——车某、陈某玲诉王某雄等农村房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2019）京01民终10699号民事判决书
2.案由：农村房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告（被上诉人）：车某、陈某玲 被告（上诉人）：罗某涛
被告（被上诉人）：王某雄、高某飞 【基本案情】
车某与陈某玲系夫妻，二人均系北京市王庄村村民，陈某玲系农 业户口，车某系非农业户口。车某在王庄村×× 号拥有宅基地一处。
2002年1月26日，陈某玲与王某雄签订《契约》，载明：今有王庄 村陈某玲自有瓦房4间，现将出售给王某雄，成交额3万元整。契约签 订后王某雄将房款付给车某、陈某玲，车某、陈某玲将诉争宅院及集 体土地建设用地使用证交给王某雄并腾退了相关物品。
2014年8月14日，王某雄、高某飞与罗某涛签订了《房屋买卖合 同》， 约定将王庄村×× 号的诉争房屋及宅院以160万元的价格卖与罗 某涛。王某雄为罗某涛出具了收条，并将诉争宅院的集体土地建设用 地使用证交给了罗某涛。之后罗某涛将原有房屋全部拆除，建成了二 层楼房，该房屋于2018年3月被拆迁。
王某雄与高某飞原为夫妻关系，于2000年4月28日登记结婚。后因 王某雄自2014年离家出走，高某飞于2016年3月诉至法院要求与王某雄 离婚，法院于2016年10月14日判决二人离婚。王某雄于2002年11月25 日将户口迁至王庄村×× 号，户口性质为非农业。王庄村村委会出具的 《证明》称，王某雄在购买本案涉诉宅院后已成为王庄村集体经济组 织成员。
法院另查明，高某飞、罗某涛均不是王庄村集体经济组织成员。 2018年7月9日，一审法院对村民陈某进行询问并作出《调查笔录》， 陈某表示王某雄是王庄村集体经济组织成员。
车某、陈某玲向一审法院起诉请求：1.确认陈某玲与王某雄签订 的房屋买卖《契约》无效；2.确认王某雄、高某飞与罗某涛签订的 《房屋买卖合同》无效。
【案件焦点】
1.《契约》和《房屋买卖合同》是否符合农村房屋买卖合同有效 的五种例外情形；2.证人陈某所作证言能否证明王某雄属于王庄村集 体经济组织成员。
【法院裁判要旨】
北京市延庆区人民法院经审理认为：王某雄并非王庄村集体成 员，《契约》应属无效。王某雄、高某飞与罗某涛三人非王庄村集体 成员，《房屋买卖合同》亦属无效。判决如下：
一、陈某玲与王某雄签订的《契约》无效；
二、王某雄、高某飞与罗某涛签订的《房屋买卖合同》无效。 罗某涛不服一审判决提起上诉。
北京市第一中级人民法院经审理认为：农村宅基地上的房屋，依 法出售给本集体经济组织成员时，合同有效；如果出售给宅基地所在 集体经济组织成员以外的人员，因违反了法律、行政法规的强制性规 定，合同原则上无效，只在特定情形下有效。例如，（1）诉讼时买受 人已经成为宅基地所在集体成员；（2）买受人的配偶为宅基地所在集 体成员；（3）多次买卖后最终买受人为宅基地所在集体成员；（4） 1999年1月1 日《中华人民共和国土地管理法》修订之前回乡落户的干 部、职工、退伍军人、华侨以及港澳台同胞购买农村房屋；（5）1999 年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订之前，买受人符合《中 华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条 例》规定的条件并办理了相关审批手续。
《契约》和《房屋买卖合同》签订时间在2002年和2014年，不符 合第4、第5种情形。在两次买卖后最终买受人罗某涛不是宅基地所在 村的集体经济组织成员，不符合第3种情形。《契约》签订时，高某飞 作为王某雄的配偶，亦不是宅基地所在集体成员，不符合第2种情形。 陈某接受询问时表示王某雄是王庄村集体成员，但村民之间可能存在 复杂利益冲突，客观上有亲疏远近，受此影响，证明某人是否为某集
体经济组织成员，不能单凭村委会的书面材料或个别村民的证人证 言，而应看是否有能够证明该人实际享受了集体经济组织成员权益的 证据。例如，领取分红款、大米等的账目凭证；是否有能够证明该人 加入该集体经济组织的相关记载或文件。例如，村民会议记录；是否 有能够证明该人成为该集体成员的特定事实。例如，与某集体成员结 婚。因此，在无其他证据作证的情况下，王某雄不是王庄村集体成 员，不符合第1种情形。罗某涛亦未提供证据证明存在其他有效的特殊 情形。综上，《契约》和《房屋买卖合同》应属无效。北京市第一中 级人民法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维 持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民 法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五 条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一 项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
农村房屋买卖合同的效力问题是此类案件审理中的焦点和难点问 题，随着农村房屋类纠纷的增加，对上述问题进行梳理和明确具有紧 迫性。
1.农村宅基地使用权的特点
具体来说，农村宅基地使用权的特点包括：一是权利主体身份的 特定性，大多为非城镇居民，必须为该村集体成员的农民。二是具有 强烈的福利色彩，随着人口增多，宅基地数量有限，一旦农村房屋所 占宅基地流转出原农村集体经济组织就会损害本集体经济组织其他成
