陈某诉李某案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
新疆维吾尔自治区石河子市人民法院(2022)兵9001民初891号民事判决书 2.案由：案外人执行异议之诉
3.当事人
原告(案外人):陈某
被告(申请执行人):李某
第三人(被执行人):王某霞

【基本案情】
2009年4月27日，陈某与王某霞签订房屋买卖协议一份，王某霞将其所 有的位于石河子市某小区5栋262号房屋出售给陈某，总价款110000元。陈某 支付全部房款后，2009年11月14日王某霞给其出具收条一份。同年，陈某入 住案涉房屋，并缴纳物业费以及水电暖等费用。2012年6月20日，王某霞取 得案涉房屋产权证，交付给陈某保管。后陈某多次要求王某霞协助办理房屋过 户登记手续，王某霞不予配合。2016年6月20日，陈某将王某霞起诉至石河 子市人民法院，要求王某霞办理房屋过户手续。法院经调解作出(2016)兵 9001民初4275号民事调解书，双方当事人达成协议如下：双方签订的房屋买 卖合同有效；王某霞于2016年11月8日前协助陈某办理案涉房屋的过户手续。

一 、对不动产的执行 53

王某霞未履行该生效调解书所确定的义务。
2014年8月28日，王某霞挂失案涉房屋产权证，以遗失补证为由重新申 请办理了案涉房屋产权证。后王某霞以该房屋数次抵押借款。
2016年2月22日，王某霞向李某借款200000元，并以其名下的位于石河 子市某小区5栋262号房屋提供抵押担保，王某霞提交房屋产权证，于2016年 3月2日办理了房屋他项权证。借款期限届满，王某霞未偿还借款。2018年1 月18日，李某将王某霞诉至石河子市人民法院。法院作出(2018)兵9001民 初332号民事判决，判令：王某霞偿还李某借款200000元；王某霞支付李某 2017年10月至12月的利息3000元。王某霞未履行上述生效民事判决，李某于 2019年1月17日向法院申请强制执行。2019年4月26日，法院作出(2019) 兵9001执140号之二执行裁定书，终结本次执行程序。2021年9月10日，法 院作出(2021)兵9001执恢448号执行裁定书，裁定查封案涉房屋。
2022年1月12日，陈某作为案外人提起执行异议，请求人民法院中止对 案涉房屋的执行。法院于2022年1月13日作出(2022)兵9001执异3号执行 裁定书，裁定驳回陈某的异议请求。陈某对此裁定不服，遂提起本案之诉。
【案件焦点】
1. 被告李某与第三人王某霞之间房屋抵押权的效力；2.原告以房屋买卖合 同、生效民事调解书主张排除对已被抵押担保的案涉房屋的强制执行，有无法 律依据；3.原告主张其属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议 案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十七条的例 外情形，应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定依法可以排除强 制执行，有无法律依据。
【法院裁判要旨】
新疆维吾尔自治区石河子市人民法院经审理认为：本案系案外人执行异议 之诉案件，原告作为案外人提起执行异议之诉，因案涉房屋已被法院有效查封， 原告的诉请与强制执行有利害冲突。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三



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十四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应 当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执 行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁 定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达 之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共 和国民事诉讼法〉的解释》(2022年3月22日第二次修正)第三百零三条规 定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百二十条规定外，还 应当具备下列条件：(一)案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； (二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁 定无关；(三)自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在 收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”第三百零五条规定：“案外人提 起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被 执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三 人。”据此，原告提起的案外人执行异议之诉符合上述法律以及司法解释规 定的受理条件。
根据《执行异议和复议规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异 议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的 合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行”的规定，本案的问题集中在实 体审查：原告作为案外人是否系权利人，其请求排除对案涉房屋的强制执行有 无事实以及法律依据。具体来说，涉及的争议焦点为：1.被告李某与第三人王 某霞之间房屋抵押权的效力；2.原告以房屋买卖合同、生效民事调解书主张排
除对已被抵押担保的案涉房屋的强制执行，有无法律依据；3.原告主张其属于 《执行异议和复议规定》第二十七条的例外情形，应当适用《执行异议和复议 规定》第二十八条的规定依法可以排除强制执行，有无法律依据。
关于争议焦点一，被告李某与第三人王某霞之间房屋抵押权的效力。《中 华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、 转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有

