案情概述

20xx年，李某与开发商签订房产认购意向书，约定商铺对外认购时通知李某，李某有优先认购权，并约定了拟购商铺面积、均价，随后李某依约交纳了 10000 元意向金 后因开发商以房价上涨为由拒绝与李某签订正式买卖合同，李某遂以开发商违约为由 索赔经济损失.

律师分析

针对本案，虞城律师刘永升分析认为首先要明确两个方面：第一，房产认购意向书的性质及效力，第二，违约责任的认定。

法官说法

1、房产认购意向书签订时间在开发商办理有关项目立项、规划等主要手续后、取得房产预售许可证前，意向书中所指商铺并非虚构，所约定房屋买卖意向存在现实履行基础。同时，该意向书明确了双方当事人基本情况，对拟购商铺面积、价款计算、认购时间等均做了较为清晰且适千操作的约定，表明双方经磋商，就条件成就时实际进行买卖的主要内容达成了合意，

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对将来正式签订房屋买卖合同进行了预先安排并以书面形式明确将来商铺正式预售时开发商优先同仲某订立正式合同，故该意向书系具有法律约束力的预约合同 。

2、开发商未按约履行通知义务，导致意向书中约定将来签订正式买卖合同根本目的无法实现，甚至在争议发生时主张双方所签意向书无效，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，构成违约。综合本地区近年来房地产市场发展趋势及双方当事入实际情况，

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酌定开发商赔偿李某经济损失X元。

法条链接

《民法典》

第四百九十五条　当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

　　当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

解释：预约，指约定将来订立一定合同的合同，预约以订立本约为合同义务。本约，又称本合同，指为履行预约而订立的合同。

律师提醒

预约成立生效后，预约合同债务人不履行订立本约的义务，成立违约，应当承担违约责任，那么救济规则如下：

1、预约合同债权人不得请求预约合同债务人承担“实际履行”的违约责任。

2、预约合同债权人可请求预约合同债务人承担实际履行以外的其他违约责任。

3、预约合同债务人不履行预约合同义务的构成根本违约，预约合同债权人享有法定解除权。