— — 姚惠源诉崔晓芝相邻关系案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市密云县人民法院(2012)密民初字第4390号民事判决书
2. 案由：相邻关系纠纷
3.当事人
原告：姚惠源 被告：崔晓芝
【基本案情】
原、被告同住在北京市密云县溪翁庄镇碧水花园小区A 号楼B 单元，原告住该 单元202室，被告住该单元502室。2010年11月供暖开始后，该单元402室的业 主发现楼上502室地暖漏水，402室业主将情况反映到该小区物业，物业人员通知 被告。2011年春节前，原告发现其居住的202室东侧卫生间顶棚开始渗水，并向该 小区物业反映情况，经相关部门解决未果。2011年11月供暖开始后，被告房屋继 续漏水，致使原告房屋受到浸泡，造成房屋装修及屋内家具部分损坏。经法院现场




七、相邻关系 179

勘验：1.从楼体外侧观察，碧水花园小区A 号楼B 单元502室的地暖漏水已顺着 该楼房外墙体下渗，502室垂直下方的402室、302室的外墙皮因渗水已部分脱落； 402室(毛坯房)室内的房顶、墙体、地面均被水侵蚀。2.原告所居住的202室房 屋及财产的损失情况有：东侧大卫生间吊顶受损、外墙皮部分脱落、吸顶灯短路被 烧毁、卫生间门框及门面的外表皮大面积脱落、门锁损坏、过门地面大理石被侵蚀 腐坏；南面大卧室的屋顶及墙面(东侧、北侧)有被水侵蚀的痕迹、部分墙皮脱 落、吸顶灯毁坏、四开门浅灰色大衣柜受潮；北面大卧室墙面(东侧、北侧)及屋 顶有大面积渗水的痕迹、部分墙皮脱落、双人床床头一个及床头柜一个受潮发霉； 因楼体外侧墙体脱落，南侧大卧室阳台的不锈钢护栏被砸损。被告对以上原告的损 失均予以认可。原告提供的证据证明，2010年10月，被告入住涉案502室后，对 该房屋进行不当装修。同年11月，被告与北京暖阳热力有限公司签订了《北京市 居民供热采暖合同》并缴付了当年的采暖费。同年12月，该单元402室及小区物 业首先发现502室地采暖漏水，并已对楼下402室造成一定侵害，物业多次与被告 联系，被告均不予配合，2011年1月8日，物业将通知贴在502室的房门上。原告 于2011年春节前发现502室地采暖漏水已经波及到原告居住的202室的东侧卫生 间，并将此情况告知了小区物业。但被告对物业贴出的通知不予理睬，也未向供暖 单位报修，致使损失继续扩大。2011年上半年，原告将被告房屋漏水情况及原告房 屋的损失情况上报到密云县建委及溪翁庄镇政府，但因被告拒绝配合，漏水一事仍 未解决。

【案件焦点】
损害原因不明，相邻关系方放任损害结果扩大是否担责。
【法院裁判要旨】
北京市密云县人民法院经审理认为：原、被告在同一单元居住，且原告居住的 房屋在被告居住房屋的下方。被告在发现自家房屋地暖漏水后未采取有效措施对漏 水处进行自查和修复，放任损害后果扩大，经原告催告，物业工作人员告知、协 调，被告怠于履行配合、协助义务，致使原告居住的房屋及屋内的部分财产受损， 故对于原告要求被告立即停止侵害、限期消除地采暖设施漏水隐患、赔偿其房屋装 修、屋内财产修复费用及评估费的请求，本院予以支持。被告辩称自家地暖漏水非





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中国法院2014年度案例 ·物权纠纷


其装修房屋所致，应系开发商铺设地采暖设施时所致，不同意原告之诉讼请求。因 开发商并非相邻关系纠纷中的民事主体，被告地暖漏水系何种原因造成，开发商是 否对此负有责任，可另案解决，故被告之辩解理由不能成立，法院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十三条，《中华人 民共和国物权法》第八十四条之规定，判决如下：
一 、被告崔晓芝于本判决生效之日起十五日内将北京市密云县溪翁庄镇碧水花 园 A 号楼B 单元502室房屋地采暖设施漏水处予以修复。
二 、被告崔晓芝赔偿原告姚惠源北京市密云县溪翁庄镇碧水花园A 号 楼B 单 元202室房屋装修修复费用、家具物品修复费用及评估费16639元，于本判决生效 之日起七日内给付。
三 、驳回原告姚惠源其他诉讼请求。

【法官后语】
本案处理重点主要在于损害原因不明，相邻关系侵权方放任损害结果扩大是否 担责。第一种观点认为，被告对物业贴出的通知不予理睬，也未向供暖单位保修， 拒绝配合，漏水一事未解决，致使损失扩大，原告房屋受到严重破坏，被告应该担 责。但第二种观点认为，地暖漏水的真正原因未被查明，并不一定是被告装修造成 的，也可能是开发商建楼时铺设地采暖设施时出现的问题。因此，应该先查明地暖 漏水的真正原因，由实际造成地暖漏水的一方(被告或开发商)承担，或者由被 告、开发商共同承担。笔者认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生 活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系；给相邻方造成妨碍或者损 失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。相邻关系纠纷不同于一般的侵权纠 纷，相邻关系的双方是特定的，也就是指“受害方和侵权方”是特定的双方。本 案中，关于开发商是否是造成地暖漏水的真正行为人，与本案无关，因为开发商 不是相邻关系的一方。因此，关于开发商是否对漏水事故负有责任，与本案不属 于同一个法律关系，被告可以以合同纠纷起诉开发商，若是开发商的责任，那在本 案中赔偿的损失由开发商负责。但本案中，被告一味地纠缠于先查清漏水原因，再 确定责任的辩驳不能成为抗辩因其放任损害结果扩大而承担责任的理由。综上所 述，第一种观点是正确的，即开发商并非相邻关系纠纷中的民事主体，被告地暖漏




七、相邻关系


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水系何种原因造成，开发商是否对此负有责任，可另案解决，被告应该承担本案的 赔偿责任。
编写人：北京市密云县人民法院 王海波