——徐某诉王某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2022)京01民终6599号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):徐某
三、商品房销售合同纠纷 115
被告(反诉原告、上诉人):王某 第三人：房地产经纪公司
【基本案情】
位于北京市海淀区的×号房屋登记在王某名下，王某系所有权人。2021年7 月25日，王某的父亲(当时王某之法定监护人，出卖人)与徐某(买受人) 签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》),约定：王 某出售其名下位于北京市海淀区×号房屋给徐某，成交价格为2210万元，购房 定金为100万元。第五条第五项写明，出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属 状况、附属设施设备、装饰装修等情况和相关关系；第五条第七项约定，出卖 人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人。
《存量房自有交易资金划转计划》中约定，定金100万元，其中20万元于 签约当日由徐某自行支付给王某，剩余80万元于查档后1日由徐某自行支付给 王某。当日，徐某给付王某定金20万元。次日，徐某再次向王某支付定金80
万元。
另查明，王某之生母尚某生前患有抑郁症。尚某于2017年12月21日在北 京市海淀区×号楼东侧高坠身亡。
2021年7月26日，徐某之母得知王某之母高坠身亡一事，即与房地产经 纪公司员工杨某微信联系，要求退还定金。房地产经纪公司多次组织双方协商， 但未能达成一致。2021年8月4日，徐某向一审法院提起本案诉讼，要求撤销 《房屋买卖合同》《房屋买卖居间合同》等，判令王某返还徐某支付的购房定金 100万元及利息，判令房地产经纪公司承担相应连带责任。王某提出反诉，要 求解除《房屋买卖合同》,判令徐某赔偿违约金663万元。
二审中，徐某表示其购买涉案房屋系用于结婚，购房过程中没有主动询问 出卖人涉案房屋是否涉及居住人非正常死亡事件。王某父亲、房地产经纪公司 均表示徐某在购房过程中没有提及上述购房目的。徐某称其于2021年7月24 日下午第一次看房，看房时间大约半小时，于7月25日晚上在中介公司处签订 合同。房地产经纪公司表示情况基本属实。
116
中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
经二审法院释明，徐某主张其购买涉案房屋是作为婚房及改善家庭居住环 境使用，王某母亲非正常死亡事件对其购买意愿具有直接决定性的影响。基于 重大误解签订的合同，是可撤销的。王某认为本案不构成重大误解。
【案件焦点】
王某对于其母亲非正常死亡事件未主动告知徐某，是否构成欺诈。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为：涉案房屋并不构成日常意义上的“凶 宅”。死者尚某为出卖人王某之生母，其从涉案房屋楼顶高坠身亡，与涉案房 屋存在密切相关关系。从日常生活经验及民间习俗，虽王某之生母坠亡事件不 会直接影响涉案房屋实质价值，但是会导致购买人产生恐惧心理，进而影响买 受人的缔约基础及购买意愿。王某刻意隐瞒其生母从涉案房屋楼顶高坠身亡的 事实，导致徐某陷入错误认识并做出违背其真实意思表示的法律行为，即以基 本正常的市场价格购买涉案房屋，故王某的行为构成欺诈。徐某要求撤销其与 王某之间签订的《房屋买卖合同》、要求王某退还定金及利息的本诉请求，法 院予以支持。徐某的其他诉讼请求及王某的全部反诉请求，法院均不予支持。
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一百三十六条、 第一百五十五条、第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七 条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若 干规定》第一条之规定，判决如下：
一 、撤销徐某与王某签订的《房屋买卖合同》;
二、王某一次性退还徐某定金100万元及利息；
三、驳回徐某的其他本诉请求；
四、驳回王某的全部反诉请求。 王某不服一审判决，提起上诉。
北京市第一中级人民法院经审理认为：本案中，徐某主张出卖人王某对于其 母亲之非正常死亡事件应当主动告知，如不主动告知则属于欺诈。但王某母亲是
三、商品房销售合同纠纷 117
从涉案房屋所在楼宇之楼顶高坠身亡，死亡地点在涉案房屋之外，涉案房屋不构 成徐某所称的“凶宅”。双方签订合同过程中，王某未主动告知其母亲之非正常 死亡事件，不属于故意隐瞒真实情况。故徐某所主张的欺诈理由不能成立。
此外，关于徐某订立合同时意思表示是否真实，法院认为，徐某在交易过 程中存在重大误解之情形，理由如下：行为人对行为的性质、对方当事人或者 标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果 不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的，人民法院可以认定为重 大误解。从一般购房人的心理考量，涉案房屋居住人在房屋附近非正常死亡， 该事件会对购房人造成心理影响，影响其购买意愿及交易之达成。根据当事人 陈述的买房过程，虽然涉案房屋总价为2210万元，但徐某的整个看房、签订合 同过程非常短，此过程反映出徐某没有时间获取充分的信息。在沟通不充分、 信息不对等的情况下，徐某对涉案房屋产生错误认识，错误认为该房屋居住人 不存在影响其购买意愿的非正常死亡之情形。如果徐某知晓王某母亲在涉案房 屋所在楼宇楼顶高坠身亡，按照通常理解，此事件会影响徐某的购房意愿。徐
