——曹金木诉张爱琴返还原物案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
河南省三门峡市中级人民法院（2016）豫12民终字第948号民事判决书
2.案由：返还原物纠纷
3. 当事人
原告（被上诉人）：曹金木
被告（上诉人）：张爱琴
【基本案情】
2004年8月2日，曹金木与案外人刘某德以签订委托建房协议的形式，出资购买了渑池 县黄花汽车站综合楼3号楼3层北一户房屋一套，该楼所占土地的使用权人为三门峡市汽车
运输有限责任公司渑池分公司，使用权类型为出让。2005年10月31日，曹金木为了办理所 购房屋产权手续，缴纳契税1440元，但至今未取得房屋所有权证书。2009年9月2日，曹金 木的妻子刘爱英、儿子曹利明、儿媳高少红向案外人李某光借款95000元，并出具借款条1 份，载明“ … …保证在2010年9月1日前还清，现以黄花汽车站三号楼北1户125平方米房屋 做质押，从借款之日将购房手续交给李某光，由家人同意签字，到期如果不能归还上述现 款，愿意将房屋产权无条件转移给李某光。因房子是父亲购买… …” 。同日，李某光作为 甲方、曹利明作为乙方签署房屋租赁协议1份，约定因乙方将房屋作质押向甲方借款并交 出购房手续，乙方以租房的形式暂住，如到期还款，甲方将房屋产权手续退还给乙方，若 到期不能如数还款，房屋无条件转给甲方。借款到期后，曹利明、刘爱英、高少红没有还 款，李某光占有前述房屋。2012年2月10日，经中间人李某伟介绍，张爱琴与李某光签署 房屋买卖合同1份，以15万元的价格购买了涉案房屋。曹金木以张爱琴侵犯其房屋所有权 为由，诉至法院。
【案件焦点】
1.借条中如到期不能偿还借款，房屋产权由出借人所有的约定是否有效；2.张爱琴购 买涉案房屋是否属于善意取得。
【法院裁判要旨】
河南省渑池县人民法院经审理认为：曹金木出资购买涉案房屋，并缴纳契税，虽尚未 取得房屋所有权证，但其对所购房屋可以行使占有、使用的权利。本案的借款条中在约定 使用房屋担保时使用“质押”一词，根据法律规定，对动产才能进行质押，本案的担保物是 房屋，系不动产，故借款条中的“质押”实质为抵押。根据《最高人民法院关于适用〈中华 人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条关于“当事人在抵押合同中约定，债务 履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”之规
定，曹利明、刘爱英、高少红与李某光在借款条及房屋租赁协议中约定借款到期后若不能 还款，涉案房屋产权转给李某光的内容依法应为无效，故曹利明、刘爱英、高少红虽到期 没有还清借款，但李某光并不能因此取得涉案房屋的所有权，也无权处分该房屋。张爱琴 在购买该房屋时虽已支付价款，但其在李某光仅向其出示载明有抵押约定的借款条、委托 建房协议、交房款收条、房屋租赁协议的情况下，与李某光签订房屋买卖合同并购买房
屋，其对委托建房协议中载明的实际购买人曹金木、借款条上缺少曹金木署名等情况未予
核实，对曹利明、刘爱英、高少红是否有权使用该房屋对借款进行担保、李某光是否具有 涉案房屋的处分权未尽到应有的注意义务，故张爱琴不能基于善意取得而得到涉案房屋的 所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转 让给受让人的，所有权人有权追回”之规定，现曹金木诉求张爱琴从涉案房屋中搬出，应 予支持。因曹金木没有提供相应证据证明涉案房屋中原来放置有什么财产以及是否被张爱 琴占有，张爱琴购买房屋时，买卖合同虽载明同时购买了房内的空调、太阳能、橱柜、固 定衣柜等物品，但该部分物品系张爱琴从李某光手中购得，是否是曹金木原放置在房屋中 的物品，无法认定，故曹金木诉求张爱琴返还其房屋中原有财产，不予支持。河南省渑池 县人民法院根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条、第一百八十六
条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 担保法〉若干问题的解释》第五十七条之规定，作出如下判决：
一、张爱琴于本判决生效后十日内返还曹金木位于渑池县黄花汽车站综合楼3号楼3层 北一户房屋一套；
二、驳回曹金木的其他诉讼请求。
张爱琴不服判决，提出上诉。河南省三门峡市中级人民法院经审理认为：不动产不属 于可以质押的财产，曹利明、刘爱英、高少红给李某光出具的借款条以及曹利明和李某光 签订的《房屋租赁协议》中约定的房产质押，不符合我国担保法的规定，其本质属于抵押 担保的范畴。根据我国担保法的规定，不论是抵押还是质押，双方均不得约定在债务期满 未受清偿时，抵押物或质押物归债权人所有，故上述借款条和《房屋租赁协议》中关于房 屋所有权无条件转给李某光的约定无效，李某光不能据此取得上述房屋的所有权。张爱琴 和李某光签订房屋买卖协议时，李某光给其出具的手续中显示该房屋最初的委托建房人为 曹金木，张爱琴对李某光是否有权处分该房屋未尽到应有的审查义务，一审认定张爱琴不 属于善意取得符合法律规定。
河南省三门峡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一 款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案系一起在借贷中进行抵押担保引起的物权纠纷，涉案房屋先是在借款中被用于抵 押担保，后又被出借人转卖于第三人，其审理重点是要审查担保的性质、出借人是否具有 涉案房屋的处分权以及第三人购买涉案房屋是否“善意”。
1.质押只适用于动产。在本案的借款条中在约定使用房屋担保时使用的是“质押”这一 用词，但根据我国法律规定，不动产不属于可以质押的财产，即使将房屋交予出借人占
有，也不能适用质押的法律规定，普通群众由于欠缺法律知识，易于将其混淆。基于借贷 双方确实形成了用房屋做担保的一致意思表示，故对本案中的质押应解释为抵押。
2. 出借人李某光是否具有涉案房屋的处分权。李某光处分该房屋，显然是基于借款条 中“到期如果不能归还上述现款，愿意将房屋产权无条件转移给李某光”这一约定，并基于 借款人到期没有还款房子就归出借人所有的认识。但根据《最高人民法院关于适用〈中华 人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条“当事人在抵押合同中约定，债务履行 期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”之规定，显 然借款条中的前述约定是无效的，故不能产生房屋产权归出借人的法律效果。抵押权人在 债务履行期届满后实现其抵押权的方式应该是，其可以和抵押人协议以抵押物折价或者拍 卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。故 本案中出借人李某光不具有涉案房屋的处分权。
3.无处分权人处分他人财产，受让人仍可通过善意取得获得财产的所有权。根据法律 规定，善意取得需同时满足以下条件：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登
记，不需要登记的已经交付给受让人。具体到本案中，张爱琴和李某光签订房屋买卖协议 时，其看到的借款条上签署的姓名为曹利明、刘爱英、高少红而不是房屋手续中显示的房 屋最初的委托建房人曹金木，对曹利明、刘爱英、高少红是否有权用该房屋对借款进行担 保、李某光是否具有涉案房屋的处分权未尽到应有的注意义务，故不能判定在购买房屋时 是善意的，仅此一项条件不能满足，那么就不能基于善意取得而得到涉案房屋的所有权。
编写人：河南省渑池县人民法院 张苏波
