——崔某、杨某康诉彭某毓、彭某琴房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32357号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人

原告：崔某、杨某康

被告：彭某毓、彭某琴

第三人：链家公司 【基本案情】
彭某忠与樊某灵系夫妻，二人育有彭某毓、彭某琴、彭某英3名子 女。彭某忠于1975年9月18日因死亡注销户口，彭某忠去世后樊某灵未 再婚，樊某灵于2010年11月21日去世。

2016年9月18日，周某（彭某毓之妻）代樊某灵与交通运输部住房 制度改革领导小组办公室签署《房屋买卖契约》， 约定将×× 号房屋出 售给樊某灵。2017年8月22日，该房屋登记至樊某灵名下。





2017年10月30日，出卖人樊某灵（彭某毓代签）与买受人崔某、 杨某康签订《房屋买卖合同》及《补充协议》， 约定出卖人出售×× 号 房屋，房屋成交价150万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设 备作价435万元，共计585万元。《补充协议》约定，出卖人提供的该 房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无 效，导致买受人无法取得房屋所有权的、逾期履行所有权转移登记义 务超过15日的系根本违约，出卖人应在违约行为发生之日起15日内， 以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。《补充协议》其 他约定中载明“如果出卖人在过户前丧失行为能力或者过世导致无法过 户的，指定继承人（彭某毓）无条件配合过户”。当日，崔某、杨某康 向彭某毓支付定金5万元，其他费用均未支付。链家公司的《交易方留 存信息表》记载：房屋出售方为樊某灵，代理人为彭某毓，落款签字 为彭某毓代樊某灵。

2017年12月20日，北京市潞州公证处出具公证书确定案涉房屋由 彭某毓、彭某琴继承，彭某英表示放弃继承上述遗产。2018年1月8 日， 中央国家机关房改办中直机关房改办出具《变更通知单》， 记 载：朝阳区不动产登记事务中心，经审核，同意樊某灵，已故，案涉 房屋办理已购公房继承变更登记。

后房屋交易流程均未履行，双方发生争议。

【案件焦点】

彭某毓无权代理亡母与崔某、杨某康签订自始无法履行的房屋买 卖合同的违约责任承担。
【法院裁判要旨】





北京市朝阳区人民法院经审理认为：行为人没有代理权、超越代 理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追 认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据合同约定及相 关证据查明的事实，樊某灵早已在2010年11月21日去世，在没有可能 获得樊某灵授权委托手续且在未告知樊某灵其他继承人的情况下，彭 某毓故意隐瞒事实将樊某灵所有的案涉房屋予以出售，并代樊某灵签 订了《房屋买卖合同》《补充协议》等合同，导致双方签订的全部合 同均无法履行。鉴于樊某灵去世，其继承人对于房屋买卖也不知情， 彭某毓签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》对樊某灵及其他继承 人均不发生效力，应由行为人即彭某毓承担相应责任。彭某毓故意隐 瞒事实且多次虚假表示的行为具有明显过错，其应承担赔偿损失的责 任。法院综合考虑房地产估价报告、双方对合同履行不能的过错程度 等因素，参照合同中关于违约责任的约定，依据公平原则和诚实信用 原则酌情确定彭某毓应当向崔某、杨某康赔偿损失的具体数额。因合 同无法履行，崔某、杨某康要求彭某毓退还定金，法院予以支持。对 于彭某毓主张本案已经生效裁判处理的问题，虽然崔某、杨某康以同 样事由诉至法院，但法院出具的民事裁定书仅认为彭某毓一人作被告 不适格而驳回崔某、杨某康的起诉，并未对实体权利义务进行处理， 因此对彭某毓的主张，法院不予认可。彭某琴经合法传唤，无正当理 由拒不到庭，法院依法缺席判决。综上，北京市朝阳区人民法院依据 《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条，《中华人民共和 国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、彭某毓于本判决生效之日起十日内赔偿崔某、杨某康损失 29.25万元；