某在订立合同第二天知晓此情况之后，立即与出卖人协商要求退还定金，可以 印证徐某对涉案房屋产生错误认识并基于此作出相应意思表示。因此，徐某基 于重大误解与王某订立《房屋买卖合同》,其意思表示不真实，上述合同应予 撤销。一审判决认定王某构成欺诈，在适用法律方面存在瑕疵，法院予以纠正。 但一审判决结果正确，法院予以维持。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十七 条、第一百五十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总 则编若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 七条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》第三百三十二条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案是买受人购房后认为出卖人故意隐瞒房屋系“凶宅”构成欺诈，所引
118
中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
发的房屋买卖合同纠纷案件。涉案房屋是否构成“凶宅”以及基于该认定结果 出卖人是否负有信息披露义务，都是本案需要厘清的争议焦点问题。
1. 出卖人是否构成欺诈
所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情 况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中不存在出卖人虚假告知 的情形，主要讨论是否存在故意隐瞒的情况。故意隐瞒真实情况，前提是该情 况应当告知而未告知，如果出卖人并不具有主动告知相关事项的义务，也就无 所谓“故意隐瞒”。
《中华人民共和国民法典》第五百条第二项规定，当事人在订立合同过程 中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成对方损失的， 应当承担赔偿责任。该条款是关于缔约过失责任的规定，虽未直接从正面规定 合同双方的信息披露义务，但从责任承担上体现了该义务，披露的范围为“与 订立合同有关的重要事实”,那么何种信息属于“与订立房屋买卖合同有关的 重要事实”,房屋居住人非正常死亡事件是否属于这一重要事实就成为本案关 键问题。
在法律规定和既往判例都没有标准答案的情况下，笔者认为，结合信息分 析学的理论观点及域外法的相关规定，出卖人披露的信息应当为房屋中存在的 或与房屋有关的可能影响买受人购买意向以及购买价格因素的信息，往往具有 以下特征：第一，关联性。披露的信息应与房屋自身有关，如房屋的架构、质 量、权属状况等；或虽与房屋自身无直接关联，但影响房屋价值。第二，重要 性。披露的信息应对买受人的购房意向有决定性影响。第三，合乎一般买受人 的合理期待。购买房屋是个人生活的重要事项，虽然买受人都希望买到尽善尽 美的房屋，但符合现实生活的情况是，房屋或多或少会存在所谓的“瑕疵”, 而房屋交易时间的有限性与房屋信息的繁杂性之间就会存在矛盾，只有那些合 乎一般买受人合理期待的信息才应属于披露义务范围。如房屋系“凶宅”的信 息，由于敬畏死者的信仰与忌讳是一种具有长远历史积淀的传统文化，社会大 众对“凶宅”的忌讳是普遍的、根深蒂固的，甚至被认为属于民间风俗习惯的
三、商品房销售合同纠纷 119
范畴。在这种情况下，应当认定“凶宅”信息是一般买受人希望获取的信息， 这种期待具有普遍性和合理性，该信息应当披露。第四，属于一般出卖人的正 常认知范围。披露的信息是一般出卖人购买及居住房屋期间经历的事实及自然 获取的信息，无须为此花费额外的时间、精力及金钱。
本案中，关于王某是否构成欺诈。首先，王某母亲系从涉案房屋所在楼宇 的楼顶高坠身亡，死亡地点亦在房屋外，故涉案房屋并不构成通常意义上的 “凶宅”。徐某主张王某应当披露的事项不属于“凶宅”信息。其次，尽管上述 事项与房屋具有一定的联系，即死亡人系原房屋居住人，死亡地点在房屋附近， 但与“凶宅”信息不同，该信息与房屋的关联性较弱，且根据传统文化及社会 背景来看，并不能认定该事项为符合一般买房人合理预期的信息。结合徐某陈 述及其买房目的是购置婚房的主张，徐某对房屋忌讳的事项要多于普通买房人， 对房屋信息获取的期望要高于普通买房人。因此，如果徐某对房屋居住人非正 常死亡类事实有较高关注，其可以通过主动询问获取该信息。法院并不否认在 徐某询问后王某有如实告知的义务，但在询问前，王某并没有主动告知其母亲 在涉案房屋外非正常死亡事项的义务。据此王某未主动告知上述事项，不属于 故意隐瞒真实情况，不构成欺诈。
2. 买受人是否存在重大误解
基于重大误解实施的民事法律行为可撤销的条件如下：其一，表意人对合 同内容发生了重大误解；其二，表意人因重大误解作出了意思表示；其三，重 大误解是因为表意人自己的过错造成的。本案中，关于徐某是否存在重大误解。 首先，徐某对房屋买卖合同的标的物“房屋”的性质产生错误认识。徐某自述 其购买房屋目的是作为婚房及改善家庭居住环境使用，其真实意思表示应当为 购买一套符合其自身特定要求的房屋，即购买不存在居住人非正常死亡情形的 房屋，因此其对房屋买卖合同内容产生了重大误解。其次，徐某基于上述错误 认识，作出了购买的意思表示，且徐某产生重大误解是由于自身不谨慎之过失 造成。涉案房屋总价较高，但徐某的整个看房、签订合同过程非常短，反映出 徐某没有时间获取充分的信息，在沟通不充分、信息不对等的情况下，徐某对
120
中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
涉案房屋产生错误认识。因此，徐某基于重大误解请求撤销《房屋买卖合同》, 应予支持。
编写人：北京市第一中级人民法院闵雪
