——边某某、刘某某诉张某某、董某某建筑物区分所有权案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
山东省淄博市中级人民法院（2018）鲁03民终578号民事判决书 2.案由：建筑物区分所有权纠纷
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：边某某、刘某某
被告（上诉人）：张某某、董某某 【基本案情】
边某某、刘某某购买了山东齐鲁盛华房地产有限责任公司开发的某 小区4号楼3层西南户住房一套，张某某、董某某购买了该小区4号楼3层 西户住房一套。出3楼电梯后，边某某、刘某某可直接入室，张某某、
董某某需进入消防门通过连廊后入室。该连廊南侧为四周围起的从一楼 直通楼顶的空地（以下简称镂空区域），该镂空区域的顶部用楼板遮
盖。边某某、刘某某的卫生间、厨房及北边卧室的窗户均在镂空区域， 且厨房、北边卧室的窗户正对着连廊，连廊的两侧均装有1.5米左右的 铁栅栏遮挡，张某某、董某某在连廊两侧紧挨栅栏处用玻璃将连廊封
闭，其中下层部分为1米左右的不能打开的玻璃窗，中间层部分及最上 层部分为可推拉式的玻璃窗。2015年3月3日，山东齐鲁盛华房地产有限 责任公司与淄博宏展物业管理有限公司发布关于连廊的管理办法，在该 管理办法中要求有封闭连廊行为的业主于3月8日前把封闭拆除。2015年 9月21日，山东齐鲁盛华房地产有限责任公司发布关于更换连廊门锁具 的通知。2016年4月8日，临淄区城市管理行政执法局等部门发布关于该 小区住户投诉连廊封闭问题的处理意见。
边某某、刘某某主张张某某、董某某将连廊封闭系非法搭建行为， 侵犯其建筑物区分所有权，应予拆除。诉讼中，张某某、董某某已将连 廊上的物品清除。张某某、董某某辩称，涉案纠纷发生于相邻而居的住 户之间，边某某、刘某某起诉依据的事实是张某某、董某某对两户相邻 处公共空间的利用，对其通风、采光、通行等构成妨害，本案符合相邻 权纠纷的法律构成特征；张某某、董某某没有控制双方之间的连廊门
锁，没有侵占通道，不影响边某某、刘某某的通风、采光、安全消防及 通行，没有对边某某、刘某某房屋的居住和使用造成影响。
【案件焦点】
边某某、刘某某诉求张某某、董某某拆除涉案物品、排除妨害、恢 复原状，有无事实及法律依据。
【法院裁判要旨】
山东省淄博市临淄区人民法院经审理认为：涉案楼房的连廊虽然客 观上多由被告使用，但其不属于被告所购商品房的范围，依法属于该楼 房的公共空间。被告在连廊上进行搭建、改造，未经有关单位（部门） 批准，其行为不符合法律规定，且有关部门对于住户封闭连廊问题，业 已作出要求开发商拆除或以法律途径予以拆除的处理意见，故被告依法 应当拆除其在连廊的搭建物。被告作为使用连廊的一方，应将连廊门处 于通畅状态。故对原告要求被告拆除连廊上的搭建物，恢复连廊原状， 将连廊门处于通畅状态的诉讼请求，予以支持。诉讼中，原告认可被告 已将连廊上的私人物品清除，对其该项诉求，不再予以处理。综上，依 照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第一款第 五项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释》第十四条规定，判决：
张某某、董某某于判决生效之日起十日内自行拆除在连廊上的搭建 物，恢复连廊原状，将连廊门锁打开并保持连廊门通畅。
张某某、董某某不服一审判决，提起上诉。山东省淄博市中级人民 法院经审理认为：建筑物专有部分以外的共有部分为业主共同享有，任 何一方不得私自占有使用。涉案连廊是公共空间，双方系因张某某、董
某某在该公共空间内实施建设改造行为而产生争议，一审据此确认本案 案由为建筑物区分所有权纠纷并无不当。张某某、董某某未经相关政府 部门批准在连廊上私自进行搭建、改造，不符合法律规定，且即使确如 张某某、董某某所称，涉案连廊存在施工设计缺陷影响其生活方便和安 全，张某某、董某某亦无权擅自改造，故一审法院判决张某某、董某某 拆除其在连廊的搭建物并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用 法律正确，审判程序合法，应予维持。
