裁判要旨
只有具备“已交付全部或大部分所购商品房价款”及“消费者” 两个条件，购房人才可排除建设工程价款优先权等优先受偿权强制执行，无论是否办理预告登记，即预告登记本身并不能排除在该房屋上依法成立的建设工程款优先受偿权强制执行。
观点论述
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2016年，法院依建筑公司申请，查封了 被执行人开发公司名下房屋，赵某以其已 支付80%房款并办理预告登记为由提出异议。
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①《物权法》第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”最高人民法院《关于适用〈物权法〉若干问题的解释(一)》第4条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”据此，预告登记仅具有债权保全作用，被赋予一定物权效力，对违背预告登记内容的中间处分行为具有排他效力， 但已预告登记权利本身并非物权，本质上可视为一种担保手段，在完成本登记前， 仅为债法上请求权。
②查封功能在于保障申请执行人债权得以实现，查封登记效力实为“冻结登记簿”,故查封本身不会直接导致房屋所有权变动。《土地登记办法》 第69条规定：“对被人民法院查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间， 不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。”预告登记保全效力 集中体现在对于预告登记期间物权变动效力的排斥，原则上与查封并不矛盾，故一 般而言，在已办理预告登记情况下，法院仍可查封。
③《房屋登记办法》第68条 第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”《土地登记办法》第62条第4款规定：“预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财 产的规定》第17条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干 问题的规定》第28条、第29条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第3条规定符合条件的买受人债权能排除金钱债权执行。据此得出结论， 在现行法框架下，只有具备“已交付全部或大部分所购商品房价款”及“消费者” 两个条件，购房人才可排除建设工程价款优先权等优先受偿权强制执行，无论是否办理预告登记，即预告登记本身并不能排除在该房屋上依法成立的建设工程款优先受偿权强制执行，判决驳回赵某诉请。
案例索引： 见《金钱债权强制执行中的预告登记效力之体现——以房屋所有权预告登记为例》(司伟，最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·理论前沿》(201704/72:166)。
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