——陈世德、姚琼诉陈世玉返还原物案
【案件基本信息】


1.裁判书字号


云南省盐津县人民法院（2016）云0623民初字第172号民事判决书


2.案由：返还原物纠纷


3. 当事人


原告：陈世德、姚琼


被告：陈世玉





第三人：陈世玲、陈世清、陈世敏


【基本案情】


陈世德系威信县粮食局粮油加工厂职工，1990年该厂分配一套职工住房给陈世德居
住，该房位于威信县扎西镇扎西街粮食局院坝内（兴威路西侧原粮油加工厂职工宿舍）， 建筑面积33.73平方米。陈世德分到住房后，将母亲王良珍、妹妹陈世玉、陈世敏接到该 房共同居住。尔后，威信县粮食局粮油加工厂更名为威信县粮油贸易总公司工业公司。
1994年9月，威信县进行住房改革，陈世德在威信县粮油贸易总公司工业公司以王良珍的 名义购买了上述住房，房屋产权单位为40% ，购买人为60% ，购房款2901元由陈世德支
付。1994年12月，陈世德与姚琼结婚。1995年陈世德、姚琼搬至威信县邮政局集资建房内 居住。2004年1月30日，威信县粮油贸易总公司工业公司进入破产还债程序，在该案审理 期间，陈世德向威信县粮油贸易总公司工业公司购买了上述房屋单位所有的40%的产权， 并支付了房款1334.90元、土地分摊款7720元，共计9054.90元。2005年陈世德以王良珍的 名义，向威信县房地产管理局申请办理了该房的房屋所有权证，房屋所有权人为王良珍。 2008年3月18日，王良珍因病死亡。后该房由陈世玉居住使用至今。2008年8月，陈世德向 威信县国土资源局申请办理了该房的国有土地使用权证，土地使用者为陈世德。2008年5 月4日，陈世德向威信县房地产管理局申请办理该房的过户产权证，陈世清、陈世玉、陈 世敏在申请书上签了字。2008年8月29日，威信县房地产管理局将王良珍名下的房产过户 在陈世德名下。该房过户后，陈世德曾多次与陈世玉协商返还房屋事宜，陈世玉均不予返 还。2014年10月10日，陈世德、姚琼向威信县人民法院提起民事诉讼，请求依法判令陈世 玉返还坐落于威信县扎西镇扎西街粮食局院坝内（兴威路西侧原粮油加工厂职工宿舍）房 屋一套。

陈世玲、陈世清分别是陈世德的姐姐和哥哥。 自王良珍过世以后，陈世敏就没有再居 住在争议房屋之内。陈世玲、陈世清、陈世敏认为争议房屋的实际产权人是母亲王良珍， 故该房屋是王良珍的遗产。

【案件焦点】


1.陈世德、姚琼对所诉房屋是否享有所有权；2.陈世玉是否无权占有所诉房屋。





【法院裁判要旨】

云南省盐津县人民法院经审理认为：本案争议房屋虽以王良珍的名义购买了60%的产 权并办理了房屋所有权证，但争议房屋系单位福利分房性质，只有本单位职工才具备分房 和购买资格，陈世德具有分房和购买资格，且实际出资购买了该房60%和40%的房屋产
权，其母王良珍死亡后，陈世德向威信县房地产管理局提出过户申请，陈世玉、陈世清、 陈世敏也在过户申请上签了字，威信县房地产管理局已将争议房屋过户在陈世德名下，故 陈世德是争议房屋的合法产权人。根据物权法规定，无权占有不动产或者动产的，权利人 可以请求返还原物。陈世德、姚琼的诉讼请求成立，应当予以支持。陈世玉、陈世玲、陈 世清、陈世敏提出争议房屋系母亲王良珍的遗产的主张，因王良珍不具备争议房屋的福利 分房和购买资格，也未实际出资购买，不是实际产权人，故对陈世玉、陈世玲、陈世清、 陈世敏提出的该项主张，不予采纳。关于陈世玉提出姚琼不是本案适格原告的问题，姚琼 与陈世德系夫妻关系，争议房屋是在姚琼与陈世德婚姻关系存续期间购买的单位40%的产 权并过户在陈世德名下，因此姚琼是本案的适格原告，对陈世玉的该项主张，不予采纳。 陈世玉、陈世清、陈世敏提出陈世德让其在过户申请书上签字是为了贷款，而不知道是办 理房屋过户的问题，该问题不是民事诉讼审查的范围，不予审查。陈世玲、陈世清、陈世 敏与本案没有民事法律上的权利和义务关系，在本案中不享有民事权利，也不承担民事义 务。