员的社会保障效果和社会福利水平。三是内容法定，一般由村级、县 级或者更高层政府机构进行划分或认定或通过颁发相关的使用权证书 等予以确定相应的内容。四是设定及取得具有一定程度的计划经济体 制特点，现如今国家即将开展的农村土地确权将会打破原有的政策。
农村宅基地使用权的特殊特征导致农村房屋买卖合同效力的认定 不同于一般的房屋买卖合同。一般房屋买卖合同效力问题主要依据 《中华人民共和国合同法》第三章合同效力一节，主要见于第五十二 条合同无效的五种法定情形。而农村房屋买卖合同无效的认定主要依 据其中的第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”，且主要的法律 依据是《中华人民共和国土地管理法》等。
2.农村土地制度变革对农村房屋买卖合同的影响
我国农村土地制度的历史沿革大致分为四个阶段，第一阶段是 1982年之前，城镇人和农村人买卖农村房屋均有效。主要法律依据： 1962年《农村人民公社条例修正草案》（1962年9月27日）规定，社员 的房屋，永远归社员所有。社员有买卖或者租赁房屋的权利。社员出 租或者买卖房屋，可以经过中间人评议公平合理的租金或者房价，由 买卖或者租赁的双方订立契约。第二阶段是1982年至1986年12月31 日：城镇人、农村人买卖农村宅基地上房屋规定一样，宅基地使用权 需要报生产大队（村）、公社（乡、镇）两级批准。主要法律依据： 1982年《中华人民共和国宪法》， 农村和城市郊区的土地，除由法律 规定属于国家所有外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也 属于集体所有等。第三阶段是1987年1月1日至1998年12月31日，对于 城镇人和农村人购买农村房屋有不同的审批要求，即（1）城镇人买农 村宅基地上房屋：宅基地使用权通过村、乡（镇）人民政府及县级人 民政府三级批准。（2）农村人买宅基地上房屋：宅基地使用权通过
村、乡（镇）人民政府两级批准。第四个阶段是1999年1月1 日至今。 城镇居民原则上不能购买农村房屋，除非其户口已迁入该村，并享受 村民待遇，可以认定有效。
3.农村房屋买卖合同效力的认定
农村房屋买卖合同效力问题，2004年北京市高级人民法院印发的 《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会 议纪要的通知》明确，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权 利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村宅基地上房屋的买 卖必然涉及宅基地的流转，此类合同以认定无效为原则，以有效为例 外。
五种有效的例外情形为：（1）诉讼时买受人已经成为宅基地所在 集体经济组织成员；（2）买受人的配偶为宅基地所在集体经济组织成 员； （3）多次买卖后最终买受人为宅基地所在集体经济组织成员； （4）1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订之前回乡落户 的干部、职工、退伍军人、华侨以及港澳台同胞购买农村房屋；（5） 1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订之前，买受人符合 《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国实施条例》规定 的条件并办理了相关审批手续。因此，在买受人非本村集体经济组织 成员时，不能一律认定农村房屋买卖合同无效，应当认真审查案件事 实中是否存在上述五种例外情形。
4.农村集体经济组织成员的认定标准
对“本集体经济组织成员”的认定直接关系到农村房屋买卖合同是 否有效。党的十八届三中全会作出的《中共中央关于全面深化改革若
干重大问题的决定》对深化农村改革作出了重要部署。近年来，随着 农村集体产权制度改革、户籍制度改革与城乡社会保障一体化发展迅 速推进，集体经济组织成员的认定不仅涉及农村房屋买卖合同的效 力，还涉及土地征收、拆迁安置补偿、集体利益分配等一系列关系组 织成员利益和农村改革等重要问题。然而，对于成员资格的界定标 准，相关法律法规却不够明确，只有部分地区法院在总结审判经验的 基础上对成员资格的界定出台了一些指导意见，有的地方出台了一些 地方规范性文件，统一裁判标准和规范路径的缺乏给审判工作带来了 一些困难。
对于“本集体经济组织成员”在司法实务中的认定，我们认为， 由 于村民之间可能存在复杂的利益冲突或恩怨，客观上有亲疏远近之 分，受此影响，无论是村民委员会提出的书面证明材料还是个别村民 的证人证言，证明力都不够强，在无其他证据佐证的情况下，仅有村 民委员会提出的书面证明材料和证人证言，均不能作为集体经济组织 成员的认定标准。
法院审查某人为某集体经济组织成员，不能单凭村民委员会的书 面证明材料或个别村民的证人证言，而应看当事人能否提供下述强有 力的客观证据：（1）是否实际享受了集体经济组织成员权益的客观证 据。例如，领取分红款、大米等的账目凭证。（2）是否有加入该集体 经济组织的相关记载或文件。例如，村民会议记录。（3）是否存在应 当成为该集体经济组织成员的特定事实。例如，与某集体经济组织成 员结婚。只有具备上述证据，才能证明为某集体经济组织成员。
编写人：北京市延庆区人民法院 王华
