院经审理认为:定金是债的一种担保方式,具有 从合同和制裁性质。立约定金作为订立正式合同的担保,应当具有约束 双方当事人在某期限内作为一定的民事法律行为内容及相应的制裁后
果。本案中,原、被告达成买卖案涉房屋意向后,原告向被告支付了10万 元,仅在被告向原告开具的收据中载明了“定金”字样,双方未订立书面 定金合同,未约定前述款项的返还条件、订立正式合同的期限,亦未预设 主合同的实质性条款。庭审中,被告自认前述款项系定金。现原告主张 适用定金罚则,其须举证证明被告拒绝签约或最终未能订约的原因在于 被告,对此,原告未能提供相应的证据予以佐证,应承担举证不能的不利 后果。另外,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原
则。交付定金后,原告自述直至2017年年底,双方仍在磋商过程中,但就 房屋价款、付款方式及期限等主要条款存在较大分歧,双方最终未能订 立正式合同。因缔约双方在缔约过程中均享有平等、自愿的缔约权利, 双方未能就合同内容达成一致正是基于当事人行使自身权利所发生的可 能性结果。原、被告未能订立正式合同的原因系磋商不成,不可归责于 当事人双方。因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未
能订立的,出卖人应将定金返还买受人。因被告已将收取原告的10万元 退还至原告账户,原告要求被告再行返还10万元的诉讼主张,依据不足, 本院不予支持。
综上,江苏省海门市人民法院依照《最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条,《中华人民共和 国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
驳回原告叶某的诉讼请求。 【法官后语】
所谓定金,是指合同当事人为了确保合同履行,依据法律规定或者当 事人双方的约定,由当事人一方在订立合同时,或订立合同后、履行前, 按照合同标的额一定比例,预先给付当事人的钱款。定金本质上是债的 一种担保方式,具有从合同和制裁性质。从学理上看,定金包括五种类
型:立约定金、成约定金、证约定金、违约定金、解约定金。开发商与 买受人签订的商品房认购书或定金协议具有约束双方当事人在确定的期 限内作为一定的民事法律行为的内容,即作为签订正式《商品房预售合 同》的担保,故该类定金应为立约定金。
在商品房认购书中,常常出现认筹金、意向金、保证金、押金或订 金等,但其与“定金”并不完全等同,判断是否为定金应当以当事人的约 定是否具有定金性质为依据。当事人交付保证金、定金、押金等,但未 约定定金性质,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。立约定金作 为订立正式合同的担保,应当具有约束双方当事人在一定期限内作为一 定的民事法律行为内容及相应的制裁后果。故立约定金合同应当对主合 同的基本条款有所预设,只需双方日后进一步细化。
另外,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题 的解释》第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同
担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;接收定 金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。立约定金罚则适用条件 可以概括为:一、当事人间有定金合同且已经实际支付;二、一方当事人 拒绝订立主合同。对于“拒绝”的判断标准是什么,法律并无明确的规 定。当事人不能就商品房买卖合同协商一致,是否可以推论是一方当事 人拒绝订立主合同从而适用定金罚则呢?立约定金的目的是促成双方订 立主合同,但主合同能否签订需要双方进一步协商,取决于合同双方在平 等协商基础上意思表示是否一致。根据合同法的规定,当事人应当遵循 公平原则确定各方的权利义务。任何一方不能以不合理、不平等条款迫 使对方接受。在认定主合同未能订立的过错时,应重点考察合同的当事 人是否尽到了谨慎、勤勉、诚信的缔约义务。如主合同的订立系磋商不 成,不可归责于双方时,不适用定金罚则。
编写人:江苏省海门市人民法院 周海云
