————杨甲诉孙某华、杨乙房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2020)京03民终9492号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):杨甲
被告(上诉人):孙某华、杨乙
第三人：资产管理公司北京分公司
【基本案情】
杨甲与孙某华、郝某阳(孙某华前夫)均系资产管理公司北京分公司职 工。2001年2月8日，资产管理公司北京分公司将北京市通州区某房屋(以下 简称涉诉房屋)出售给郝某阳。孙某华与郝某阳于2005年离婚，约定涉诉房屋 归孙某华所有，并于同年8月17日转移登记至孙某华名下。2009年6月5日， 资产管理公司北京分公司与郝某阳、孙某华签订《退房协议书》,约定孙某华 将涉诉房屋腾退给资产管理公司北京分公司，资产管理公司北京分公司将购房 款退还。后孙某华将房屋腾退，资产管理公司北京分公司为郝某阳调配房屋一 套，并将房款退还孙某华。2010年3月25日，资产管理公司北京分公司与杨 甲签订《职工住宅买卖合同》,约定将涉诉房屋出售给杨甲。同日，杨甲支付 房款，当年4月，杨甲取得涉诉房屋并居住至今。2016年3月24日，孙某华补



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中国法院2022年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


办不动产权登记证书。同年4月18日，孙某华与杨乙就涉诉房屋签订《存量房 屋买卖合同》,约定孙某华以88万元将涉诉房屋出售给杨乙。4月20日，双方 签订《房屋买卖补充协议》,约定：“双方以150万元价格成交。买受人已向出 售人支付10万元定金，取得房屋产权证后，买受人需在两年内再向出售人支付 90万元，其余50万元待房屋交付当日由买受人一次性交付给出售人。如房屋 提前交付，买受人需在房屋交付当日一次性付清全部房款。”第三条约定：“出 售人拥有该房屋真实产权，但由于历史特殊原因，该房屋暂由第三方居住，出 售人承诺将于2018年年底之前将房屋交付给买受人，买受人自愿买受该房屋。” 2016年4月27日，涉案房屋转移登记至杨乙名下。
【案件焦点】
孙某华与杨乙签订的房屋买卖合同是否有效、是否存在恶意串通损害杨甲 利益而导致合同无效的情形。
【法院裁判要旨】
北京市顺义区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第五 十二条第三款之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。 恶意串通的合同，是指合同双方当事人具有损害他人利益的不良动机，为牟取 私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。
一方面，本案中，资产管理公司北京分公司于2009年与郝某阳、孙某华签 订了《退房协议书》,资产管理公司北京分公司将房屋折价款退至郝某阳，后 郝某阳将房屋折价款支付给孙某华，孙某华将涉诉房屋及所有权证书原件交还 资产管理公司北京分公司。资产管理公司北京分公司于2010年与杨甲签订《职 工住宅买卖合同》,将涉诉房屋出售给杨甲，杨甲支付全部购房款并在该处居 住至今。孙某华明知已将案涉房屋交还公司，却于2016年以丢失所有权证书为 由，通过补办的方式重新取得所有权证书，并将涉诉房屋出售给杨乙、办理所 有权转移登记手续，孙某华主观上存在侵害第三人利益的故意。
另一方面，在孙某华与杨乙所主张房屋买卖合同履行的过程中存在诸多不




三、商品房销售合同纠纷 67

合常理之处：杨乙、孙某华对交易的洽商过程的陈述存有差异，杨乙在未实际 看房的前提下购买案涉房屋亦不符合一般交易习惯；孙某华与杨乙约定的交易 价格远低于市场价格；《存量房屋买卖合同》重要条款，如房屋交付时间、违 约责任条款、权属转移登记时间等均为空白，不符合一般交易习惯；杨乙仅支 付订金10万元，孙某华即将案涉房屋过户至杨乙名下，且杨乙未提交充分证据 证明已实际向孙某华支付了房款90万元，以上交易行为均不符合常理。综上， 法院认为，杨乙与孙某华签订的涉诉房屋买卖合同存在恶意串通损害杨甲利益 的情形，应属无效。北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第 五十二条之规定，作出如下判决：
一 、被告孙某华与被告杨乙于2016年4月18日就北京市通州区案涉房屋 签订的《存量房屋买卖合同》(合同编号：CW337423) 无效；
二 、驳回原告杨甲的其他诉讼请求。
杨乙、孙某华不服一审判决，提出上诉。
北京市第三中级人民法院经审理认为：孙某华、杨某的上诉请求均不能成 立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下 判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：恶意串通，损害国家、 集体或者第三人利益，合同无效。这里恶意串通的合同，是指合同双方当事人 具有损害他人利益的不良动机，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者 第三人利益的合同。如何判决合同双方当事人恶意串通，可以从主观上是否具 有恶意、当事人之间互相串通即当事人都具有共同的目的、都希望通过实施某 种行为而损害国家、集体或第三者的利益。
首先，判断当事人是否出于恶意，可从“是否明知或应知某种行为将造成 对国家、集体或第三者的损害而故意为之”的角度考虑。本案中，孙某华与资



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中国法院2022年度案例 ·房屋买实合同纠纷


产管理公司北京分公司、郝某阳签订了《退房协议书》,孙某华已将涉诉房屋 及房屋所有权证书退还给资产管理公司北京分公司且收到了退还的房款，孙某 华通过补办不动产权证书的情况下将涉诉房屋出售给杨乙并办理了所有权转移 登记手续。在杨甲起诉资产管理公司北京分公司、孙某华、郝某阳后，二审审 理过程中，孙某华才自认已将涉诉房屋出售给杨乙的情况，显而易见孙某华主 观上存在明知其不享有房屋所有权而对房屋进行处分的故意。
其次，还需考虑当事人之间是否互相串通。本案中，孙某华与杨乙之间的 房屋买卖合同履行情况存在多处不合理之处。从达成房屋买卖合同的合意过程 来看，房屋系家庭重大财产，价值较高，杨乙在未实际看房的前提下即购买了 涉诉房屋，不符合一般交易习惯。从签订房屋买卖合同的过程来看，双方房屋 买卖合同中房屋交付时间、违约责任条款、权属转移登记时间等重要条款均为 空白，有别于一般交易习惯。从支付购房款的时间及金额来看，双方约定的房 屋总价款低于当时市场价格的30%,杨乙提交的取款记录无法与其依据收条所 主张的付款时间、数额相对应，且孙某华亦在杨乙仅支付订金10万元的情况下 即将涉案房屋过户至杨乙名下，以上均有别于一般交易习惯。
综上，在判定合同是否因恶意串通损害第三方利益而无效时，需综合考虑 合同双方当事人是否存在主观上的故意及是否有互相串通损害他人利益的目的。
编写人：北京市顺义区人民法院 刘筠