——石某端诉周某辉农村土地承包合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终3886号民事判决书 2.案由：农村土地承包合同纠纷
3. 当事人

原告（上诉人）：石某端

被告（上诉人）：周某辉 【基本案情】
2010年6月24日，石某端与周某辉签订《租地合同书》，约定周某 辉将位于本村坛头的0.13亩土地（即讼争土地）出租给石某端，该土地 的四至为：东坛沟边，南原福田，西水泥路下，北电线杆，租赁期限自 2010年6月24日至2060年6月23日共50年，租金50000元一次性付清。在 合同期内，如有政府征地，所有补偿款包括土地补偿款、地上物补偿款 全部归石某端所有。后石某端依约向周某辉支付了50000元租金，周某 辉亦依约将土地交付石某端使用。2017年9月，因政府征收讼争土地，
石某端与周某辉签订的《租地合同书》被迫终止，政府对上述土地补偿





款34200元发放至周某辉所在小组，再由周某辉领取。现讼争土地的租 赁期限剩余42.7年无法履行，石某端与周某辉就征地补偿款的归属及租 金返还协商未果，石某端诉至法院。

【案件焦点】

1.《租地合同书》是否解除；2.征地补偿款的归属如何确定；3.周 某辉是否应当退还租金。

【法院裁判要旨】

福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为：第一，《租地合同书》 是否解除。双方并没有协商一致解除《租地合同书》的意思表示，也未 约定石某端单方行使解除权的情形，《租地合同书》也不存在法定解除 的情形。因政府征收承包地被收回，在《租地合同书》已实际无法履行 的情况下，要求解除《租地合同书》亦无必要。第二，征地补偿款的归 属。双方约定征地所有补偿款包括土地补偿款归石某端，是周某辉对自 己所有财产权益的处分，应当有效。关于征地补偿款的金额。石某端与 周某辉签订《租地合同书》时，确认承包地块的面积为0.13亩，政府实 际征收周某辉的承包地为0.3亩，以每亩11400元的标准向周某辉发放征 地补偿款34200元。因此，对石某端合理的诉求即14820元，予以支持。 第三，租金返还的问题。首先，石某端在双方并未约定退还未到期租金 的情况下要求周某辉退还租金并无相应的合同依据。其次，本案讼争承 包地被政府征收属于事实上无法继续履行，并非周某辉主客观原因导致 石某端无法使用讼争地块。最后，政府已经通过支付征地补偿款方式补 偿石某端无法继续经营承包产生的损失，双方约定征地补偿款归属石某 端，是对石某端投入经营承包地的损失补偿，而石某端提前投入的剩余 租期的租金是对周某辉承包地终止的补偿。石某端的损失已经由政府发





放的征地补偿款补偿，还要求周某辉退还剩余租期的租金，则周某辉因 讼争承包地终止的损失未能得到相应的补偿，显然周某辉的利益不能得 到相应保障，双方的损失和利益难以平衡。

福建省厦门市海沧区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八 条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民法总则》第五条、 第六条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款， 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、周某辉应于本判决生效之日起十日内支付石某端征地补偿款 14820元；

二、驳回石某端的其他诉讼请求。

石某端、周某辉不服一审判决，提起上诉。

福建省厦门市中级人民法院经审理认为：石某端与周某辉签订的合 同名称虽为《租地合同书》，但合同约定的权利义务与名称不一致的， 应当按照合同约定的权利义务内容确定合同的性质。石某端、周某辉系 同一集体经济组织成员，双方签订的《租地合同书》符合《中华人民共 和国农村土地承包法》第三十二条[3]规定的“通过家庭承包取得的土地 承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流
转”的法律关系。该法第三十六条[4]规定：“土地承包经营权流转的转包 费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包 方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。”《租地合同书》约定 石某端向周某辉一次性支付土地租金，租赁期间，如有政府征地，所有 补偿款包括土地补偿款、地上物补偿款全部归石某端所有。周某辉主张 石某端无权获得青苗补偿费、劳力安置费、土地补偿费等不符合法律规





定及合同约定，一审判决根据石某端使用的土地面积，结合征地补偿款 金额，认定周某辉应向石某端支付0.13亩土地的征地补偿款并无不当。 讼争承包地在合同租赁期间被征收，石某端有关征地补偿款得到一审法 院支持后，再请求返还土地租金，不符合合同约定及上述法律规定。

