——王甲诉姜某案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2018）京02民终2399号民事判决书 2.案由：案外人执行异议之诉
3. 当事人
原告（上诉人）：王甲
被告（被上诉人）：姜某
第三人：王乙、张某 【基本案情】
2014年6月19日，（2012）西民初字第17700号民事判决认定：一、 王乙、张某于本判决生效之日起十日内向姜某偿还借款本金×万元；
二、王乙、张某于本判决生效之日起十日内向姜某支付利息；三、王
乙、张某于本判决生效之日起十日内向姜某支付滞纳金；四、姜某在本 判决第一项、第二项、第三项债权范围内，对北京市西城区建功南里小 区某房屋享有抵押权，对该房屋折价、拍卖、变卖后所得的价款，享有 优先受偿权。王乙、张某对判决不服，提起上诉。2014年9月19日，北
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京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。
后，姜某依法申请强制执行。法院以（2014）西执字第9702号案件 立案执行后，因被执行人王乙、张某未能自动履行上述生效判决确定的 义务，法院于2015年11月3日在不动产登记机关对登记在王乙名下位于 北京市西城区建功南里小区某房屋予以查封，查封期限为三年（自2015 年11月3日起至2018年11月2日止）。2017年6月27日，法院在淘宝司法 拍卖网络平台发布《北京市西城区人民法院关于拍卖北京市西城区建功 南里小区某房屋（第一次拍卖）的公告》。同年7月29日，该房屋以人 民币×万元成交。2017年8月4日，王甲向法院提出执行异议，请求法
院：1.确认案外人的承租人身份；2.通知房屋竞买人拍卖房产存在租赁 事宜；3.将案外人列为被拍卖房屋的优先购买人。2017年8月28日，法 院以（2017）京0102执异108号执行裁定驳回了王甲的异议。王甲不
服，提起本案之诉。
【案件焦点】
案外人以不动产租赁权排除强制执行如何认定。 【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：案外人以不动产租赁权排除强 制执行，必须具备两个条件：其一，案外人与被执行人在人民法院对不 动产予以查封前，已订立真实有效的不动产租赁合同；其二，案外人在 人民法院对不动产予以查封前，已对不动产持续占有、使用，即已交付 租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对 不特定第三人的公示效果。如不符合这两个条件，则不能排除强制执
行。本案中，现有证据能够证明原告与第三人签有房屋租赁合同，但不
能证明法院对该房屋予以查封时，原告在之前已对该房屋持续占有、使 用。因此，法院认定王甲就该房屋不享有足以排除强制执行的民事权
益，对其诉讼请求，不予支持。
北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百 二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的 解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款规定， 作出如下判决：
驳回王甲的全部诉讼请求。
王甲不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认 为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的 规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人 移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面 租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。依据上述法律规 定，承租人享有的不动产租赁权及优先购买权能够排除不动产执行的必 要条件为：一是存在真实有效的书面租赁合同，二是占有、使用该不动 产。本案中，尽管王甲与王乙、张某就涉案房屋签订了书面租赁合同， 但王甲自签订租赁合同起至法院查封涉案房屋三年多时间里，并未实际 占有、使用涉案房屋，故王甲以其就涉案房屋享有租赁权及优先购买权 为由要求法院对涉案房屋停止执行，缺乏法律依据，不予支持。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
司法实践中，在法院将涉案房产查封之后，经常会出现案外人以与 被执行人签订的房屋租赁合同早于法院查封时间为由向法院提出执行异 议之诉，法院在判断案外人是否有足以排除执行的实体权利时会综合多 种情况予以考虑，不会以房屋租赁合同时间签订的日期早于法院查封日 期为单一考虑因素。针对执行标的提出的执行异议之诉成立的条件是案 外人具有足以阻止标的转移、交付的实体性权利，具有物权属性，而基 于房屋租赁合同，承租人享有两种权利：一是向出租方请求将租赁物交 付的债权；二是占有租赁物后，对租赁物享有的占有、使用、收益的权 利。因此，租赁合同具有双重属性，一种是基于合同的债权请求权，另 一种是被“物权化”的租赁权。只有经过公示的租赁权才具备排除法院强 制执行的效力，但公示的方式至今仍没有普遍定论，主流有两种观点： 一种是以登记为公示要件；另一种是以占有为要件。我国法律并未明确 租赁权的公示方式，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，就同一房屋存在 多份有效租赁合同，承租人均主张权利的情况下，人民法院以已经合法 占有租赁房屋的为第一顺序权利人。其关于“占有”的优先性的强调对于 房屋租赁权的认定具有重要参照价值。在房屋租赁关系中适用“买卖不 破租赁”的原则，打破了合同的相对性，使得买受人成为租赁合同的相 对性，其实质上是对在租赁关系中“弱者”的保护，防止因物权的变动而 导致处于弱者地位的承租人被驱逐、流放。从“弱者”思维角度，很少有 签订了房屋租赁合同而不去实际占有的情形，因此在执行过程中，为兼 顾效率和保护“弱者”的承租权角度，租赁权的成立以占有或者登记为公 示要件。租赁合同的成立并不必然导致享有租赁权，而享有租赁权必须 是基于租赁合同取得的权利。
承租人享有的不动产租赁权及优先购买权能够排除不动产执行的必 要条件为：一是存在真实有效的书面租赁合同，二是占有、使用该不动
产。具体到本案中，王甲与王乙、张某签订的《房屋租赁协议》系双方 当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的 合同，但是否具备排除法院执行的效力，需要判断王甲是否具有实体上 的权利即租赁权，王甲与王乙、张某签订租赁合同之后长达五年时间未 占有、使用该涉案房屋，对涉案房屋不具有事实上的支配、使用的权
利，不具有向不特定的人公示占有的效力，因此其并未取得该涉案房屋 的租赁权也就达到不了排除执行的效力。
编写人：北京市西城区人民法院 罗涛 李子耀
