——张某冬诉陈某波、林某兰房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2017)京03民终10385号民事判决书 2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人、反诉被告):张某冬
被告(上诉人、反诉原告):陈某波、林某兰 【基本案情】
2016年3月9日,张某冬(买受人)与陈某波、林某兰(出卖人)在第三 人居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定陈某波、林某兰将 涉案房屋出售给张某冬,房屋价款1100万元。合同签订后,张某冬于2016 年3月21日支付陈某波、林某兰50万元定金。双方于6月28日办理了网签 手续。7月12日,张某冬交纳了购买涉案房屋的增值税及契税,同日张某 冬申请按揭贷款500万元。
陈某波、林某兰称张某冬未按合同约定于网签当日交付首付款640 万元构成根本违约,要求解除双方签订的房屋买卖合同并主张违约金。 张某冬称北京市有资金监管的规定,其认为应当将对交易款项进行资金 监管,并提交了相应的规定文件,陈某波、林某兰对此不予认可。
【案件焦点】
1.首付款应何时支付、支付多少;2.当事人是否构成根本违约。 【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为:《北京市存量房屋买卖合同》 系双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,属合法有效合 同,双方均应按约履行各自义务。
本案争议焦点之一为首付款应何时支付、支付多少。合同约定首付 款为640万元,应于网签当日(2016年8月20日前签订网签合同)支付,余款 410万元以贷款方式支付。但据涉案房屋申请贷款情况及照片来看,张某 冬申请贷款金额由410万元变更为500万元,陈某波、林某兰对此知情,故 相应首付款也发生了变更。陈某波、林某兰亦未在合理期间提出异议, 应视为双方以实际行动变更了合同条款。双方6月28日办理了网签,而银 行贷款事宜发生于网签之后,根据交易惯例,陈某波、林某兰再依据原合 同条款主张网签之日即应支付首付款640万元缺乏依据,法院对此不予采 信。
本案争议焦点之二为当事人是否根本违约。陈某波、林某兰作为出 卖方,其主要合同目的为收取房款。双方以实际行动变更了首付款金额, 作为付款义务方,张某冬仍应在合理期间内及时支付首付款。双方签订 的房屋买卖合同中明确约定付款方式为支付至陈某波账户,并没有资金 监管的相关约定,张某冬以购房款应资金监管为由拒付首付款没有充分 依据,在陈某波、林某兰未明确同意资金监管后,张某冬即应及时按约支 付首付款,但张某冬至今未支付除定金之外任何款项,给陈某波、林某兰 造成了资金占用损失,对此张某冬应予赔付,陈某波、林某兰主张的违约 金数额过高,法院予以酌减。从合同中关于首付款支付时间的约定及陈 某波、林某兰配合贷款、交税等行为来看,法院难以认定张某冬构成根 本违约,且本案合同业已履行完毕网签及交税流程,应继续履行,法院对
陈某波、林某兰的该部分反诉诉讼请求不予支持。张某冬未及时履行付 款义务,其主张陈某波、林某兰赔偿租金损失、律师费、差旅费没有依 据,法院不予支持。
综上,北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六 十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决:
一、张某冬于判决生效后三日内给付陈某波、林某兰剩余购房款
1050万元,陈某波、林某兰于收款后当日协助将位于北京市朝阳区东方 东路×号房屋所有权转移登记至张某冬名下,并配合办理物业交接,房屋 交付手续;所有权转移过程中发生的税、费依《北京市存量房屋买卖合 同》第九条约定交纳;
二、张某冬于判决生效后十日内赔偿陈某波、林某兰损失50万元;
三、驳回张某冬的其他诉讼请求;
四、驳回陈某波、林某兰的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间 履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五 十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