综上所述，石某端、周某辉的上诉请求均不能成立，均应予驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规 定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
该案例为农村土地承包合同纠纷，虽然双方当事人采用租赁合同、 租赁期限、租金等租赁性质的文字订立讼争《租地合同书》，但是双方 当事人订立合同的初衷、合同约定的权利义务内容以及合同履行的情
况，均与合同名称不一致，应当按照合同约定的权利义务内容确定合同 的性质。讼争《租地合同书》应是名为租赁实为转让的合同，双方之间 的实质法律关系应是土地承包经营权转让合同关系。基于双方当事人属 同一集体经济组织成员，其签订的《租地合同书》符合当时《中华人民 共和国农村土地承包法》关于家庭土地承包经营权可以依法采取转包、 出租、互换、转让或者其他方式流转的规定。因此，《租地合同书》是 双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，为有效合 同。同时，结合双方的损失和利益，基于利益平衡和公平原则，将名为 租赁实为转让的土地租赁合同认定为有效合同，有利于保障农村土地经 济活动市场自主开展、稳定运行。事实上，农村土地承包关系中，存在 较多以租赁之名行转让土地承包经营权之实的情形，司法应当综合多方





面因素考量认定该类合同的性质。

一、名为租赁实为转让的合同实质法律关系审查

在农村经济活动活跃开展的过程中，土地承包合同的形式逐渐呈现 多样化，但农村土地承包合同双方当事人在土地经济活动市场中对农村 土地合同项下的法律术语、法律关系的认识在一定程度上存在局限性， 往往存在双方之间农村土地合同关系的实质内容与合同书所体现的合同 名称不一致的情况。在审查名为租赁实为转让的合同时，不应局限于合 同文字的形式要素，应当重点审查双方当事人签订合同的初衷、双方之 间的真实意思表示、是否违反法律法规强制性规定以及合同实际履行的 情况，结合合同所载明的权利义务，查明双方之间的实质法律关系，并 对该法律关系的性质作出认定。需要注意的是，查明合同实质法律关
系，应当辨别是否属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规 定“以合法形式掩盖非法目的”的情形，若是属于该情形应当认定为无效 合同。

二、司法应以保障农村土地经济活动市场的自主交易为宗旨

2019年修正的《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规
定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、
互换、转让或者其他方式流转。”第三十四条规定：“土地承包经营权流 转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转 和流转的方式。”2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员 会第七次会议决定对该法作出修改，将第三十二条和第三十四条合并为 第三十六条，修改为：“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、
入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”修改后 的《中华人民共和国农村土地承包法》将转包的形式囊括在出租形式





中，除出租（转包）、入股外，并没有再明确罗列其他形式，从对于承 包流转方式的修改上可以看出，一方面，法律认为土地承包经营权的出 租和转包大致上具有相同的性质，明显区别于该法第三十五条规定的土 地承包经营权转让；另一方面，现行法律对农村土地流转的形式给予更 宽松的规定，允许农村经济活动中产生更多不同形式的土地流转方式， 在不违反法律法规强制性规定的情况下，更加鼓励土地经济活动市场自 主交易。

三、名为租赁实为转让的合同双方利益如何平衡

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规
定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费 归地上附着物及青苗的所有者所有。”《中华人民共和国农村土地承包 法》（2019年）第三十九条规定：“土地经营权流转的价款，应当由当 事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅 自截留、扣缴。”在符合法律规定的情形下，对双方当事人订立合同时 的自由意思应当予以充分尊重，合同双方均基于自愿真实的意思表示而 作出民事法律行为，对于合同权利义务，双方均于订立合同之初已经达 成共识，进而签订合同、支付对价、交付承包地。而在经营过程中，因 出现新的客观情况可能导致一方当事人存在利益或损失，与订立合同之 初的预期内容不对等。就公平原则和利益平衡方面的考虑，需要注意的 是，若本案就合同名称体现的土地租赁合同关系予以认定，根据《中华 人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过 二十年。超过二十年的，超过部分无效。”则租期超出二十年部分的土 地租赁合同关系属于无效，剩余租赁期间的租金及讼争土地灭失的征地 补偿款均归一方当事人所有，另一方当事人的损失无法得到相应补偿， 则双方各自的损失和投入的成本明显严重失衡，且与双方各自的过错程





度不相符，显失公平。而对于此类案件，法院审理过程中在查明实质法 律关系的基础上，应当综合考虑双方利益与损失的大小，结合订立合同 的初衷与目的，考量双方的过错程度以及双方的损失是否能够得到相应 补偿为基础，基于公平原则和利益平衡的考量，作出更加符合双方利益 的认定与判断。

编写人：福建省厦门市海沧区人民法院 谢依婷