——马立秋、顾秋分诉马立春等排除妨害案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2018）京02民终2755号民事判决书 2.案由：排除妨害纠纷
3. 当事人

原告（上诉人）：马立秋、顾秋分

被告（被上诉人）：马立春、方某、马夏至、马立夏、李某 【基本案情】
马立春与方某系夫妻关系，马立夏、马立秋分别系二人子女。马立 夏与李某系夫妻关系，马夏至系二人之女。顾某与马立秋系夫妻关系， 婚后育有一女顾秋分。





2010年，方某与政华公司、北京市丰台区花乡郭公庄村村民委员会 就位于丰台区郭公庄村×号院拆迁事宜签订《安置协议》，被安置人口 包括：顾某、马立秋、顾秋分、马立春、方某、马立夏、李某、马夏
至。其中第六条约定“回迁安置人口8人，优惠购楼指标每人46平方米， 回购楼单价每平方米5000元，购楼款合计1840000元” 。签订上述协议 后，方某认购丰台区某小区6号楼3单元201号房屋（83.69平方米）、
202号房屋（64.75平方米）、403号房屋（64.75平方米）、404号房屋 （83.83平方米）。

2014年11月10日，马立秋、顾秋分、方某、马立春、顾某、马夏
至、李某出具《授权委托书》，受托人为马立夏。委托事项为“授权受 托人代表委托人办理北京市丰台区回迁安置房选房过程中与委托人相关 的全部选房（含车位）手续，包括选定回迁安置房房号；签订《郭公庄 回迁房认购确认单》《郭公庄回迁房认购协议书》… …” 。当日，方某 与政华公司签订《郭公庄回迁房认购协议书》（以下简称《认购协议
书》），其中第二条约定“现房认购情况：… …1.马立秋、顾秋分，201 号房屋… …” 。现201号房屋尚未取得房屋所有权证书。

经询问，马立夏、李某、马夏至、马立春否认曾经委托方某对安置 房屋进行分配，亦否认曾经就安置房屋的分配问题达成协议。马立秋、 顾秋分以201号房屋应由其二人排他性地居住使用为由，提出诉讼请
求：1.方某等被告将201号房屋腾空并返还；2.方某等被告给付占有使用 费，按照每月4000元的标准， 自2015年6月1日起至返还房屋之日止。

【案件焦点】

1.农村宅基地拆迁补偿中，未经析产确认拆迁利益（房屋）归属， 是否能支持当事人对安置房屋的排他性居住使用权利；2.安置房购房认





购协议书由被拆迁人签字确认，能否作为所有被安置人口析产确认的依 据。

【法院裁判要旨】

北京市丰台区人民法院经审理认为：妨害是指以非法的、不正当的 行为，对权利人的物或物权造成侵害或者妨碍，现实地阻碍了特定的物 的权利人行使权利。相对人的妨害，须以非法或不正当为前提。因双方 均认可马立夏、李某、马夏至并未占有201号房屋，故对马立秋、顾秋 分要求上述三人腾退房屋、给付占有使用费，不予支持。
马立春、方某自2014年12月占有201号房屋，关于二人是否应当腾 退房屋、给付占有使用费，认定如下：首先，截至法庭辩论终结时，马 立秋等原告并未取得201号房屋所有权；其次，依据安置政策，被安置 人口每人有46平方米安置指标，基于上述指标所购买的安置房在析产前 权利应当属于全体被安置人口；再次，虽然方某与政华公司签订了《认 购协议书》，但依照《授权委托书》全部被安置人口并未委托方某进行 选房，亦没有证据证明被安置人口已经就安置房的分配达成协议；最
后，依照每人46平方米的安置指标，方某等八人应得368平方米购房指 标，大于四套安置房屋总面积，即不能直接认定201号房屋未包含方某 等被告的指标。因此，在现有证据下，无法认定马立秋等原告对201号 房屋享有排他的居住使用权。现阶段，《安置协议》中列明的全体被安 置人口对201号房屋均有权居住、使用。综上，因马立春、方某亦对201 号房屋有权居住、使用，故对马立秋等原告要求二人腾退房屋不予支
持。同时，对马立秋等原告基于其二人对201号房屋的排他性居住、使 用权，马立春、方某无权占有201号房屋所主张的占有使用费，亦不予 支持。