山东省淄博市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项规定，判决：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
本案涉及的主要问题在于，未经批准在楼房公共区域私自搭建改造 的，是否属于对其他业主建筑物区分所有权的侵犯。现实生活中，未经 批准而在小区楼房的公共区域私自搭建改造的情形屡见不鲜，由此也引 发了众多相关纠纷。而这类纠纷所涉及的核心无疑就是建筑物区分所有 权。建筑物区分所有权作为一项重要的不动产权利，属于综合型的、复 合型的权利。对此，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主 对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以 外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”因此，建筑物专有部分以 外的共有部分为业主共同享有、共同管理，任何一方不得私自改建、 占 有使用。而建筑物的公共空间明显属于建筑物专有部分以外的共有部
分，其所有权依法应为全体业主共同享有，任何业主个人都无权私自占 有、使用和处置。故未经批准而在小区楼房的公共区域私自搭建改造， 显然侵犯了全体业主共同享有的建筑物共有部分的所有权，属于对其他
业主建筑物区分所有权的侵犯。
从本案的法律关系来看，主要涉及对建筑物区分所有权纠纷与相邻 关系纠纷的正确区分与界定的问题。被告提出抗辩主张本案并非建筑物 区分所有权纠纷，而是相邻关系纠纷。审判实践中对于此类案件到底应 属于建筑物区分所有权纠纷还是相邻关系纠纷也确实容易出现模糊认
识，需要从法理上对二者予以正确区分界定。
根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，建筑物区分所有权 是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权，对 专有部分以外的共有部分的共有权及因区分所有建筑物共同关系所产生 的成员权共同组成的特别所有权。[1]即区分所有权人对于建筑物中的专 有部分所有权与共有部分持分权所构成的特殊的所有权。[2]而相邻关系 则是指相互毗邻的不动产所有人、用益物权人或占有人在行使该不动产 的所有权或使用权时，因用水、排水、通行、通风和采光等行为而相互 间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。[3]在该权利义务关系 中，相邻一方行使不动产权利时要求相邻他方容忍甚至提供必要的便
利，相邻他方负有容忍甚至提供便利的义务，相邻各方据此而享有的权 利即被称为相邻权。从性质上来看，建筑物区分所有权属于物权，是所 有权的一种特殊形式；相邻权则是基于法律的规定对不动产所有权或使 用权当然的限制或延伸，它并不是一项独立的物权，而是基于物权基础 上的请求权。[4]因此，在审判实践中，对于业主因其对建筑物所享有的 专有权、共有权以及共同管理的权利受到侵害而发生纠纷引发诉讼的， 应认定属于建筑物区分所有权纠纷；对于相互毗邻的不动产所有人、用 益物权人或占有人在行使该不动产的所有权或使用权时，因用水、排
水、通行、通风和采光等行为而引发的纠纷，则应认定属于相邻关系纠 纷。
具体到本案中，双方当事人皆认可涉案连廊是公共空间，且双方系 因张某某、董某某在该公共空间内实施建设改造行为而产生争议，而建 筑物专有部分以外的共有部分为业主共同享有，任何一方不得私自占有 使用。故边某某、刘某某以张某某、董某某侵犯其建筑物区分所有权为 由起诉要求张某某、董某某拆除涉案物品并恢复原状，完全符合建筑物 区分所有权纠纷的特征，本案应属于建筑物区分所有权纠纷，而非相邻 关系纠纷。张某某、董某某未经相关政府部门批准在连廊上私自进行搭 建、改造，其该行为明显不符合法律规定，且即使确如张某某、董某某 所称，涉案连廊存在施工设计缺陷影响其生活方便和安全，张某某、董 某某亦无权擅自改造。
编写人：山东省淄博市中级人民法院 荣明潇 周树学