二、彭某毓于本判决生效之日起十日内退还崔某、杨某康定金5万 元；

三、驳回崔某、杨某康其他诉讼请求。

【法官后语】

行为人没有代理权仍然以被代理人的名义和第三人进行民事法律 行为，现实生活中实属多见。无权代理的原因复杂多样，当事人的心 理态度和利益追求各有不同。立法者在充分考虑各方当事人利益的基 础上，就无权代理的法律效力以及各方当事人的责任承担进行了妥善 的规制。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未 经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理 人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为 拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。 撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相 对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿， 但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相 对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自 的过错承担责任。”《中华人民共和国民法典》第一百七十一条沿袭了 这一规定。

根据上述法律规定，无权代理的情形主要有三种： 自始无代理权 的无权代理、超越代理权的无权代理和代理权消灭后的无权代理。在 法律效果上，三种无权代理没有差别，被代理人未追认的，都将导致 代理行为无效。具体到本案，是彭某毓在其母即房屋所有权人已经去 世的情况下，其“代理”其母与崔某、杨某康签订《房屋买卖合同》。





在这种情况下，原告崔某、杨某康主张自始无权代理，仅须证明被代 理人已去世，且彭某毓未在房屋买卖过程中告知过该事实、未出示过 授权即可。

在无权代理行为发生以后，本案的《房屋买卖合同》自始无法履 行，此时让相对人，尤其是善意相对人一直处于等待状态，显属不 公。在无权代理发生后，导致合同自始无法履行，相对人如何向“代理 人”主张法律责任。根据上述规定，“代理人”对相对人承担相应的法律 责任应符合如下构成要件：

第一，无权代理行为必须没有被追认。如果无权代理行为已经被 追认， 自始变为有权代理，相对人应向被代理人主张相应的权利。本 案中的被代理人已经去世，不存在追认的问题。第二，相对人需为“不 知情”的善意相对人。相对人不是善意的责任承担问题，系相对人和行 为人按照各自的过错承担责任。而相对人是否是善意的，需“代理人” 来举证证明其是否事先知道无权代理的存在。本案中的买房人均为真 实买房人，系善意相对人。第三，善意相对人有权选择请求行为人履 行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超 过被代理人追认时相对人所能获得的利益，本条明确了行为人承担责 任的方式和具体的赔偿范围。具体到本案，善意相对人即买房人可参 照《房屋买卖合同》中的违约条款向彭某毓主张赔偿。

相对人主张损害赔偿的，应当证明自己遭受损害的事实、行为人 无权代理的事实，以及损害和无权代理行为之间存在因果关系。本案 中因被代理人去世，上述证明事项较其他无权代理案件也变得简单。 双方焦点一在于彭某毓主张自己不知不可代理去世母亲出售母亲名下 遗产，不知即无过错，由此免除或者减轻自己的赔偿责任；焦点二在 于如果认定彭某毓需要赔偿，赔偿的限度为何。





关于焦点一，最高人民法院在对《中华人民共和国物权法》进行 司法解释时指出：“由于善意系一种内在心理活动状况，它并不直接显 露于外部，因而难以度测，但是作为一个法律概念，在司法实践中， 需要明确认定善意的裁量标准，从而准确地适用法律。”任何过错类型 都表现为行为人的主观心理状态，只是在判断方法上存在差异。故意 是行为人明知自己行为可能造成的后果，而在主观上追求或放任该结 果的发生，本案中，彭某毓故意隐瞒事实且多次虚假表示的行为具有 明显过错，其应承担赔偿损失的责任，“不知”不能作为免除或者减轻 责任的抗辩理由。

关于焦点二，赔偿限度的问题。本案中，买房人可以参照《房屋 买卖合同》违约条款的约定，向彭某毓主张赔偿。但是本案发生的背 景是房屋价格正在下行，虽彭某毓具有明显过错，导致《房屋买卖合 同》自始无法履行，但综合考虑房地产估价报告、双方对合同履行不 能的过错程度等因素，法院依据公平原则和诚实信用原则酌情确定彭 某毓应当向崔某、杨某康赔偿损失的具体数额。

基于法律规定和事实情况综合考量，法院对无权代理的行为人作 出了民事赔偿的判决，法治社会生活中的诚实信用的秩序需要所有人 守法维护。

编写人：北京市朝阳区人民法院 毛文蝶