——置业顾问公司诉胡某中介合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江西省吉安市中级人民法院(2021)赣08民终1144号民事判决书 2.案由：中介合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):置业顾问公司 被告(上诉人):胡某
【基本案情】
胡某委托置业顾问公司购房。2020年7月2日，置业顾问带胡某看房。看 房前，置业顾问要求胡某在其“服务确认书(客户)”上签名，胡某对签名提 出质疑，置业顾问表示签名只是履行公司的规章制度做个登记，没有其他的意 思，胡某遂在该服务确认书甲方落款处签名。服务确认书载明：甲方委托乙方 提供带看预售或租赁房屋居间服务，鉴于甲方在乙方已提供先期服务基础上，

208 中国法院2023年度案例 ·合同纠纷

已大致了解意向房屋之地理位置、户型等基本信息，甲方同意并保证本人及关 联人在看房之后六个月内不与所看的出售方私下或通过其他中介机构完成房屋 买卖或租赁，反之视为居间成功，甲方应向乙方支付其成交价的1.5%作为佣 金。甲方承诺以下房源信息乃首次从乙方获取，如果成交，甲方按标准向乙方 在三方另行订立的房屋买卖合同中约定和支付佣金。如果违反以上约定，则须 向乙方按相关房屋销售总价的3%支付违约金等。看房后，置业顾问应胡某要 求与业主商谈房价并约案涉房产原业主卢某面谈，面谈时原告建议双方67万元 成交，但卢某最后报价68万元而胡某报价65万元致双方未能达成一致。2020 年7月24日，胡某再次询问原告该套房如果出价66万元房东会不会卖，原告 表示不会。之后，胡某自行联系卢某，通过微信与之商谈房价并于2020年8月 3日达成一致以67万元成交。双方在微信聊天记录中表示可以不找中介自行成 交，另联络别家中介机构以5000元的中介费委托代办购房手续，并与卢某在该 中介处签订“房屋居间买卖合同”后完成买卖该房的所有手续。2020年9月1 日，原告得知该房已售出，遂询问胡某，胡某承认系为省中介费而自行联络房 东成交，双方因此产生争执。另，胡某系房产公司售楼部的置业顾问，平时亦 会与房产中介打交道。因原告向胡某的中介费报价为房屋售价的1.5%,双方 商谈房屋售价过程中曾就中介费是否能够打折与原告协商，但未能协商一致。

【案件焦点】
胡某应否向置业顾问公司支付中介报酬。
【法院裁判要旨】
江西省吉安市吉州区人民法院经审理认为：胡某为购房委托原告为其寻找 房源，并接受其看房服务，看房后又委托其商谈房价，双方成立中介合同关系。 胡某为节省中介费，在接受原告提供的房源信息、看房、商谈房价等服务后绕 开中介达成交易，有违诚信，属违约行为，应当依法支付中介报酬9750元。关 于中介报酬的计算方式，胡某虽辩解其在服务确认书上签字只是应中介要求所 签且当时中介表示签字仅是按照公司规章制度做的一个登记，但结合胡某要求

