——袁海某诉北京某物业公司、毕红某排除妨害案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初17262号民事判决书 2.案由：排除妨害纠纷
3. 当事人

原告：袁海某





被告：北京某物业公司、毕红某 【基本案情】
2005年4月15日，袁海某与案外人签订《房屋买卖合同》，袁海某 购买案外人坐落在昌平区某小区32号楼6单元502室楼房（以下简称502 室）。房屋成交价30万元。2005年4月1日，袁海某入住该小区，同日与 北京某物业公司签订《物业服务合同》。合同约定，袁海某将502室委 托北京某物业公司实行物业管理。委托管理事项约定，房屋建筑公共部 位的日常维修、养护和管理。公用部分包括楼盖、屋顶、外墙面、承重 墙体、楼梯间、走廊通道。公共设施和附属物建筑物、构建物的日常维 护和管理；公共区域的绿化养护和管理；公共环境等。负责向物业使用 人收取物业管理费、供暖费等。合同还约定，物业使用人房屋自用部
位， 自用设施及设备的维修、养护由当事人提出委托时，北京某物业公 司应接受委托并合理收费。物业服务收费的主要内容是，生活垃圾清运 费、统收服务费、门卫保安费、保洁费、小区设施维修费、绿化费等。 同年10月24日，袁海某取得502室《房权证》并居住至今，房屋建筑面 积86平方米。

2005年9月16日，毕红某（乙方）与北京市昌平区某镇人民政府
（甲方）签订《房屋买卖协议》。甲方向乙方按成本价出售位于昌平区 某小区32号楼6单元602室房屋（以下简称602室），建筑面积69.32平方 米。2006年1月9日，毕红某取得602室《房权证》。2016年9月，毕红某 将房屋出租他人，由他人占有使用至今。602室顶楼有一约10平方米露 台。《房屋买卖协议》未约定归属，毕红某认为买房时由开发商赠送其 使用。以前该楼房的开发商曾对包括露台等建筑物进行过防水工程施
工。因该露台防水处理已经超过保质期，遇到雨季会出现漏水情况。





经法院现场勘验，602室的露台地面铺有地砖，毕红某的承租人在 露台摆放少许物品，无水迹，亦无使用不当问题。漏水的主要原因是该 栋楼房年久老化。602室露台下面是袁海某502室北面的卧室，该卧室屋 顶天花板有水印，但不潮湿，也不漏水。

因昌平区某小区32号楼房龄已超过十年，屋顶漏雨严重，需要申请 启动公共维修基金维修，该楼房业主曾向有关部门进行反映未果。

袁海某诉请北京某物业公司及毕红某尽快对漏水屋面做防水处理， 并修缮502室受损屋面。北京某物业公司辩称，袁海某所诉不属于物业 服务合同范围，修缮露台是公共部位大修范围，应申请使用公共维修基 金。毕红某辩称，该露台不属于其维修范围，其不存在使用不当问题， 没有责任。

【案件焦点】

北京某物业公司及毕红某是否应承担对602室露台进行维修的责 任。

【法院裁判要旨】

北京市昌平区人民法院经审理认为：袁海某以排除妨害请求权为
由，要求北京某物业公司及毕红某对漏水屋面做防水处理，并修缮受损 的房面。但其诉讼请求实际是请求对受损的房面即露台进行修理。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》第二条第二款规定，规划上专属于特定房屋，且 建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应 当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。依据现有证据，502





室北面卧室屋顶对应的602室露台在销售时规划并未明确专属于602室， 属于公共部分，应属于北京某物业公司的日常维修范围。袁海某认为需 要对露台上的地砖拆除后重新做防水即大修处理才能解决问题。而《物 业服务合同》约定，北京某物业公司只是对房屋建筑共用部位的日常维 修、养护和管理，此项维修属于大修，超出了《物业服务合同》的范
围，故对袁海某要求北京某物业公司承担民事责任的诉讼请求，无法支 持。当事人均认可602室露台漏水主要是因为该建筑年久老化，超过保 质期，非日常维修，需要申请启动公共维修基金进行大修，而使用公共 维修基金需要有关部门协调。袁海某与毕红某系不动产相邻权利人。依 照法律规定，应当按照有利生产、方便生活、团结互助，公平合理的原 则，正确处理相邻关系。根据毕红某《房屋买卖协议》及现场勘验笔
录，602室露台并非毕红某的专有部分，漏水并非毕红某使用不当或损 坏引起。故对原告起诉要求毕红某承担民事责任的诉讼请求，亦无法支 持。北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十 四条规定，作出如下判决：

驳回袁海某的诉讼请求。 【法官后语】
排除妨害是物权保护的重要方法，是针对物权行使的行为或者事实 状态而采取的一种保护措施，当物权的行使受到现实或者紧迫的妨害
时，物权人可以请求妨害人排除妨害。排除妨害纠纷是指因为物权的行 使受到他人的妨害而引发的以排除这种妨害为目的的纠纷。

1.关于“妨害”

《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨





害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危害。该条实际包含两种含 义；第一种是尚未实际发生的但将来必然会发生的一种妨害，即消除危 险；第二种是现实的妨害即排除妨害。排除妨害请求权是权利人对已经 造成妨害的行为或设施请求排除妨害的权利。本条的“妨害”有其特定含 义，是指以非法的、不正当的行为，或者无权施加的设施对权利人的物 或物权造成侵害或妨害，现实地阻碍了特定的物的权利人行使权利。

2.关于排除妨害请求权的行使

权利人因享有的物权内容不同，在行使排除妨害或消除危险请求权 时，请求权的行使有一定区别。当特定物未设有他物权时请求权由所有 人行使，当特定物设有他物权时，如果特定的物交给他物权人占有，一 般由他物权人行使请求权。这是因为妨害特定的物对占有人的权益影响 最直接，关系最密切，可能最先知道物权被妨害的情况。但权利人在行 使请求权时没有先后顺序。

3.关于排除妨害纠纷案件的举证

权利人请求排除妨害或消除危险，不需要证明相对人具有过错，只 需要证明：（1）其享有物权的特定物被他人妨害或遭受危险即可；
（2）相对人的妨害非法或不正当。相对人可基于自己的行为合法、具 有正当性或妨害来源于其他因素而非自己的行为进行抗辩。

本案中，袁海某享有502室的专有权，其卧室上方对应的602室旁的 露台并不专属于毕红某，按照设计规划属于共有部分，因此妨害袁海某 专有部分使用权的相对人并非毕红某。此外，根据物业服务合同，修复 其房屋漏水并不属于合同义务范围，因为物业公司无法对房屋漏水进行 维修，所以袁海某的诉讼请求缺乏事实和法律依据。





宣判后，法院针对602室旁的露台年久失修而造成漏水影响居民生 活问题及时向相关部门发出司法建议，有关部门亦表示将采取措施加以 解决，当事人均表示满意。

编写人：北京市昌平区人民法院 梁永胜