——某行长乐支行诉邱秀某等金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省福州市长乐区人民法院(2021)闽0112民初263号民事判决书 2.案由：金融借款合同纠纷
3.当事人
原告：某行长乐支行
被告：邱秀某、饶兰某、房地产公司

【基本案情】
2014年9月26日，某行长乐支行与邱秀某、饶兰某、房地产公司签订 《个人住房借款合同》。合同约定：邱秀某、饶兰某向某行长乐支行借款56万 元，用于购置×××房产；邱秀某、饶兰某以该房产及其占用范围内的土地使用




一、金融借款合同纠纷 59

权提供抵押担保，抵押人应当在下列两个日期中的先到之日办妥抵押登记，并 将他项权证交贷款人收执：自贷款发放之日起三十六个月或抵押物能够进行不 动产登记之日起三个月；房地产公司为上述贷款提供阶段性担保，保证方式为 连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵 押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对 无误、收执之日止。合同签订后，某行长乐支行于2014年10月28日依约向邱 秀某发放贷款56万元并将全部款项转入其指定的房地产公司银行账户。2014 年10月31日，某行长乐支行与邱秀某、饶兰某就上述抵押物在长乐市房地产 交易管理所办理了预购商品房抵押权预告登记。邱秀某、饶兰某借款后按约还 款至2018年6月29日，此后再未按约还款。2020年4月16日，某行福州城东 支行向邱秀某邮寄《宣布贷款提前到期催收通知书》,宣布合同项下未到期的 借款提前到期，并要求借款人立即偿还借款本息。2015年5月14日，长乐市 房地产交易管理所向房地产公司出具的《×××开放项目初始登记办结证明》载 明案涉房产在内的开发项目初始登记事项已获批准，准予登记。后房地产公司 向邱秀某、饶兰某邮寄了《关于催促立即办理不动产权证手续的通知函》《律 师函》,要求其前往房地产公司办理房屋不动产权证相关手续。某行长乐支行 因本案诉讼实际支出了律师代理费4212.45元。为此，某行长乐支行诉至福州 市长乐区人民法院，请求：1.判令邱秀某、饶兰某归还某行长乐支行贷款本息 合计571190.26元，其中贷款本金499487.32元、利息71702.94元(利息包括 罚息，暂计至2020年11月10日，此后利息按合同约定计至全部本息清偿之日 止);2.三被告承担本案某行长乐支行支出的律师费16849.8元；3.某行长乐 支行有权就邱秀某、饶兰某提供的抵押物即房产及土地使用权的拍卖、变卖所 得价款优先受偿上述债权；4.房地产公司为邱秀某、饶兰某的上述债务承担连 带清偿责任。
【案件焦点】
在抵押权推定设立的情况下，开发商的阶段性担保责任是否应予免除。




60 中国法院2023年度案例 ·金融纠纷

【法院裁判要旨】
福建省福州市长乐区人民法院经审理认为：本案借款及担保的事实发生于 民法典施行前，但作为借款人、担保人的被告逾期还款的违约事实持续至现在， 故本案适用民法典的规定。双方签订的《个人住房借款合同》,意思表示真实， 未违反法律、行政法规的强制性规定。合同签订后，长乐支行依约履行了贷款 人的合同义务，借款人应依约按期履行还本付息义务。故长乐支行主张要求邱 秀某、饶兰某偿还借款本息(含罚息、复利)以及支付律师代理费之诉讼请 求，于法有据，本院予以支持。案涉房产已办理首次登记，且不存在预告登记 失效等情形，故抵押权已自预告登记之日设立，长乐支行可就该房产行使抵押 权。房地产公司为贷款提供阶段性连带责任保证担保，根据案涉《个人住房借 款合同》关于“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵 押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对 无误、收执之日止”内容可见，系对保证人保证责任终止所附解除条件而约 定，与保证期间无关。现因案涉房产抵押权已设立，房地产公司的保证责任已 因满足约定条件而终止。故对原告要求房地产公司承担连带保证责任的请求， 不予支持。
福建省福州市长乐区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共 和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条第一款、第三百八十六条、第三百九十四条、第四百一十条， 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第 五十二条等规定，作出如下判决：
一、邱秀某、饶兰某于本判决生效之日起十日内偿还某行长乐支行借款本金 499487.32元，并偿付借款利息(含复利，暂计至2020年11月10日为71702.94 元，之后利息按《个人住房借款合同》约定的标准计算至款项实际还清之日止);
二 、邱秀某、饶兰某于本判决生效之日起十日内赔偿某行长乐支行所支出 的律师代理费4212.45元；
三 、邱秀某、饶兰某未履行上述判决第一项、第二项确定的义务时，某行