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规定的除外。”第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消 灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二百 一十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第二百三十 二条规定：“处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登 记的，未经登记，不发生物权效力。”根据上述法律规定，本案中，案涉房屋 从2012年初始登记即登记在第三人王某霞名下，直至现在，原告虽与王某霞签 订有房屋买卖合同并支付全部价款实际占有使用，但并未进行权属变更登记， 因未经登记，故不发生物权效力，案涉房屋的所有权人依法仍应为王某霞。 《中华人民共和国民法典》第二百四十一条规定：“所有权人有权在自己的不动 产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利， 不得损害所有权人的权益。”第三百九十四条规定：“为担保债务的履行，债务
人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行 到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优 先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供 担保的财产为抵押财产。”第四百零二条规定：“以本法第三百九十五条第一 款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的， 应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”据此，王某霞作为案涉房屋的 所有权人同时亦是向李某借款的债务人，有权将案涉房屋抵押给债权人即被 告李某，在自己的不动产房产上设立抵押担保物权，且王某霞为被告李某设 立的抵押担保物权已经依法登记并办理了他项权证，故第三人王某霞与被告 李某关于抵押房屋的协议有效，被告李某享有的抵押权依法设立亦属合法有 效，债务人王某霞不履行到期债务，则李某作为债权人有权就该案涉房屋享 有优先受偿权。原告认为案涉房屋系所有权不明有争议，属于民法典第三百 九十九条规定禁止抵押的财产，故被告与第三人办理的抵押权登记因违反法 律的禁止性规定应当认定为无效。因案涉房屋经依法登记，其所有权人系第 三人王某霞，该房屋权属明确清晰，依法不属于《中华人民共和国民法典》
第三百九十九条规定所有权不明有争议不得抵押的财产，故原告此主张于法无



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据，法院不予支持。
关于争议焦点二，原告以房屋买卖合同、生效民事调解书主张排除对已被 抵押担保的案涉房屋的强制执行，有无法律依据。原告与第三人王某霞之间达 成的房屋买卖合同，原告作为买受人，虽然已经支付全部价款并入住实际占有 使用该房屋，王某霞也已经履行了交付房屋及房屋产权证的合同义务，法院生 效民事调解书亦确认房屋买卖合同合法有效，但是，一方面，因原告与王某霞 至今未办理房屋权属变更登记，依照前述法律规定，案涉房屋的物权权属并未 发生变更，房屋所有权人仍系王某霞，故原告作为买受人对案涉房屋不享有物 权，其享有的仅为基于合同法律关系所产生的债权，仅享有请求王某霞继续履 行房屋买卖合同协助办理变更房屋权属登记手续的权利；另一方面，法院生效 民事调解书确认的仅为合同有效、协助办理变更登记的债权，并未确认案涉房 屋的物权。而被告李某与第三人王某霞之间的案涉房屋抵押合同有效，抵押权 已经合法设立，被告李某依法享有的抵押权系物权。两相比较，被告李某所享 有的系抵押担保物权，在法律上具有优先性，具有优先于债权的效力。《执行
异议和复议规定》第二十六条第一款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执 行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人 民法院应当按照下列情形，分别处理：(一)该法律文书系就案外人与被执行 人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠 纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排 除执行的，应予支持；(二)该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所 列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返 还执行标的的，不予支持。(三)该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、 变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。”第二 十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先 受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释 另有规定的除外。”根据上述司法解释的规定，被告李某作为申请执行人对案 涉房屋享有担保物权，足以对抗案外人原告所享有的债权，故原告以房屋买卖

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合同、生效民事调解书主张排除对已被抵押担保的案涉房屋的强制执行，于法 无据，法院不予支持。
关于争议焦点三，原告主张其属于《执行异议和复议规定》第二十七条的 例外情形，应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定依法可以排除 强制执行，有无法律依据。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债 权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且 其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签 订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产； (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人 民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于《执 行异议和复议规定》第二十七条和第二十八条的关系，从文义解释上看，第二十 八条的内容系在无担保物权等优先受偿权的情形下应适用的规则；从体系解释上
看，第二十七条在前，第二十八条在后，即存在担保物权时符合第二十七条的情 形，则应先适用第二十七条，如果不存在担保物权情形时才适用第二十八条；从 目的解释上看，第二十七条的例外情形，指的是物权优先于债权的例外情形，并 非指第二十八条的适用。据此，原告主张在已经存在担保物权情形下其属于《执 行异议和复议规定》第二十七条的例外情形，应当适用《执行异议和复议规定》 第二十八条的规定可以排除强制执行，于法无据，法院不予支持。
新疆维吾尔自治区石河子市人民法院依照《中华人民共和国民法典》第二 百零九条第一款、第二百一十四条、第二百一十六条第一款、第二百三十二条、 第二百四十一条、第三百九十四条、第三百九十九条、第四百零二条，《中华 人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人 民共和国民事诉讼法〉的解释》(2022年3月22日第二次修正)第三百零三 条、第三百零五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若 干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款、第二十七条、第二十八条之 规定，作出如下判决：
驳回原告陈某的全部诉讼请求。



