——水工公司诉阜泰公司商品房销售合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
重庆市高级人民法院（2019）渝民再218号民事判决书 2.案由：商品房销售合同纠纷
3.当事人

原告（被上诉人、再审被申请人）：水工公司

被告（上诉人、再审申请人）：阜泰公司 【基本案情】
2008年9月4日，借款人水工公司、贷款人万某均及阜泰公司三方 签订的《借款协议》约定，万某均用其挂靠于阜泰公司开发的重庆市 江津区丽景东城商住楼中的26套房屋作为水工公司借款抵押担保物。 同日， 阜泰公司与水工公司签订了26份《商品房预售（预购） 合 同》。 2010年9月3日，阜泰公司收回上述26份《商品房预售（预购） 合同》后，又与水工公司针对重庆市江津区丽景东城一层房屋、负一 层房屋（本案讼争房屋）分别签订了《商品房预售（预购）合同》。 当日，阜泰公司向水工公司出具了金额为3758510元、2171452.8元的 购房款收据两份。李某系水工公司的法定代表人。2013年10月22日，





万某均向李某偿还1000万元借款本息后，李某向万某均出具《收条》 载明：“今收到万某均归还欠款1000万元…… 原江津水工与阜泰建设集 团签订的丽景东城一层的售房合同作废。”同日，李某与万某均签订的 《借款协议》载明：“本借款在2014年10月30日前如未能将本息全额还 清，则无条件给李某办理丽景东城车库房产证。”

2018年1月11日，重庆市江津区人民法院针对李某与万某均之间的 民间借贷纠纷作出（2017）渝0116民初9820号民事判决：万某均偿还 李某借款本金33332元及利息。该判决已于2018年1月31日生效。2018 年3月3日，万某均向李某支付该判决确认的欠款本息68108元。2018年 2月2日，水工公司提起本案一审诉讼，要求阜泰公司将讼争房屋交付 水工公司，并协助办理过户登记手续。
【案件焦点】

阜泰公司与水工公司签订《商品房预售（预购）合同》是为借款 提供担保还是买卖房屋。
【法院裁判要旨】

重庆市江津区人民法院经审理认为：水工公司与阜泰公司签订的 《商品房预售（预购）合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条 规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为有效的商品房买卖合 同。阜泰公司向水工公司出具了购房款收据，说明水工公司已履行了 合同约定的付款义务。阜泰公司也应按合同约定履行交付房屋并应协 助水工公司办理过户登记。

重庆市江津区人民法院判决：





一、阜泰公司在判决生效后十日内将位于重庆市江津区鼎山街道 江州大道×× 号丽景东城×幢-负1-车库交付水工公司；

二、阜泰公司将上述房屋协助过户登记给水工公司。 阜泰公司不服一审判决，提起上诉。
重庆市第五中级人民法院以与一审基本相同的理由判决：驳回上 诉，维持原判。

阜泰公司不服二审判决，申请再审。

重庆市高级人民法院经审理认为：2013年10月22日李某和万某均 签订的《借款协议》约定“本借款在2014年10月30日前如未能将本息全 额还清，则无条件给李某办理丽景东城车库房产证。”由此可知，李某 与万某均已合意将是否按期归还借款作为阜泰公司履行《商品房预售 （预购）合同》的前提。阜泰公司与水工公司在此前即存在通过签订 《商品房预售（预购）合同》为借款设定担保的交易方式，结合水工 公司并未对217万余元购房款的交付情况作合理说明，以及水工公司直 至万某均与李某之间民间借贷纠纷判决生效后才提起本案诉讼的事 实，应当认定水工公司与阜泰公司签订案涉《商品房预售（预购）合 同》的目的并非买卖房屋而是为借款提供担保。

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的 规定》第二十四条第一款的规定，对名为买卖实为借款设定担保的案 件，应按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。 当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，民间借贷纠纷 已经法院审理并作出生效判决，双方借款法律关系的权利义务内容已





经明确，人民法院已无按照民间借贷法律关系审理并向当事人释明变 更诉讼请求的必要。

重庆市高级人民法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件 适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼 法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决 如下：

一、撤销重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终4036号民事 判决及重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初2226号民事判决；

二、驳回水工公司的诉讼请求。

【法官后语】

借贷双方签订借款合同后，为了保证出借款项能够按时收回，除 《中华人民共和国民法典》担保有关规定明确作出的典型担保方式 外，债权人还会通过让与担保、签订买卖合同等非典型担保方式为借 款设定担保。因法律禁止借贷双方签订流质契约，名为买卖实为借款 设定担保往往具有一定的隐蔽性。签订买卖合同的目的是为借款设定 担保还是买卖房屋，应当透过双方订立买卖合同的外在表现形式，探 究当事人的真实意思。要准确判断当事人的真实意思，应注意考察以 下事项：（1）当事人是否将借款归还情况作为履行买卖合同的前提。 若合同明确约定债务人不能清偿债务时买卖合同的标的物归债权人所 有，则当事人的真实目的是为借款提供担保而非通过支付对价获得标 的物。（2）当事人之间的交易方式。当事人之间存在通过签订买卖合 同为借款设定担保的交易惯例，或者买卖合同的内容随借款和还款情 况变化发生增减，能够印证名为买卖实为借款设定担保的事实。（3）





价款支付和标的物交付等合同实际履行情况。买方是否向卖方支付对 价或表现出积极要求卖方交付标的物的行为，对准确判断当事人的真 实目的具有重要参考价值。

按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的 规定》（2020年）第二十四条第一款的规定，对名为买卖实为借款设 定担保的买卖合同纠纷，应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事 人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 然而，若当事人之间的民间借贷纠纷已经法院审理，基础法律关系已 经确定，审理买卖合同纠纷不存在事实不清的障碍，则没有向当事人 释明变更诉讼请求的必要。为避免当事人讼累和提升诉讼效率，人民 法院可直接针对双方是否存在真实的买卖关系进行审理和判决。因买 卖双方的真实目的是为借款设定担保而非买卖标的物，买方要求对方 交付标的物的基础并不存在，故其请求卖方履行合同约定义务的诉讼 请求应当驳回。
需要说明的是，买卖型担保和让与担保的目的都是担保债权的实 现，其意思表示形式均体现为以物抵债协议，但两者亦存在显著区 别，让与担保已将标的物所有权转移给债权人，而买卖型担保是通过 签订买卖合同的方式为借款设定担保，并未转移标的物所有权。由此 导致的法律后果是，让与担保能够产生类似于担保物权的物权效力， 债权人根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题 的规定》第二十四条第二款的规定，对标的物拍卖、变卖、折价所得 价款可优先受偿，而买卖型担保因标的物所有权并未发生转移，没有 产生公示公信的法律效力，债权人对拍卖房屋所得价款不享有优先受 偿权。

编写人：重庆市高级人民法院 杨渠波 代温世