一、金融借款合同纠纷 61

长乐支行有权就抵押房产及其占用范围内的土地使用权折价、拍卖、变卖所得 价款优先受偿；
四 、驳回某行长乐支行的其他诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

【法官后语】
在现行担保制度背景下，笔者认为在抵押权推定设立的情况下，开发商的 阶段性担保责任应予以免除。具体分述如下：
一、目的性角度：以开发商阶段性保证担保解决贷款风险敞口期问题
开发商阶段性保证担保设立的初衷是以开发商保证担保降低因正式产权登 记未完备导致的债权清偿风险，进而促使开发商及时竣工、验收、交付房屋， 并积极协助办理产权登记手续。保证期间一般自购房人抵押贷款合同生效起至 房屋竣工并办理产权登记和他项权证时止。当案涉房产已办理首次登记，且不 存在预告登记失效等情形，抵押权已自预告登记之日设立，债权人的贷款风险 可以通过对房产的优先受偿等途径获得救济，其与开发商签订合同的目的已经 实现，开发商的担保责任即可免除。
二、实质性角度：阶段性担保系“附解除条件”的约定
民法典第六百九十二条第一款规定：“保证期间是确定保证人承担保证责 任的期间，不发生中止、中断和延长。”即保证期间为固定期间。若合同约定 保证期间至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正 本及其他权利证书交由贷款人核对无误并收执之日止，从字面理解双方似乎约 定了保证期间，但该期间可能因抵押证未能办妥而延长，时间上具有不确定性， 这与前述规定不符，故应认定阶段性担保为“附解除条件”的约定，解除条件 为债权人已能够就抵押物享有优先受偿权。据此，在抵押权推定设立时，自预 告登记时抵押权设立并生效，并产生保证合同约定自动失效的法律后果。
三、整体性角度：开发商阶段性保证责任与抵押优先受偿权为非此即彼的 关系
开发商以保证人身份为银行债权提供保证，符合法律中关于“保证”的规



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定，即“人保”,其保证方式为连带责任保证。在债权人抵押权推定设立后， 则产生了“物保”。根据民法典第三百九十二条的规定，被担保的债权既有债 务人自己提供的物的担保又有人的担保的，在没有约定或者约定不明确的情况 下，债权人应当先就该物的担保实现债权。在抵押权已推定设立的情形下，债 权人在权利认定、债权实现上均无障碍，即已实际满足“先物保”的条件，此 时免除开发商阶段性保证责任符合上述“先物再人”的立法精神。
四、原则性角度：抵押权推定设立后要求开发商继续承担保证担保责任有 违公平原则
民法典第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理 确定各方的权利和义务。”在抵押权已推定设立的情形下，债权人即已经取得 了案涉房屋的抵押权，在办理抵押预告登记之日(抵押权生效之日)至办妥他 权证之日(或移交他权证之日)一般需间隔半年以上，在购房人(借款人)不 办理产权证以及不配合或怠于办理正式抵押登记时，将造成抵押权设立登记无 法完成。若机械地按照合同文义将办妥或移交他权证之日作为保证期间届满之 日，同时判令开发商承担保证担保责任，无疑加重了开发商负担，有违公平。
具体到本案，争议焦点为在抵押人尚未按约定办妥抵押他项权证书等证明 文件的情况下，房地产公司是否应当就邱秀某、饶兰某的债务向某行长乐支行 承担保证担保责任。笔者认为，尽管《个人住房借款合同》约定房地产公司的 保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权 利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误并收执之 日止，但是鉴于法律制度的变化，在双方对合同条款的真实意思存在争议的情 况下，无论从阶段性担保的目的性角度、实质性角度、整体性角度还是原则性 角度出发，均应理解为房地产公司保证期间自贷款发放之日起至抵押权生效之 日止，而不应拘泥于担保期间截止至某行长乐支行领取或占有他项权证之日的 文义约定。
编写人：福建省福州市长乐区人民法院林娟刘志峰