——胡某诉张某、北京鑫百盛物业管理有限公司物权保护案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2018）京02民终10547号民事判决书





2.案由：物权保护纠纷 3. 当事人
原告（上诉人）：胡某 被告（上诉人）：张某
被告（被上诉人）：北京鑫百盛物业管理有限公司（以下简称鑫百 盛公司）

【基本案情】

坐落于北京市东城区××6幢1层（建筑面积2.7平方米）及7幢1层
（建筑面积7.4平方米）的房屋原系案外人周某所有的房产。2016年5月 19日，张某经鑫百盛公司居间与周某签订《存量房屋买卖合同》（经纪 成交版），约定周某将6幢1层的房屋卖予张某。2016年5月20日，张某 取得该房屋的所有权。2016年5月30日，胡某与周某签订《存量房屋买 卖合同》（经纪成交版），约定周某将7幢1层的房屋卖予胡某。2016年 6月14日，胡某取得该房屋的所有权。

6幢1层及7幢1层房屋相连相通，之间没有隔断墙，6幢1层房屋位于 整体房屋（诉争房屋）的北（内）侧，7幢1层房屋位于南（外）侧，诉 争房屋的房门位于7幢1层的南侧。胡某在取得7幢1层房屋的所有权后， 对6幢1层及7幢1层房屋一并进行了简单装修。2017年4月，张某在诉争 房屋的北侧搭建了一座钢结构床架，并在床架周围放置了部分个人物
品。7幢1层房屋的西南侧有一扇防盗门。胡某诉至法院，请求确认张
某、鑫百盛公司侵犯其物权，请求判令张某、鑫百盛公司停止侵权，张 某拆除侵占其房屋面积的钢结构床架，同时搬走侵占其房屋面积的个人





物品，未经其许可不得进入其空间。

另，为进出房门，胡某和张某多次互有撬锁的行为。

【案件焦点】

“一间房屋两个产权”的特殊情况下如何确认房屋权利人的物权保 护。

【法院裁判要旨】

北京市东城区人民法院经审理认为：公民的合法权利受法律保护。 胡某与张某分别先后购买了周某所有的7幢1层及6幢1层房屋，两房相连 相通，之间没有隔断墙，且进出6幢1层的房屋就必须从7幢1层的房门进 入，两间房屋的结构特点，造成胡某与张某之间生活的不便。应当指
出，胡某与张某在购买各自房屋之时均应对诉争房屋的结构有所了解， 对今后可能产生的不便有所预见。购买后，作为不动产的相邻权利人应 当按照方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。但 胡某与张某在实际生活中，未能妥善处理上述矛盾，反而激化矛盾。法 院对双方相互撬锁进出诉争房屋的行为提出批评。诉讼中，法院曾联系 房屋测绘部门对诉争房屋的具体面积（界限）进行测量，但因诉争房屋 没有隔断墙，测绘部门无法进行测量。根据法院勘验的结果，结合普通 住房的建筑面积与使用面积折算的通用公式（即1.333倍）计算，张某 搭建的钢结构床架已超出其住房的建筑面积，侵犯了胡某自有房屋的物 权。现胡某要求确认张某侵犯胡某的物权，拆除钢结构床架的诉讼请
求，理由正当，予以支持。关于胡某要求张某搬走侵占胡某住房面积的 个人物品一节，因张某摆放的个人物品无法确定具体位置，不能认定是 在胡某所有的房屋范围内还是在张某所有的房屋范围内，故胡某的该项





诉讼请求，依据不足，不予支持。关于胡某要求张某未经胡某许可不得 进入胡某的空间的诉讼请求，因胡某对张某进出诉争房屋负有提供便利 的法定义务，故对胡某的该项诉讼请求，不予支持。关于胡某要求确认 鑫百盛公司侵犯胡某物权、其停止侵权的诉讼请求，依据不足，亦不予 支持。