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【法官后语】
一、案外人以确认房屋买卖合同有效、协助办理房屋变更登记手续的民事 调解书作为依据，能否排除对执行标的依法享有担保物权的申请执行人对案涉 房屋的强制执行
《执行异议和复议规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异 议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的 合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。”根据此，本案的问题集中在， 案外人以确认房屋买卖合同有效、协助办理房屋变更登记手续的民事调解书作 为依据，能否排除对执行标的依法享有担保物权的申请执行人对案涉房屋的强 制执行?这涉及申请执行人和案外人各自享有权利的性质的认定，以及哪一方 享有的权利具有优先性。
1. 申请执行人的权利为担保物权。一方面，第三人王某霞与被告李某(申 请执行人)关于抵押房屋的协议有效；另一方面，双方还依法进行登记办理了 房屋他项权证。因此，被执行人享有的抵押权依法设立且属合法有效。该抵押 权所产生的法律效果为，债务人如果不履行到期债务，则李某作为债权人有权 就该案涉房屋享有优先受偿权。
2. 案外人的权利为普通债权。案外人与第三人王某霞之间达成房屋买卖合 同，案外人作为买受人，虽然已经支付全部价款并入住实际占有使用该房屋， 王某霞也已经履行了交付房屋及房屋产权证的合同义务，法院生效民事调解书 亦确认房屋买卖合同合法有效。但是，《中华人民共和国民法典》第二百零九 条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生 效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十四条 规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的， 自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二百一十六条第一款规定：“不动产登 记簿是物权归属和内容的根据。”第二百三十二条规定：“处分依照本节规定享 有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效 力。”一方面，因案外人与王某霞至今未办理房屋权属变更登记，依照前述法

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律规定，案涉房屋的物权权属并未发生变更，房屋所有权人仍系王某霞，故案 外人作为买受人对案涉房屋不享有物权，其享有的仅为基于合同法律关系所产 生的债权，仅享有请求王某霞继续履行房屋买卖合同协助办理变更房屋权属登 记手续的权利；另一方面，法院生效民事调解书确认的仅为合同有效、协助办 理变更登记的债权，并未确认案涉房屋的物权。
3.担保物权优先于普通债权。上述申请执行人与案外人各自享有的权利两 相比较，申请执行人李某所享有的系抵押担保物权，在法律上具有优先性，具 有优先于债权的效力。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人 对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人 提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”据此， 申请执行人对案涉房屋享有担保物权，足以对抗案外人所享有的债权，故案外 人以房屋买卖合同、生效民事调解书主张排除对已被抵押担保的案涉房屋的强 制执行，于法无据，法院应当不予支持。
二、关于《执行异议和复议规定》第二十七条和第二十八条的关系
《执行异议和复议规定》第二十七条在认定担保物权优先性的同时，有一 个但书条款即“但法律、司法解释另有规定的除外”,案外人以其持有房屋买 卖合同、生效民事调解书为由，主张其属于《执行异议和复议规定》第二十七 条的例外情形，应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定依法可以 排除强制执行。这涉及《执行异议和复议规定》第二十七条和第二十八条的关 系，第二十八条的内容系在无担保物权等优先受偿权的情形下应适用的规则； 存在担保物权时符合第二十七条的情形，则应适用第二十七条，如果不存在担 保物权情形时才适用第二十八条。据此，案外人主张在已经存在担保物权情形 下其属于《执行异议和复议规定》第二十七条的例外情形，应当适用《执行异 议和复议规定》第二十八条的规定可以排除强制执行，于法无据，法院应当不 予支持。
编写人：新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 王弦