——郝天麟诉北京紫信诚文化发展有限公司房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第14363号民事判决书 2.案由：房屋租赁合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):郝天麟
被告(被上诉人):北京紫信诚文化发展有限公司(以下简称紫信诚公司)
【基本案情)
2011年9月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》,合同约定原告将涉案房 屋租于被告用于公司“会所”,其中2011年9月20日至2011年11月19日为被告 装修免租期，被告应在2011年11月19日前支付上半年租金27万、2012年3月19 日前支付下半年租金39万、2012年9月19日前支付上半年租金39万、2013年3 月19日前支付下半年租金39万，后续以此类推，如被告不支付或拖欠租金达5 日、欠缴各项税费累计达10万元的，原告有权单方解除合同收回涉案房屋。
合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告开始对涉案房屋装修施工，并于 2011年11月23日向原告支付第一期租金27万元。
2011年年底，被告要求原告协助其在涉案房屋办理注册公司工商登记，但因



七、租赁合同 123

各种原因，截止2012年3月份，办理工作无果。被告认为无法办理工商注册登记 的原因在于原告未缴纳涉案房屋租赁税、未去房管部门办理涉案房屋“住改商”手 续，故被告未足额支付其应在2012年3月19日前应付的下半年租金39万，但于 2012年3月20日、22日支付了其中的35万元。从2012年4月起，因被告内部的 股权发生变动，被告的法定代表人王明镝与原告开始协商变更合同主体及修改相关 条款等事宜，但一直未达成明确的一致意见。被告在此期间未支付相应租金，原告 亦未提出明确的催租要求，截至本案法庭辩论终结，双方确认被告应付的租金数额 为82万。
原告认为被告未依约支付相应租金，已经满足合同约定的解除条件，故起诉要 求支付拖欠的租金并要求解除合同。被告认为系原告违约不配合被告办理工商注册 在先，不承认自己的行为违约，要求继续履行合同，并同意补齐所欠租金。
【案件焦点】
依据合同约定，原告已获得单方解除权，但双方对于原告单方解除权的行使期 限没有约定，被告亦没有催告原告，在此情况下是否应结合客观情况，对原告的单 方解除权进行合理限制。
【法院裁判要旨】
北京市东城区人民法院经审理认为：被告确实存在未足额支付租金的违约行 为，但被告并非恶意违约，且庭审中明确表示愿意补齐租金，客观上并不会对原告 收取租金的合同目的构成阻却；考虑到被告前期对涉案房屋进行了较大规模的装修 装饰，且已实际履行的租期较之整个合同租期较短，原告亦没有在合理期限内及时 行使单方解除权，故原、被告之间的房屋租赁合同关系应以继续履行为宜，被告的 违约责任以支付违约金的形式承担即可，具体的违约金数额，在综合考虑拖欠的租 金数额、被告的违约程度、原告的经济损失等因素的基础上酌情予以确定。
北京市东城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七 条的规定，判决如下：
一 、被告北京紫信诚文化发展有限公司于判决生效之日起十日内向原告郝天麟 支付其应于二O一三年三月十九日前付清的租金共计八十二万元。
二 、被告北京紫信诚文化发展有限公司于判决生效之日起十日内向原告郝天麟



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中国法院2015年度案例 ·合同纠纷


支付违约金三万元。
三 、驳回原告郝天麟其他诉讼请求。
原告郝天麟持原审起诉意见提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为： 紫信诚公司在合同履行过程中确实存在未依照合同约定及时足额支付租金的违约行 为，但紫信诚公司与郝天麟之间就涉案房屋办理工商登记、协商变更合同主体及修 改相关条款等事宜存有争议，且原审庭审期间紫信诚公司明确表示愿意补齐租金， 原审法院据此认为紫信诚公司不属于恶意违约，并认为不会对郝天麟收取租金的合 同目的构成阻却并无不当，予以支持。考虑到紫信诚公司前期对涉案房屋进行了较 大规模的装修装饰，且已实际履行的租期较之整个合同租期较短，且紫信诚公司明 确表示愿意补齐租金，因此紫信诚公司迟延支付部分租金的行为目前尚未造成整个 合同无法继续履行的后果，故郝天麟、紫信诚公司之间的房屋租赁合同关系现应以 继续履行为宜。原审法院据此对郝天麟要求解除房屋租赁合同的诉讼请求不予支持 并无不当，予以维持。
紫信诚公司未按合同约定及时足额支付租金，应当就此承担违约责任，原审法 院综合考虑紫信诚公司拖欠的租金数额、紫信诚公司的违约程度以及郝天麟的经济 损失等因素，酌情确定紫信诚公司应当向郝天麟支付违约金3万元并无不当，予以 维持。紫信诚公司在本院庭审期间申请撤回上诉，不违反有关法律规定，予以 准许。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
由于现行合同法及司法解释对于约定解除权的规定比较简单，且某些规定在实 践中缺乏实际可操作性，致使审判实践中同一种类型的案件往往会有不同的结果， 这在一定程度上也影响了司法公信力，因此急需对一些有分歧的地方进行思路 整合。
合同解除权本质上虽是形成权，权利人可以基于自己的单方意志来决定合同是 否解除，但为了避免给交易带来严重的不稳定性，必须对单方解除权予以适当的限




七、租赁合同


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制，尤其是在行使期限上。笔者建议可规定一个3个月的基准合理期限，另在诉讼 中应交由法官一定的解释空间，由其根据案件的具体情况、合同标的的性质、交易 的习惯和目的等一系列特定条件来具体地认定个案的合理期限，守约方在合理期限 内未行使单方解除权的，该权利消灭。
当违约方出现约定的违约行为，守约方未及时行使单方解约权，且接受违约方 履行后续合同义务后，守约方即不能再以违约方此前的违约行为为由要求解除合 同。因为约定解除权性质上属于形成权，权利人可以自行决定是否行使或放弃，放 弃的方式有明示或默示，其后续接受违约方继续履行合同义务的行为应视为其默示 放弃自己的解约权，一旦放弃就不再享有此权利。
编写人：北京市东城区人民法院李成博