十九、中介合同纠纷 209

中介费半价和其委托另一家收费(5000元)系原告收费的一半的中介机构的有 关陈述及胡某的职业性质可知，胡某对于本地中介行业大部分按成交价的 1.5%收取中介报酬的市场价格知晓。胡某之后委托的中介机构虽只收取5000 元中介费，亦是考虑了胡某已确定好房源并谈好价格等因素，胡某关于不支付 中介报酬的辩解不成立。原告已经向胡某提供了有房和谈价等服务，并且通过 原告提供的服务使买卖双方的价格意向逐步靠近，且胡某在绕开原告后与业主 谈拢的价格67万元并未超出原告约其面谈时给出的建议，胡某认为原告未为其 谈到满意的价格并促成双方交易的辩解不成立。因本案实际上并未由原告促成 买卖双方签订三方居间买卖合同，且双方在签订服务确认书时均未确认要以该 服务确认书上的条款作为双方中介合同的条约，故胡某无须支付违约金。
综上，江西省安吉市吉州区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五 百零九条、第五百一十一条第二项、第九百六十一条、第九百六十五条和《最 高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条 之规定，判决如下：
一、被告胡某于判决生效后七日内支付原告置业顾问公司中介报酬 9750元；
二 、驳回原告置业顾问公司的其他诉讼请求。 胡某不服，提起上诉。
江西省吉安市中级人民法院同意一审法院裁判意见，判决如下： 驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
诚信是民法基本原则和社会主义核心价值观内容，被视为民法的帝王条款 和最高行为准则。《中华人民共和国民法典》第三编第二十六章取代居间合同 的提法，专门对中介合同进行规定。第九百六十五条更是直接对“跳单”的不 诚信行为赋予负面法律评价，要求跳单者向中介人支付中介报酬，体现诚信原 则在市场交易行为中的统领地位。

210 中国法院2023年度案例 ·合同纠纷

1.诚信原则在中介合同中适用的法律沿革
《中华人民共和国民法典》生效后，正式将中介合同确立为典型合同之一， 亦首次对委托人“跳单”行为进行规制。所谓“跳单”又称“跳中介”,即在 中介人提供居间服务后，委托人为逃避支付中介费用而甩开中介人私下与相对 人缔约。《中华人民共和国民法典》第九百六十五条首次将“跳单”行为上升 到了法律层面，给“跳单”这种投机取巧、逃避中介费的不诚信行为一个否定 性的评价，不仅保障了中介人的权益，而且对违背契约精神的行为进行了严格 规制。
2.胡某接受看房服务并在确认书上签字即告中介合同成立
《中华人民共和国民法典》并未规定中介合同的采用形式，委托人与中介 人之间的书面合同、口头约定或者委托人接受中介人提供居间服务的实际行动 均是订立中介合同的形式。除订立合同形式不受限外，中介合同的成立还应当 满足双方当事人意思表示真实、内容符合法律规定的条件。本案中，委托人和 中介人虽未签订书面中介合同，但从委托人接受中介人带看房居间服务并在服 务确认书上签字的事实看，双方达成中介合同合意，实际形成了中介合同关系。 依法成立的合同，受法律保护，中介合同成立并生效，委托人和中介人均需全 面适当履行各自合同义务。
3.认定委托人是否构成“跳单”的主客观方面
认定委托人是否构成“跳单”应从主、客观两个方面分析。主观方面，委 托人应存在逃避支付(不付或少付)中介报酬的恶意。客观方面，委托人客观 上利用了相关中介人所提供的交易机会或媒介服务且最终成功缔约。在举证责 任分配上，对于委托人是否具有主观恶意并不需要直接证明，只需证明委托人 利用了中介人提供的交易机会或媒介服务，且该机会或服务与主合同订立之间 具有相当因果关系，即可推定委托人主观上具有逃避支付中介报酬的恶意。对 于客观方面，中介人举证证明成功缔约的事实存在即完成相应举证责任。
4.认定“跳单”时间意义上的前提条件已达成
“委托人在接受中介人的服务后”是认定委托人构成“跳单”并支付中介



十九、中介合同纠纷


211


报酬在时间意义上的前提条件。这个时间意义上的前提条件使中介人的中介服 务与委托人利用中介人提供的交易机会或媒介服务之间产生一定的紧密联系。 中介人通过提供中介服务的形式先行履行中介合同的义务，委托人在利用中介 人提供的服务和交易机会后，应当给付相应对价。二者存在履行义务的时间差， 即中介人先履行义务，委托人后履行义务。在先履行方已完成已方义务时，另 一方应当及时履行，即支付相应中介报酬。
综上，在直接缔约情形下，委托人为了不付中介报酬而“跳单”,违背市 场交易规律和诚实信用原则，应当承担由此带来的不利后果。
编写人：江西省吉安市中级人民法院 王婷