裁判要旨
包租商铺认购书未约定租金收益的，购买商铺合同主要条款未协商一致，属于不可归责于当事人双方事由，导致本约合同未能签署的，定金应退还买受人。
案情概述
2019年，甲某与某商务合作公司签订商铺认购 书，约定5年包租期。后因交房日期、 商铺收益率等事宜未协商一致，致使商铺买卖合同未能签署。2021 年，甲某诉请解除合同，并退还定金。
观点论述
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①最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买 卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应 当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由， 导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本 案商铺认购书未履行不可归责于双方，不适用定金罚则。②合同内容 应公平体现双方当事人权利义务。交房日期及投资回报率、入住商户 等租金收益信息系双方签订买卖合同应具备合同内容。涉案商铺用于投资，就通常理解而言，投资人购买商铺首要目的是获得租金，故商铺包租期间租 金收益应系双方所签合同主要条款。③当事人有权就合同主要内容进行磋商，体现 意思自治。邹某提出就“包租商铺”租金收益进行磋商，请求合理，双方就此内容 无法协商一致责任不可单方归责于邹某。 ④从利益平衡角度出发，当事人在订立合 同特别是格式合同时，须明确知晓自身权利义务。商贸公司提供认购书时，应如实 披露购买案涉商铺存在市场风险的告知义务。在认购书未将合同主要内容明确时，买受人邹某无法预见因租金收益问题磋商不成将导致定金被没收风险。据此，主张 与买受人订立商品房预约合同时已明确了合同主要条款和购买包租商铺市场风险的 举证责任应由格式合同提供者即商贸公司承担。此外，商贸公司作为开发商一方面 通过销售商铺获取了购房款，另一方面通过委托包租经营收取经营费用，但买受人 却无权支配其所有商铺，亦无法预知商铺投资回报率，显失公平。判决解除认购书， 商贸公司返还邹某定金8万元。
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