——胡某君与宋某军等案外人执行异议案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市西城区人民法院(2019)京0102执异144号执行裁定书
2.案由：案外人执行异议纠纷 3.当事人
案外人：胡某君
申请执行人：宋某军
被执行人：郑某、罗某飞
【基本案情】
案外人胡某君称其为涉案房屋的合法承租人，目前仍在合理承租 期限内，自己与郑某签订的房屋租赁合同发生在郑某与宋某军签订的 房屋买卖合同之前，形成合法的阻却事由，申请法院依法中止强制向 申请执行人宋某军交付涉案房屋。
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申请执行人宋某军对胡某君所提异议中的承租关系不予认可，认 为系胡某君与郑某恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动
产。
北京市西城区人民法院查明，2017年6月13日，本院作出(2017) 京0102民初56号民事判决。2017年12月28日，北京市第二中级人民法 院作出(2017)京02民终12199号民事判决：驳回上诉，维持原判。诉 讼中，无论一审期间还是二审期间，郑某均未提及涉案房屋租赁事 宜。判决生效后，宋某军向本院申请强制执行，本院于2018年1月10日 以(2018)京0102执465号执行案件立案执行，同日向郑某下达执行通 知书。
2018年12月10日，胡某君向本院提交执行异议申请，请求中止执 行行为。另查明，2016年3月21日，郑某委托链家卖房时，链家进入房 屋拍摄照片后上传链家App 进行挂牌出售，房屋使用状态为办公用 房。2016年3月24日，链家经纪人进入房屋拍摄各房间照片，房屋使用 状态为办公用房。2016年9月8日，房屋买受人宋某军签订合同前看房 拍摄照片，房屋使用状态为办公用房。在与宋某军于2016年9月13日签 订房屋买卖合同时，郑某曾在合同中明确表示“出卖人未将该房出
租”。
听证中，胡某君称房屋租赁合同签订后并没有立即接受该房屋， 房屋的状态是长期处于郑某所在公司的办公用房状态，因为郑某当时 考虑出售房屋，双方关系本来不错，如果出售了就不再承租。 一年 后，大概天热的时候才开始使用该房屋。
【案件焦点】
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1.案外人胡某君主张的租赁权是否依法成立；2.胡某君的租赁权能 否排除强制执行。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：2016年9月13日签订房屋买卖 合同时，房屋使用状态为办公用房，郑某在合同中明确表示“出卖人未 将该房出租”,胡某君称其与郑某签订房屋租赁合同后，其以郑某当时 想出售房屋为由，没有立即入住，可以认定2016年9月13日房屋买卖合 同签订时，即使胡某君与郑某于2016年1月1日签订了房屋租赁合同， 但该租赁合同也并未实际履行。
2017年5月26日后，胡某君对该房屋进行了改造使用，但对建筑面 积为207.41平方米的房屋，约定每月租金才3000元，明显大幅度低于 市场价格，且租期自2016年1月1日起至2035年12月31日止共20年，胡 某君所称租金价低是因为他是郑某开办公司的老员工，他身患肝病， 郑某为照顾他，以及便于他女儿与崔某静之间进行业务合作，明显不 具合理性，本院不予采信。
基于以上事实，对于宋某军主张胡某君与郑某构成恶意串通，以 明显不合理的低价承租争议房屋，本院予以采信。无论胡某君对其提 交的崔某静名下银行交易明细、微信聊天截图、五份缴费凭证，能否 证实缴纳了租金、其他费用，均动摇不了宋某军该主张。对胡某君所 申请法院应依法中止强制向申请执行人宋某军交付涉案房屋的请求， 本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七 条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题 的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下：
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驳回胡某君的异议请求。
【法官后语】
承租人作为租赁合同的一方，所有权的任意性变动会导致其承租 权的丧失，那么承租人的权利保障便无从谈起。基于“买卖不破租赁” 的法律规定，人民法院在执行程序中同样要保护承租人的租赁权。但 在执行程序中如何识别租赁权的真实性存在困难，尤其是容易产生被 执行人与案外人通过倒签时间伪造租赁合同以干扰执行的问题，而案 外人主张租赁权的异议成立，后续的“带租拍卖”执行措施可能对被执 行不动产产生重大影响，进而影响申请执行人债权的实现，因此对于 案外人主张承租权成立的条件应进行严格审查。需同时符合以下两个 条件方能成立：其一，在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合 同；其二，在法院查封之前承租人已占有、使用该不动产。在案外人 异议案件的审查中，应该综合是否实际缴纳租金、租金是否严重偏离 市场价格、缴纳方式是否符合一般交易习惯、物业管理缴费凭证等因 素进行综合认定，以防止承租人与被执行人恶意串通拖延执行。在涉 及房屋买卖及抵押登记的情形时，也可以参考相关合同中是否有关于 房屋出租情况的表述。本案中，考虑到每月租金数额明显低于市场价 格、一次性签订20年租赁合同、签订房屋买卖合同中明确表示“出卖人 未将该房出租”、原一审及二审程序中均未提及出租事项等多项因素，
认定胡某君的异议请求不成立。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干 问题的规定》第三十一条的规定，案外人承租在先的租赁权成立仍不 能阻却拍卖等强制执行措施，其产生的法律后果是签署租赁协议及合 法占有的承租人能在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动 产，即继续承租涉案房屋直至租赁期满。实践中，需要予以明确的是
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该项异议属于案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应当对此进 行立案审查，并作出裁定，不可直接认定租赁权成立并予以执行。为 贯彻“执裁分离”原则，案外人异议案件应当由独立于执行实施部门的 裁判部门进行审查；当事人如对审查结果不服可提起案外人异议之 诉，通过异议之诉程序解决涉案房屋租赁权相关争议。
另外，在涉及不动产抵押情形时，租赁权成立的条件之一是订立 抵押合同前抵押财产已出租，即租赁权成立的时间节点要同时满足在
法院查封之前和在订立抵押合同之前两个要素，对于抵押权设立后出
租抵押财产的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。此时，承租人 以对租赁物上设有抵押权不知情且自身善意为由主张权利的，亦不予 支持。
执行程序中保护合法承租人的租赁权，是对案外人和申请执行人 权益的平衡，实践中涉及案外人主张租赁权的异议案件情形复杂，在 异议案件处理程序中应予以审慎对待、仔细甄别。
编写人：北京市西城区人民法院张毅赵颖
