——浙江汤臣房地产开发有限公司破产重整案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
浙江省玉环市人民法院（2017）浙1021破18号民事裁定书 2.案由：破产重整
3. 当事人

申请人：玉环县申达小额贷款有限公司

被申请人：浙江汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司） 【基本案情】
申请人玉环县申达小额贷款有限公司与被申请人汤臣公司申请破产 重整一案由玉环市人民法院于2017年12月11日裁定受理。

汤臣公司成立于2007年8月27日，企业类型为私营有限责任公司，
经营范围为房地产开发。公司历经数次股权、法定代表人变更后， 目前 市场监管部门登记股东为屠某林、孙某军，公司实际股东控制人为屠某 波。屠某波因涉刑事犯罪，被羁押，现已判处刑罚。汤臣公司先后开发 有“星汇花苑”和“汤臣名都”两个房地产项目，前者在本案受理时已完成 开发，但尚有部分住宅与车位未出售。“汤臣名都”项目涉土地面积5953





平方米，土地用途为住宅用地、商服用地，该项目自2013年4月20日开 工建设，于2014年10月10日取得商品房预售许可证，因公司为他人担保 及资金链断裂，实际控制人被羁押等原因，处于停工状态，无法竣工验 收。规划设计建筑面积19357.86平方米，其中住宅112套，已预售10
套，收房款790多万元；商铺37间，已预售25间，款项5600万元已全部 收取。

因工程停工，汤臣公司无法支付施工单位工程款以及供应商的材料 款，且2018年春节临近面临巨大的付款压力，处理不及时可能引发社会 稳定。经玉环市企业债务处置小组会议决定，由商铺购买方玉环县申达 小额贷款有限公司作为申请人向玉环市人民法院申请破产重整，通过重 整企业获取新生，解决企业破产带来的一系列问题。

【法院裁判要旨】

浙江省玉环市人民法院裁定受理后，鉴于案件情况紧急，通过随机 方式由台州市中级人民法院指定台州中天会计师事务所担任管理人。管 理人随即开展接收汤臣公司财产及经营业务、核查股权、接受债权申
报、审核债权等工作，即使化解了项目部农民工工资拖欠问题，并明确 了重整思路，决定将重整思路提交第一次债权人会议表决。汤臣公司第 一次债权人会议于2018年3月14日如期召开。会议选任了债权人委员会 成员，通过了部分财产变价方案和重整思路等5项议案。

根据第一次债权人会议通过的重整思路，管理人对汤臣公司所有的 财产开展评估工作，包括“星汇花苑”存量房产、办公设备以及“汤臣名 都”土地与在建工程造价，为重整计划草案的制作与执行打下基础。更 为重要的是，管理人积极开展重整投资人的招募工作。管理人于2018年 4月29日在《台州日报》及管理人单位微信公众平台刊登公告，向社会





公开招募重整投资人。邀约期间，管理人共收到3家意向投资人报名，
并提交了报价。经债权人委员会决定，某资产管理公司以5390万元的报 价被确定为汤臣公司重整案件的兜底投资人，并与某资产管理公司签订 重整兜底投资协议。

2018年4月29日，汤臣公司第二次债权人会议召开，会议核查了汤 臣公司的债权，通过了《浙江汤臣房地产开发有限公司重整计划草
案》。重整计划草案关于重整程序和内容主要有：1.投资人招募方案及 竞价程序。确定将5390万元作为出资底价，委托竞价机构组织对汤臣公 司的100%股权公开竞标，若出资竞价高于5390万元的，则确认最终竞 得人为重整投资人；若无竞价人超过5390万元的，则直接确认某资产管 理公司为重整投资人。重整投资人应与管理人代表的汤臣公司签订正式 的重整投资协议。2.重整投资方案内容。重整投资人按重整协议以货币 方式分期向汤臣公司注入相应资金并专项用于清偿破产程序下的相关债 务，并无偿受让汤臣公司100%股权，该100%股权对应的资产、权益为 公司所有的“汤臣名都”项目土地、在建工程；除上述资产或权益外的汤 臣公司其他全部资产、权益以及债务均实施剥离，由管理人处置并用于 补充清偿债务。重整计划草案还对重整资金及事务交接、剥离资产的变 价追收、职工安置、继续经营方案、出资人权益调整以及重整计划的执 行及其监督等作了规定，并根据不同清偿顺序的债权人对债权进行了分 类、调整，并确定不同的受偿方案。

2018年9月5日，浙江省玉环市人民法院根据第二次债权人会议全部 债权组均通过重整计划草案的表决结果，裁定：批准重整计划，并终止 重整程序。

本案破产重整进入执行阶段。





2018年10月23日，根据重整计划，汤臣公司100%股权拍卖会如期 召开。拍卖标的5390万元的起拍价经过32轮的激烈争夺，最终台州市福 展企业管理有限公司以6200万元竞得，溢价率达到15% ，汤臣公司资产 得到了增值，维护且扩大了全体债权人的合法利益。 目前重整投资人台 州市福展企业管理有限公司已顺利接手汤臣公司的“汤臣名都”项目，工 程已经复工。汤臣公司的其他资产也按照重整计划在有条不紊地变价
中。

