——袁某诉徐某、合肥市某某房地产营销策划有限公司债务加入案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
安徽省肥东县人民法院(2021)皖0122民初2586号民事判决书
2.案由：债务加入纠纷 3.当事人
原告：袁某
被告：徐某、合肥市某某房地产营销策划有限公司
【基本案情】
徐某是合肥市某某房地产营销策划有限公司的员工，2017年10月31日在 合肥市某某房地产营销策划有限公司协调下，袁某与董某及合肥市某某房地产
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六、债权转让与债务承担 153
营销策划有限公司签订了一份《房屋买卖合同》,合同约定，案外人董某将其 301室出卖给袁某，房价款为630000元，并约定了付定金、购房款、办证、贷 款及违约责任等，至此双方成立房地产居间关系。当日，袁某依约向合肥市某 某房地产营销策划有限公司支付1万元定金。事后，袁某按约定提供了所需的 所有材料，但因案涉房屋房龄长无法办理银行按揭贷款，导致所订立的合同至 今不能履行，袁某与董某解除房屋买卖合同。在解除合同时，袁某之母刘某要 求徐某赔偿损失，徐某承诺赔偿袁某损失8000元。在徐某承诺赔偿袁某损失， 并于2018年10月12日向刘某出具一张8000元的借条的情况下，袁某与董某 解除房屋买卖合同，注明两个月内还清，并在借条上签字。经肥东县人民法院 (2020)皖0122民初194号民事判决书和合肥市中级人民法院(2020)皖01 民终8926号民事判决书认定，该房屋买卖合同非袁某原因导致房屋无法履行， 但合肥市某某房地产营销策划有限公司作为房地产中介单位，应在了解案涉房 产状态是否可以办理按揭手续的情况下促成案涉房屋买卖合同的签订，故因徐 某、合肥市某某房地产营销策划有限公司原因造成违约而赔偿袁某的损失 18000元。
袁某提出如下诉讼请求：1.合肥市某某房地产营销策划有限公司赔偿袁某 房屋买卖定金损失10000元；2.徐某在房屋买卖合同解除时自愿承担袁某房屋 买卖损失8000元，要求徐某继续承担债务责任；3.本案诉讼费用由徐某、合 肥市某某房地产营销策划有限公司承担。
【案件焦点】
债权人未在合理期限明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的 债务范围内和债务人承担连带责任。
【法院裁判要旨】
本案中，徐某并未收取袁某10000元购房定金，对袁某不负有直接返还义 务，却就袁某方主张的定金或首付款占用损失向袁某方出具了8000元借条，并 向实际收取定金的董某出具“今卖方董某与买方袁某无任何经济纠纷”的说
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中国法院2024年度案例 · 民间借贷纠纷
明，由此可以推定徐某具有加入债务、承担给付义务的意思表示，故袁某现要 求徐某承担8000元损失并无不当。徐某虽抗辩其是被强制出具的借条，但未提 供相应证据，故不予采信。
关于合肥市某某房地产营销策划有限公司的责任承担。在合肥市某某房地 产营销策划有限公司未收取定金的情况下，徐某以个人名义向袁某方出具借条 的行为，相应法律后果不应由合肥市某某房地产营销策划有限公司承担。且合 肥市某某房地产营销策划有限公司作为袁某与董某房屋买卖的中介人，无证据 表明其故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，故袁某要求合肥市某某房地产营 销策划有限公司赔偿10000元定金损失缺乏依据。
综上所述，对袁某的诉讼请求中合理有据的部分本院予以支持。依照《中 华人民共和国民法典》第一百七十一条、第五百五十二条、第九百六十二条规 定，判决如下：
一 、徐某应于本判决生效之日起十日内支付袁某8000元；
二、驳回袁某其他诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
