——某部队诉北京八达岭野生动物世界有限公司租赁合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2018）京01民终4777号民事判决书 2.案由：租赁合同纠纷
3. 当事人

原告（被上诉人）：某部队

被告（上诉人）：北京八达岭野生动物世界有限公司（以下简称动 物世界公司）

【基本案情】

1999年4月1日，某部队与动物世界公司签订《房屋租赁协议书》
（以下简称《租赁合同》），约定动物世界公司承租某部队所有营房及 管院，租期20年（自1999年4月1日起至2019年4月1日止），每年租金6 万元（每年3月31日前付清全年租金，超过一个季度加收房租10%的滞 纳金，超过半年不缴纳房租某部队有权终止合同），动物世界公司对营 房上下水、电、供暖、锅炉、门窗、防水、地面等项目改造，如租期届





满前某部队终止合同应支付动物世界公司营房改造的全部投资，如有大 的改造项目、新建项目，必须经过某部队同意方可施工，否则某部队有 权制止、并直至终止合同，动物世界在租赁合同期未满单方终止合同， 某部队将不支付改造营房所需物品资金。合同签订后，动物世界公司已 全部付清2017年3月31日前的租金。2016年2月，中央军委印发《关于军 队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。
某部队要求确认《租赁合同》于2017年9月19日解除、动物世界公 司腾退合同项下房屋土地并恢复原状、支付自2017年4月1日至2017年9 月19日的租金及房屋场地占有使用费33000元。动物世界公司于2017年 10月13日签收了法院向其邮寄送达的起诉状副本等法律手续。动物世界 公司不同意某部队的全部诉讼请求，称可以协商解除和商量赔偿腾退问 题，同时反诉要求某部队给付营房、营院改造投资252万元，并申请对 租赁场地投资改造的造价及现值进行鉴定。2017年11月14日，动物世界 公司通过转账形式支付了某部队2017年4月1日至2018年3月31日的租赁 场地费用6万元。2018年2月12日、2018年4月3日，法院组织双方就动物 世界公司对租赁场地的改造、使用情况进行了现场勘验。

【案件焦点】

1.某部队能否以动物世界公司根本违约为由解除合同；2.某部队是 否可以解除合同；3.合同解除的时间及效果；4.动物世界公司申请对租 赁物的投资和现值进行鉴定是否有必要。

【法院裁判要旨】

北京市延庆区人民法院经审理认为：关于动物世界公司曾向某部队 提出缴纳租金，但某部队表示因上级有文件要求部队停止有偿服务不能





收租金，动物世界公司超过合同约定的期限六个月缴纳租金不能归责于 动物世界公司，故某部队不能因动物世界公司超过合同约定期限缴纳租 金而解除合同；动物世界公司不存在违反合同约定对租赁场地进行改建 或新建行为，虽其租赁期间确实改变了租赁房屋的使用用途，增设了栅 栏，行为欠妥，但不构成根本违约，某部队不能据此而解除合同。2016 年2月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的 通知》，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同无法继续履行，某 部队要求解除合同，应予支持。某部队主张2017年9月19日向动物世界 公司发过通知要求解除合同，但未提交证据，动物世界公司亦不认可， 法院不予采纳。载有当事人解除合同意思表示的起诉书，可被理解为解 除合同的通知，该起诉书通过法院送达，到达对方时发生解除合同的效 力，故动物世界公司签收起诉状副本等法律手续的时间应视为合同解除 时间。因租赁已解除，动物世界公司应腾退租赁场地、拆除圈猪的栅
栏。因动物世界公司已支付了2017年4月1日至2018年3月31日的租赁场 地费用，故对某部队此项主张不予支持。因合同解除属于不可归责于双 方当事人的原因，双方均无过错，亦无违约行为，故不涉及赔偿问题， 对动物世界公司的反诉请求不予支持。对动物世界公司投资的部分，双 方应按照公平原则合理分担。根据动物世界公司的举证情况、现场勘验 情况、合同已履行期限及剩余期限、每年缴纳的租金数额等因素综合考 虑，酌定某部队补偿动物世界公司18万元。动物世界公司未提交充足证 据予以证明其对租赁场地的装修、改造投资，双方的租赁协议也将于
2019年4月1日终止等因素，没有必要鉴定，故不予准许。

北京市延庆区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条 第五项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼 法》第六十四条第一款之规定，判决：





一、确认某部队与动物世界公司之间的《租赁合同》于2017年10月 13日解除；

二、动物世界公司于本判决生效后三十日内腾退《租赁合同》项下 房屋及土地；

三、动物世界公司于本判决生效后三十日内拆除其建造在租赁场地 内营房外的栅栏；

四、某部队于本判决生效后三十日内给付动物世界公司对租赁场地 的装修、改造补偿款18万元；

五、驳回某部队的其他诉讼请求；

六、驳回动物世界公司的其他反诉请求。

动物世界公司持原审意见提起上诉。北京市第一中级人民法院同意 一审法院裁判意见，判决：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
《中华人民共和国合同法》以合同神圣和合同严守为原则，强调对 合同双方的法律约束力，要求合同当事人依约定全面履行合同义务，不 得擅自变更或解除，弘扬了诚信原则，也有利于维持社会的稳定。但有 时会因主观或者客观情况发生变化，仍固守合同不利于一方或双方，对 社会整体利益也没有增益，故《中华人民共和国合同法》创设了合同解 除制度。合同解除是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思 表示，使合同关系终止，未履行的部分不必继续履行，已经履行的部分





依具体情况进行清算的制度。

合同的解除包括法定解除、约定解除和合意解除。我国法律对合同 解除没有采用当然解除主义，合同的解除以合同有效成立并继续存在为 前提，需具备法定或约定的解除条件，除情事变更的解除外，还需要一 方或双方当事人的解除行为。解除权系形成权，一方当事人行使约定或 法定解除权时应通知对方， 自合同解除通知到达对方时发生合同解除的 效力。对于合同解除的效果，未履行的终止，已履行的根据履行情况和 合同性质，可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求违约方进行 损失赔偿。

某部队主张动物世界公司存在合同约定的违约行为，其可以行使约 定解除权，但动物世界公司延迟交付租金源于某部队的拒收行为，不可 归责于动物世界公司，且动物世界公司不存在违约改建、新建，故某部 队行使约定解除权的条件尚未成就，不能行使约定解除权解除《租赁合 同》。但因军队停止有偿服务的原因导致合同无法继续履行，双方继续 履行合同不具有现实可能性，属于法律规定的其他情形，某部队可以行 使法定解除权。因某部队无法证明其将解除的通知于2017年9月19日送 达动物世界公司，故本案起诉书副本等法律手续到达动物世界公司的时 间可视为某部队将解除通知送达动物世界公司，发生《租赁合同》解除 的效力。对于解除的效果，动物世界公司应恢复租赁物至原状；对于动 物世界公司的赔偿要求，解除不可归责于某部队，故不应承担违约赔偿 责任，对动物世界公司对租赁物的投资和现值进行鉴定也已无必要。但 对于动物世界公司投资的部分，因合同解除，造成动物世界公司合同预 期利益受损，某部队应予合理补偿。

编写人：北京市延庆区人民法院 吴丹