裁判观点

《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 4条规定 ：“ 出卖入通过认购、订购、预订等方式向买受入收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事入一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关千定金的规定处理；因不可归责千当事入双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖入应当将定金返还买受入。＂＠预约合同中已决条款，非经当事入协商一致不得更改，否则构成对预约合同违约；对预约合同中未决条款，则由双方当事入继续谈判，以达成正式、完备的本约；在无悖千公平原则情况下磋商不成，或因不可归责于双方当事入原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同相应解除，如附定金担保的，已付定金应予返还。＠本案当事入均履行了订约行，对本约订约不成原因，双方均不能举证证明，应合理推定为磋商不成，故开发商应返还定金。

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案情概况

案情简介： 2004 年，戴某对开发商样板房表示满意与开发商签订订购协议并向其交付了元定金。嗣后因开发商提供的商品房预售格式合同中有＂样板房仅供参考”等不利千戴某条款戴某对此提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复以致商品房预售合同未在订购协议约定日期订立，开发商以此为由不予返还定金。

实务重点

实务要点 预约合同当事入约定的是为特定行为的义务，而并非对行为结果直接确认。因不可归责于当事入双方事由，导致订购协议约定日期不能订立商品房买卖合同的，开发商应将收取定金返还购房者。

案例索引： 江苏苏州中院 (2005) 苏中民一终字第 0068 号“戴某诉某开发商房屋买卖合同案”，见《戴雪飞诉华新公司商品房订购定金纠纷案》，载《最高入民法院公报案例》(2006:472) ; 另见《戴雪飞诉苏州华新国际公司房屋买卖预约合同定金纠纷案》（钟毅
刘正方、刘冬梅），载《入民法院案例选》 (200601/55:170)

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