北京市东城区人民法院作出如下判决：

一、确认张某搭建的钢结构床架侵犯了胡某名下7幢1层房屋的物 权；

二、张某于判决生效后十日内将其在6幢1层、7幢1层房屋内搭建的 钢结构床架（含木质推拉门）予以拆除；

三、驳回胡某的其他诉讼请求。

胡某、张某均不服一审判决，提起上诉。

北京市第二中级人民法院经审理认为：不动产的相邻各方，应当按 照方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。6幢1层 及7幢1层房屋相连相通，之间没有隔断墙，且只有一个出入门户，张某 与胡某先后购买上述房屋时对上述情况是明知的，对今后生活中可能造 成的不便理应有所预见，但双方在实际生活中却未能妥善处理相邻关
系，导致双方矛盾激化，造成双方多次相互撬锁进出诉争房屋，法院对 双方的这种行为提出严厉批评，双方在今后应避免这种情况的出现。鉴 于诉争房屋只有一个出入门户，故胡某负有对张某进出诉争房屋提供便 利的法定义务，故对胡某要求张某未经其许可不得进入其空间的诉讼请 求，难以支持。关于张某所搭建钢结构床是否侵占胡某房屋面积的问
题，根据一审法院测量的数据，经计算发现，张某房屋面积与胡某房屋





面积之比明显小于6幢1层房屋北墙至张某搭建钢结构床下的木质推拉门 外侧的距离与木质推拉门外侧至7幢1层南墙的距离之比，此足以说明张 某搭建的钢结构床架已明显超出其房屋的建筑面积，侵犯了胡某房屋的 物权，故胡某要求确认张某侵犯其物权，并要求张某拆除钢结构床架的 诉讼请求，依据充分，予以支持。关于胡某要求张某搬走侵占胡某住房 面积的个人物品一节，因难以确定张某所摆放个人物品的具体位置，进 而难以确定是否侵占了胡某的住房面积，故对胡某的该项请求，不予支 持。关于胡某要求确认鑫百盛公司侵犯其物权，要求其停止侵权的诉讼 请求，缺乏依据，不予支持。

北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
本案纠纷产生的背景是：诉争房屋为学区房，当事人购买诉争房屋 的目的是帮孩子求学落户。本案诉争房屋比较特殊，存在着两个独立产 权，但物理空间上是相连相通的，没有隔断墙，且只有一个出入门户， 这样的结构势必造成两家人在实际使用房屋时的困境。本案中的两名房 屋产权人在先后购买上述房屋时对上述情况是明知的，因此对今后生活 中可能造成的不便理应有所预见。

本案基本的处理原则和思路是：两名房屋产权人对房屋享有平等的 物权，不因其购买的先后顺序或者房屋面积大小等因素而在其权利上有 所差别，互相不得侵犯对方的合法权利，但同时又因客观存在的房屋特 殊情况，彼此必须负有一定程度上因对方利用房屋而对自己生活造成不





便的容忍义务，双方应当按照方便生活、团结互助、公平合理的原则， 正确处理相邻关系。具体到对张某搭建钢结构床架是否构成对胡某物权 的侵犯的认定上，在诉争房屋因没有隔断墙，测绘部门无法进行测量的 情况下，一审法院结合普通住房的建筑面积与使用面积折算的通用公式 （即1.333倍）计算，确认张某搭建的钢结构床架已超出其住房的建筑 面积。二审法院根据测量的数据，经计算发现，张某房屋面积与胡某房 屋面积之比明显小于6幢1层房屋北墙至张某搭建钢结构床下的木质推拉 门外侧的距离与木质推拉门外侧至7幢1层南墙的距离之比，从而判断出 张某搭建的钢结构床架已明显超出其房屋的建筑面积。两级法院均认定 张某搭建的钢结构床架确实侵犯了胡某的房屋面积，从而判令其拆除。

需要说明的是，法院虽在庭审过程和判决中均对当事人提出了严厉 批评，要求其今后不得侵犯对方享有的物权，也向当事人提出了建议， 如将房屋整体出租，按面积比例分割租金，但若双方仍不能友好协商， 合理解决房屋使用面临的困难，今后仍会出现纠纷，影响两个家庭的日 常生活并造成诉累。通过此案，提示广大家长：出于让孩子获取更优质 的教育资源的目的而购买经济能力范围内的学区房是人之常情，但对于 一般家庭来说购房是一个非常重大的抉择，因此尤其应当保持理性谨
慎，在购买前应充分了解相关风险。现实情况是一些学区房在权利上存 在瑕疵或者在使用上存在障碍，且落户求学政策也在不断变化中，如因 急于购买而忽略了上述风险，很可能会带来房屋今后在使用、处分等方 面的诸多不便。

编写人：北京市第二中级人民法院 刁久豹廖慧