【法官后语】

本案审理采用“资产剥离＋股权转让”的重整模式，为房地产企业破 产审判提供了一种有益的探索。

房地产业作为重要的支柱产业，涉及国计民生，对当地城市形象与 社会稳定具有重大影响。房地产企业破产容易产生城市烂尾楼，影响市 容市貌，甚至引发购房户恐慌及农民工薪资等一系列影响社会稳定的问 题。

第一，本案审理通过将房地产企业部分资产剥离，另将未竣工项目 资产以公司股权转让的形式进行处置，与破产清算直接处分烂尾楼相
比，减少了税赋负担，保持无形资产价值不受损，有利于提高债权的清 偿率。此种重整模式与“借贷式”重整相比，减轻了管理人的工作负担， 避免管理人去从事其并不熟悉的房地产开发行业，提高破产重整的成功 率。笔者另外办理的一起房地产企业破产案件由于采用“借贷式”重整模 式，管理人不但为筹集建设重启资金花费了大量时间与精力，还为重新 开工建设、工程施工殚精竭虑。在房屋竣工验收后，苦于当前房地产市 场的疲软，管理人还得为如何卖房寻求各种方式。而采用“资产剥离+ 股权转让”的重整模式，管理人完全不必为建房、卖房事务操心，将该





等事务交给重整投资人，“由专业人办专业事” ，反而有利于提高效益与 效率。

第二，本案审理中将重整思路提交债权人会议表决的做法，是企业 破产审判中的一种有效尝试。众所周知，企业破产审判中会碰到各种行 业的不同规模的企业，而管理人均是律师事务所、会计师事务等中介机 构，这些中介机构不可能对所有的行业都懂，反而是绝大多数都不懂。 由于受限于管理人的专业知识，可能其制作的重整计划会严重脱离市
场，难以达到使破产企业重生的目的；也有可能无法及时抓住市场机 会，造成重整程序的空转，浪费司法资源与管理人自身资源；更有甚 者，会损害破产企业的财产价值，最终损害全体债权人的利益。

将重整思路提交债权人会议表决的做法，可以避免上述不利因素， 对企业破产审判工作的好处至少体现在以下三个方面：首先，有助于集 思广益，充分发挥债权人相比于管理人与法院对破产企业所涉足行业与 市场需求更为了解的优势，对管理人提供的重整思路进行更改或者完
善，最终明确切实可行的重整思路。在债权人会议上管理人应公开重整 思路，并积极引导债权人进行探讨与协商，最终确定重整大致的方向。 当然，重整思路不等同于重整计划草案，应当是粗浅的，并具有很大的 机动性。其次，对于重整计划草案最终在下次的债权人会议上通过具有 决定性意义。对于根据上一次会议讨论的重整思路制订的重整计划草
案，债权人往往更容易接受，这大大地提高了重整计划草案通过的概
率，也有利于重整计划的执行的效率。最后，管理人根据债权人会议上 通过的重整思路，制作重整计划草案时，对于重整计划草案在债权人会 议上通过更有信心，也有利于管理人大胆地开展草案制订工作，并尽量 完善草案。

第三，本案审理中的兜底重整投资人制度保障了重整计划的顺利执





行。

为了保障债权人会议通过的法院批准的重整计划能够更好地执行， 不使重整计划因缺乏重整投资人而流产，本案在审理过程中，在重整计 划草案中创设了兜底重整投资人，在将草案提交债权人会议表决前，先 确定一家意向投资人作为兜底方，如股权拍卖时无人竞拍的，由兜底方 按拍卖底价与管理人签订投资协议。

破产重整中建立兜底重整投资人制度至少有三方面的有利之处：首 先，这种做法确保了重整计划批准后，不管有没有竞拍，均会有一个重 整投资人签约，不会导致重整过程中投资人竞价程序的空转，影响重整 计划执行的效率。其次，这种有兜底的方案，有助于树立参与竞拍投资 人投标的信心，为拍卖时溢价提供了有利条件。由于此时，竞拍者已经 知道有了兜底者，可见该项目已得到竞争者的认可，“汝既可为，吾亦 可为”的心态，有助于吸引更多的更有实力的投资人。本案的标的就通 过一次拍卖多次竞价的方式成交，溢价达15% ，而且是由另一家非兜底 方竞得。这也是众多债权人与管理人事先没有预料到的。最后，有助力 于重整方案的进一步完善。相比于没有兜底方的重整方案，有兜底的重 整方案因为事先与兜底方进行了充分的沟通，兼顾了破产企业与重整投 资人双方的利益，更容易被最终的重整投资人认可。这有助于重整计划 的执行，减少执行过程中争议发生的可能。

编写人：浙江省玉环市人民法院 苏为赞