——王某保诉王某军等农村房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2019）京03民终16770号民事判决书 2.案由：农村房屋买卖合同纠纷
3.当事人

原告（被上诉人）：王某保

被告（上诉人）：王某军、王某民、王某英 【基本案情】
王某军、王某民、王某英之父王某德拥有位于北京市顺义区赵全 营镇小高丽营村×宅院一所，该宅院内原有北正房六间、西厢房三 间。1994年，王某德及家人从该宅院中搬离。同年，王某保占有该宅 院并持续居住至今。2002年，王某保将涉诉宅院内原有房屋拆除新建 了北正房八间、西厢房四间，王某德及家人未对王某保的建房行为予 以阻拦。自1994年起，王某军、王某民、王某英及其父王某德未向王 某保主张返还涉诉宅院。王某德于2004年去世，王某德之妻刘某荣于





2015年去世。涉诉宅院的集体土地建设用地使用证一直在王某保处保 存。现王某保以农村房屋买卖合同纠纷为由将王某军、王某民、王某 英诉至法院，要求确认其与王某德于1994年就涉诉宅院内房屋达成的 买卖合同有效。王某军、王某民、王某英否认存在农村房屋买卖合同 关系，并称王某保仅是代为保管涉诉宅院。
【案件焦点】

在未签订书面房屋买卖合同或订立口头合同的情况下，农村房屋 买卖合同关系的认定以及合同效力问题。
【法院裁判要旨】

北京市顺义区人民法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》 第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他 形式。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题 的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立 合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人 民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合 同。但法律另有规定的除外。”由此可见，是否签订书面合同并非判断 当事人之间是否形成合同法律关系的绝对标准，应当结合当事人实施 行为时的意思表示以及纠纷发生后当事人对相关事实的认知等因素进 行综合判断。

本案中，虽然王某保与王某德未就涉诉宅院签署书面的农村房屋 买卖合同，但结合王某德于1994年搬离涉诉宅院，原告王某保自1994 年起占有该宅院并持续居住至今，王某德及本案的被告均未曾向原告 主张返还以及2002年时原告王某保将房屋翻建，王某德及本案的被告





当时及之后均未表示反对且涉诉宅院集体土地建设用地使用证由原告 王某保占有。综上，本案中王某保提交的证据与客观事实之间能够相 互印证，可以认定原告王某保与被告王某德存在房屋买卖合同关系。 被告王某军、王某民、王某英辩解原告王某保只是保管涉诉房屋，但 其提交的证据不足以证明其主张，法院不予采信。

另外，本案中，王某保现为北京市顺义区赵全营镇小高丽营村集 体经济组织成员，其取得涉诉宅院宅基地使用权并不违反相关法律、 行政法规的强制性规定。王某军、王某民、王某英主张即使房屋买卖 合同存在，但被告之父王某德处分了其妻子刘某荣的共同财产且双方 房屋买卖合同未经过村民委员会的同意和批准，故并不能使双方房屋 买卖合同有效。但房屋买卖合同为债权合同，合同一方当事人的处分 权并不影响合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第十条[2]的规 定并非效力性、强制性规定，故房屋买卖合同未经过村委会批准同意 并不影响合同的效力。

综上，北京市顺义区人民法院判决如下：

王某保与王某德于1994年关于北京市顺义区赵全营镇小高丽营村 ×宅院内房屋所达成的买卖合同有效。

王某军、王某民、王某英不服，提起上诉。

北京市第三中级人民法院同意一审法院裁判意见，依照《中华人 民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如 下：

驳回上诉，维持原判。





【法官后语】

本案争议的焦点是在王某保与王某德就涉诉房屋未签订书面房屋 买卖合同或订立口头合同的情况下，双方就涉诉宅院是否存在农村房 屋买卖合同关系认定及合同效力问题。

《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合 同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《中华人民共和国民法典》 第一百三十五条基本沿袭了本条规定，并新增“法律、行政法规规定或 者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式”的规定。《最高人 民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方 从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定 是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规 定的除外。”尽管该司法解释现已废止，但是从其立法目的的精神内涵 可知，是否签订书面合同并非判断当事人之间是否形成合同法律关系 的绝对标准，应当结合当事人实施行为时的意思表示以及纠纷发生后 当事人对相关事实的认知等因素进行综合判断。本案中，虽然王某保 与王某德就涉诉宅院内房屋未签署书面的买卖合同，也没有证据表明 双方曾达成口头协议，但事实上王某德于1994年搬离涉诉宅院，王某 保亦自1994年起占有并无偿使用至今，王某德及家人均未曾向王某保 主张返还，特别是2002年时王某保将涉诉宅院内的房屋拆除并重建， 王某德及家人当时及之后亦未表示反对，且涉诉宅院集体土地建设用 地使用证也一直由王某保保管。基于上述事实，如若不存在房屋买卖 合同关系，那王某保自1994年起占有并无偿使用涉诉宅院长达近30 年，特别是在2002年王某德将涉诉宅院内原有房屋拆除并重建的情况 下，王某德及家人并未提出反对意见且不要求返还涉诉房屋与一般人





的认知不符；如若王某保仅是代为管理涉诉宅院，那涉诉宅院的集体 土地建设用地使用证亦无必要一直存放于王某保处。综上，法院依据 房屋原始权利情况，房屋交接、占有、使用、翻建及持有涉案宅基地 使用权证书等事实，结合一般社会常识和常理，综合认定王某保与王 某德之间就涉诉宅院内房屋符合以“其他形式”订立的买卖合同，最终 确认王某保与王某德之间存在房屋买卖合同关系。

关于王某保与王某德之间房屋买卖合同的效力。因王某保是涉诉 集体经济组织成员，其购买涉诉房屋未导致涉诉房屋所占的宅基地流 出原农村集体经济组织，未损害本集体经济组织其他成员权益，未违 反相关法律关于农村宅基地使用权的规定。关于王某军、王某民、王 某英称王某德未经妻子刘某荣同意处分夫妻共同财产，因涉诉房屋长 达近30年的时间不由王某德夫妻控制，刘某荣作为王某德的配偶理应 知晓房屋被出卖之事，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷 案件适用法律问题的解释》（2012年）第三条的规定，当事人一方以 出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效 的，法院不予支持。虽然该条司法解释已于2020年该解释修正时删 除，但是结合全案情况，无论刘某荣对此事是否知情均不影响王某德 与王某保之间房屋买卖合同效力的认定，据此法院作出相应的判决。

编写人：北京市顺义区人民法院 谢衍明