云南省盐津县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如 下：

由陈世玉返还陈世德、姚琼坐落于威信县扎西镇扎西街粮食局院坝内（兴威路西侧原 粮油加工厂职工宿舍）房屋一套。限陈世玉在本判决生效后三十日内返还。

【法官后语】


我国1994年房改的基本内容可以概括为“三改四建” ，房改房是国家对职工工资中没有 包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，是城镇职工根据国 家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革的政策规定，按照成本价或者标准价购 买的已建公有住房。





以成本价购得的房屋，虽也可以取得房屋所有权，但它不同于完全意义上的商品房房 屋所有权，其房产证上有未缴纳土地出让金等的标注，而以市场价购买的公房，则可以取 得商品房房屋所有权证。随着城镇住房制度改革进一步的深化，相关的房改房买卖纠纷、 权属纠纷也随之涌现，其中最为突出的是房屋共有人之间的权属之争。

本案主要存在两个方面的审理难点：陈世德是否享有争议房屋所有权及陈世玉是否无 权占有。

1.陈世德是否享有争议房屋所有权


房改房政策对于购买人有严格的限制条件，一般是单位职工，但是销售对象是整个家 庭，而不仅仅是职工本人。因此，房产证上登记的产权人与实际产权人难免会产生出入。 本案中，由于房改政策的相关规定，不允许双职工占有多处住房，因此陈世德在被单位告 知“不允许职工多处占房，但是不阻止职工购买房屋赠与他人”之后，全额出资以母亲王良 珍的名义购买了房改房，并以母亲王良珍的名义办理了房屋产权证书。陈世德的本意是自 己购买住房，且实际支付了全部房款，但是为了规避房改的相关政策，以其母亲名义办理 了购房手续并将房屋登记在其母亲名下，致使争议房屋的实际产权人与登记产权人不符。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二
条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真 实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，加之在事实上，王良珍过世以
后，争议房屋已经过户至陈世德名下，故应认定陈世德系争议房屋的所有人。


关于陈世玲、陈世清、陈世敏认为争议房屋的实际产权人是母亲王良珍而非陈世德， 该房屋应当作为母亲王良珍的遗产之主张。根据我国法律的规定，房屋权属证书是权利人 依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分权能的唯一合法凭证。在有 权机关颁发的证书未被依法撤销或变更前，争议房屋产权证记载的陈世德是争议房屋的唯 一所有权人，其他人若对该产权登记有异议，应当向有权机关提出或者直接向有管辖权的 人民法院提起行政诉讼。

2.陈世玉对争议房屋是否无权占有


无权占有，是指无本权的占有，包括占有之始起就没有法律根据和占有之始有法律根





据，后来该根据消失了。本案中，陈世德作为争议房屋的实际产权人，曾许可陈世玉在该 房屋内居住，这属于占有之始有法律根据，后来陈世德多次要求陈世玉返还房屋均被拒
绝，从陈世德第一次要求陈世玉返还房屋未果起，陈世玉对该房屋的占有即丧失了法律根 据，其对房屋的占有转化为无权占有，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规
定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故本案中陈世德的诉讼请 求成立，陈世玉应将争议房屋返还给陈世德。

编写人：云南省盐津县人民法院 赵倩苹