所谓债务加入，也称并存的债务承担，是指第三人与债务人约定加入债务， 或者第三人向债权人表示愿意加入债务，作为新债务人和原债务人一起向债权 人负有连带债务。《中华人民共和国民法典》第五百五十二条第一次在法律上 规定了债务加入制度，弥补了合同立法的不足，但由于该制度与保证具有相似 性且在实践中第三人做出的意思表示经常模糊不清，从而给法律适用带来了极 大的困难。最高人民法院认为：“判断一个行为究竟是保证，还是并存的债务 承担，应根据具体情况确定。如承担人承担债务的意思表示中有较为明显的保 证含义，可以认定为保证；如果没有，则应当从保护债权人利益的立法目的出 发，认定为并存的债务承担。”
本案双方当事人对案件性质并没有提出异议。在第一次庭审过后，法庭经 过初步庭审，认定该案案由房屋买卖合同纠纷应该为债的加入纠纷。法院围绕
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六、债权转让与债务承担 155
双方当事人争议焦点，按照合同约定的内容作出裁判。正常情况下法院应当对 案件性质作出认定，案件定性是正确适用法律的前提，法官将法律作为大前提， 案件性质及案件事实作为小前提，通过三段论逻辑推理得出裁判结论。案件定 性并不是法官凭其对案件的主观感受随意得出的结论，而是依赖案件的定性方 法，结合案件的相关情况，运用逻辑推理得出的结果。
第三人虽然表示愿意代债务人履行义务，但其意思表示究竟是提供保证， 还是债务加入，往往模糊不清。法院在作出推定前，首先要进行意思表示解释， 而在具体如何解释第三人的意思表示时，则应当注意：
第一，债务的履行对第三人是否具有实际经济利益关系。在判断具体案件 是否是债务加入时，应当考虑第三人对债务的履行是否具有自己的利益。一般 而言，要解释为债务加入，要求债务人必须是基于自身经济上或法律上的利益， 是因为这些自身利益促使加入者愿意加入债的关系。如果第三人不具有上述经 济上的利益，则可能将其解释为保证。在复杂交易中，认定究竟是债务加入还 是保证，要考虑其在整体交易中的具体情形。例如，父亲为女儿的借款向银行 致函，表示愿意代女儿履行债务，此种情形下，由于当事人之间具有特殊的利 益关系，这也决定了其不仅是纯粹地提供担保，而应当是债务加入。之所以作 出上述解释，主要是在债务加入中，债务加入人对债务的履行通常具有经济上 的利益关系，而保证则一般是一种利他行为，保证人对债务人债务的履行通常 不具有经济上的利益。
第二，当事人之间是否有共同实际履行的行为。通常，如果第三人没有实 际参与相关交易活动，则可能应将其认定为保证，但如果第三人深度参与到交 易过程中，则可能应认定为债务加入。第三人虽然没有明确表达其究竟是提供 保证还是债务加入，但如果第三人和债务人共同实际清偿了债务，或第三人虽 然只是清偿了一部分债务，即在债权人尚未向其提出请求时，其就已经清偿了 部分债务，此时应当认定为债务加入。
第三，第三人与债务人的义务是否具有履行顺序。因为在一般保证中，保 证人保证责任的承担具有一定的顺序，即通常仅在债务人无法履行债务时，债
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权人才能请求保证人承担保证责任。而在债务加入中，债务加入人的责任并不 具有此种顺序，加入人应当与债务人共同向债权人承担连带责任，而不存在先 后顺序。因此将独立性承诺解释为债务加入是合理的。
第四，第三人的责任承担是否具有不确定性。第三人明确地、肯定地表示 要为债务人履行债务，此种确定性承诺更可能被认定为债务加入。因为在一般 保证中，债务人无法履行到期债务时才承担保证责任，但是债务加入人则要承 担连带责任，只要债务到期，债务加入人就应当承担责任，即在履行期间届满 时，债权人可以直接请求债务加入人履行债务。如果第三人的责任具有不确定 性，则应当将其解释为保证。
本案中，徐某明确向原告袁某表示承担损失，并向袁某母亲刘某出具一张 8000元的借条，以此为前提袁某解除与董某的购房合同，董某退还定金10000 元。由此可见，徐某虽然没有为他人还债的意思表示，债务的履行对徐某具有 实际经济利益关系，徐某作为房地产公司员工，而袁某作为购房者，由于当事 人之间具有特殊的利益关系，这也决定了其不仅是纯粹地提供担保，而应当是 债务加入。徐某在袁某的实际履行中获利。徐某与董某的义务并没有履行顺序， 徐某的责任承担具有确定性。综上，徐某虽不具有返还义务但出具借条的行为 应认定为债务加入。
编写人：安徽省肥东县人民法院陈淑艳