陈某波、林某兰提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为: 关于首付款支付的时间问题。根据双方当事人之间《北京市存量房屋买 卖合同》约定,买受人于双方签订网签合同当日向出卖人支付房款640万 元整。故根据合同约定内容,张某冬应于网签当日支付首付款,该合同约 定内容并不存在文义及理解上的歧义。现各方一致认可网签日期为2016 年6月28日,故按照合同约定,张某冬应于该日支付首付款。根据涉案房 屋买卖合同约定的内容,张某冬应于2016年6月28日网签当日支付首付款 却未予支付,双方签订的房屋买卖合同中并没有资金监管的相关约定,张 某冬以购房款应资金监管为由拒付首付款缺乏依据;陈某波、林某兰在 张某冬未于网签当日支付首付款的情形下,仍配合张某冬履行了协助办
理涉案房屋的契税及银行贷款业务等义务,在此情形下,张某冬在陈某
波、林某兰未明确同意资金监管后仍未支付除定金之外任何款项;后陈 某波、林某兰于2016年7月19日通过微信形式催告张某冬支付首付款,家 悦公司亦称陈某波、林某兰于该日表示不同意资金监管,在此情形下,张 某冬应及时支付首付款,且考虑到涉案交易房屋已经完成网签行为,此时 张某冬再以资金安全问题为由拒绝支付首付款,导致陈某波、林某兰的 合同目的无法实现,张某冬的行为构成根本违约。因张某冬存在根本违 约情形,陈某波、林某兰有权向张某冬主张违约金。
北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第二项之规定,判决:
一、维持北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初55932号民事判 决第二项;
二、撤销北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初55932号民事判 决第一项、第三项、第四项;
三、解除陈某波、林某兰与张某冬于2016年3月19日签订的《北京 市存量房屋买卖合同》 (经纪成交版),张某冬于本判决生效后三日内协 助陈某波、林某兰办理撤销网签登记手续;
四、驳回陈某波、林某兰的其他诉讼请求;
五、驳回张某冬的诉讼请求。
【法官后语】
本案争议焦点之一,买方迟延支付首付款的行为是否构成《合同
法》第九十四条之情形。依据《合同法》第九十四条第三项的规定,当 事人迟延履行主要债务,经催告在合理期限内仍未履行的,当事人可以解 除合同。本案中,买方在履约过程中,迟延履行债务是不容置疑的事实,
其行为已然构成违约。本案涉及北京地区的二手房交易,北京的房地产 市场由于严格的监管及相关的政策因素,其房屋买卖尤其是二手房的交 易,存在有别于其他地区房地产交易的手续,出于对房屋出售人和购买人 的保护,房产交易的每一步都有着严格的时间限制和先后顺序,因而对交 易双方对于合同义务的履行也就要进行更为严格的限制。在本案中陈某 波、林某兰进行房屋交易的根本合同目的就是取得房款,在张某冬迟迟 不能交付购房款的情形下,陈某波、林某兰要求解除合同的请求,人民法 院应当支持。
本案的争议焦点之二,出卖人继续履行合同是否视为放弃法定解除 权。第一种观点认为守约方并未明示放弃合同的法定解除权,当解除权 条件成就时,守约方经催告后即可行使解除权,若其在未行使时违约方履 行了合同义务,而守约方接受了该履行,则解除权消失;若守约方明确要 求行使法定解除权,则法院应当支持。第二种观点认为合同的履行和解 除二者不能并存,守约方一旦选择其中一种,则视为放弃另一种,包括对 附随义务的履行,因为此时守约方以其行动表示了希望通过履行行为来 最终取得合同目的的意思表示。在此情形下,守约方放弃的是对于当次 违约行为而行成的解除权,当违约状态一直持续或再次发生并构成根本 违约时,守约方仍可行使法定解除权,按照《合同法》第九十五条的规
定,其应当进行催告,明确告知买受人于一定合理期限内履行合同,重新 计算合同逾期履行的期限,催告期限经过后则可行使法定解除权。
考虑到本案中的特殊情形,即张某冬在办理贷款时,贷款额度发生了 变更,相应的首付款数额也发生了变更,陈某波、林某兰继续配合张某冬 办理房屋契税等行为能否视为其同意对合同约定首付款额度及履行期限 的变更,其履行行为是否对其解除权产生影响。首先,基于北京市场房屋 交易流程的特殊性,交易中当事人对于每一步的交易所产生的法律后果 很难有清晰、明确的认识,且存在房屋出卖人、购买人及房屋中介公司 信息不对等的情形。当房屋出卖人抱有履行合同的意思时,其必然会配
合购买人办理相关手续,因而从其主观意思判断并非要放弃解除权。放 弃解除权或行使解除权均应以明示的方式作出。对于合同主要权利的放 弃应当有明确的意思表示或法律的明确规定,在没有法律明确规定或者 合同明确约定的前提下,不能推定守约方通过默示或者不明确的行为放 弃合同解除权。因为合同无法继续履行的原因是由违约方造成的,房屋 出卖人配合买受人继续履行合同的行为不能导致出卖人权利受损,并且 在合同履行过程中,应保护守约方,不能因守约方的履约行为导致其利益 的丧失,故本案中陈某波、林某兰继续履约的行为不应视为其对张某冬 违约行为的默许,更不能因此视为对合同解除权的放弃。
编写人:北京市第三中级人民法院 石煜 常欣