北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条 规定，判决：

驳回马立秋、顾秋分的诉讼请求。

马立秋、顾秋分不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法 院经审理认为：马立秋、顾秋分主张依据《认购协议书》，201号房屋 应由其二人排他性地居住使用，故要求马立春、方某、马立夏、李某、 马夏至腾退房屋并给付占有使用费。首先，现马立秋、顾秋分并未取得 201号房屋所有权，双方当事人对该房屋产权的归属亦存在争议。另，
依据安置政策，被安置人口每人有46平方米安置指标，基于上述指标所 购买的安置房在析产前权利应当属于全体被安置人口。因现没有充分证 据证明被安置人口已经就安置房的分配达成协议，故不能在本案中直接 认定201号房屋未包含马立春、方某、马立夏、李某、马夏至的指标，
亦无法认定马立秋、顾秋分对201号房屋享有排他的居住使用权。故马 立秋、顾秋分以其享有排他的居住权为由要求马立春等人腾退房屋并给 付占有使用费的请求缺乏充分法律依据，不予支持。原审法院根据查明 的事实及法律规定所作判决正确，应予维持。

北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项规定，判决：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
农村宅基地涉及拆迁时，通常有三种补偿方式：一是货币安置，二 是货币加安置房安置，三是安置房安置。本案中方某就被拆迁院落与拆 迁公司，村委会签订的安置协议，采取的是货币加安置房的补偿方式，





具体为给予货币补偿以及每位安置人口46平方米的优惠购房指标。通过 上述的优惠购房指标，双方当事人共认购4套楼房，其中201号的认购协 议书确认为马立秋、顾秋分，双方当事人就房屋价值无法协商确定，因 房屋尚未取得房产证书，在不能通过评估来确定房屋价值时，马立秋、 顾秋分以自身享有排他性居住使用的权利主张马立春等人腾退房屋并给 付房屋使用费，不能得到法院支持。理由如下：

第一，农村宅基地腾退补偿协议中的全部被安置人口，对本次拆迁 中所获得全部利益享有权利，在未进行析产之前，上述拆迁利益属于共 有物，当事人需经过协议处理或者提请诉讼处理确认每人享有哪些权
利。本案中，依照拆迁政策，每人经本次拆迁所获得的优惠购楼指标虽 然一致，但是在货币补偿方面，因户口、年龄等多方面因素的不同，每 人所取得的货币补偿是不同的；选房时，会将购楼款折抵货币补偿后， 发还给被安置人，同时安置房屋面积大小及批次期限也有所不同，致使 未经过详细计算就无法确认各个当事人所享有的权利。未经过评估作价 或者当事人不能协商一致致使无法计算出房屋确权后的折价金额，故现 阶段不具备房屋确权的条件。无房屋确权的条件，就无法确认马立秋， 顾秋分排他性的居住权利，更遑论马立秋、顾秋分跳过析产确认之诉直 接起诉要求腾退房屋及给付房屋使用费。
第二，认购单不能作为确认拆迁安置房屋权属的证明。马立秋、顾 秋分、方某、马立春、顾某、马夏至、李某出具《授权委托书》，受托 人为马立夏，委托马立夏签订认购协议书，然而实际签订认购协议书的 是方某，而非马立夏。即使认定马立秋、顾秋分以提起诉讼的形式对方 某受托选定201号房屋作出追认的意思表示，其他六位被安置人也未对 委托方某进行选房一事进行确认。同时，四套安置房的面积总和，低于 八人的优惠购房面积，以后有进一步进行房屋安置的可能性，在新的安





置房确定前，以现有安置房面积及货币补偿相互折算并加以析产似有不 妥，不具备计算房屋价值进行折价补偿的客观条件。

编写人：北京市丰台区人民法院 辛明明 高原