裁判要旨

农村房屋买卖发生在《物权法 》生效前，且不违反其他法律禁止性规定，符合善意取得制度构成要件的，则买卖合同有效。

观点论述

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①案涉农村房屋买卖行为发生在2002年，当时《物权法》并未施行。按法不溯及既往原则，《物权法》只能适用于其生效后发生的法律行为，故本案审理不应适用《物权法》相关规定。②厉某和秦某签订房屋买卖合同后，厉某将登记在其名下房屋转让给秦某，并将房屋印契等相关手续予以交付，秦某支付厉某房款，且根据当时市场价格该价格亦属合理对价，秦某交付房款后一直居住至今，厉某与秦某之间所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，符合《合同法》和《土地管理法》相关规定，应予认可。另外，案涉农村房屋买卖合同签订时，秦某虽非村集体经济组织成员，但在一审起诉前已取得村集体经济组织成员资格。另外，本案还考虑到当时农村房屋登记制度特殊性，即2002年农村房屋并未进行不动产权属登 记，该案中房屋权属分配只是在离婚证上手写该房屋离婚后归女方所有，在无有效权属登记情况下，占有成为重要公示形式，秦某自房屋买卖后一直居住在该房屋。 房屋买卖行为发生时不动产善意取得制度虽尚未全面法定化，但面临所有权人与善意第三人进行利益衡量时，应遵循保护善意第三人合法权益、维护交易安全和维护 社会经济秩序宗旨。判决认定厉某与秦某所签房屋买卖合同有效。

案情概述

1988年，王某与厉某离婚，约定婚内建 造、登记在厉某名下房屋归女方王某所 有。王某离婚后改嫁，并未在此房屋居住。2002年， 厉某将该房屋转让给非同村村民秦某，秦某 交付房款取得房屋印契并搬到该房屋居住至令。其间， 秦某及妻子户口均迁至厉某所在村，并向村委交纳房 屋转让土地使用费1万元。2017年，王某向法院起诉， 请求确认厉某与秦某所签房屋买卖合同无效。

案例索引： 山东日照中院(2017)鲁11民终1230号“王某与秦某等房屋买卖合同纠纷案”,见《物权法生效前的农村房屋善意取得的效力认定——山东日照中院判决王某某与秦某某、厉某 某房屋买卖合同纠纷案》(张闰婷),载《人民法院报·案例精选》(20171123:06)。

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