——陈某某等诉投资公司、楼某某确认合同无效案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
浙江省绍兴市中级人民法院(2021)浙06民终1683号民事判决书 2.案由：确认合同无效纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):陈某某等 被告(上诉人):楼某某
被告：投资公司

【基本案情】
被告投资公司系某商业广场某某地块房产开发商。原告陈某某等37人向被 告投资公司购买了该地块的商铺或公寓，但至今未向被告投资公司购买该地块 的地下停车位使用权。
某商业广场某某地块共计有地下停车位143个，车位编号为C-001 至 C- 143。2019年9月25日，被告投资公司在报刊上刊登针对全体业主的公告，公 告载明 “A 、C 地块剩余部分地下车位，有意向的业主可在10月15日前往营销 中心咨询购买，若届时仍有剩余库存，我公司将打包出售”。2019年11月，被 告投资公司将上述143个编号为C-001 至 C-143 的地下停车位使用权以每个2 万元的价格转让给了非该小区业主的被告楼某某，双方签订了143 份《地下停 车位使用权转让协议》。2019年11月4日，被告楼某某在某某商业广场C 区张

18 中国法院2023年度案例 ·合同纠纷

贴公告，公告载明C区楼盘现所有地下车位已由被告投资公司出售给被告楼某 某，未经被告楼某某同意不得擅自使用，否则被告楼某某有权直接挪车或收取 一定的车位使用费。
本案在诉前调解阶段曾组织双方当事人进行调解。调解过程中，被告投资 公司于2020年1月22日发函给被告楼某某，告知因涉及群体起诉要求暂停车 位实施安装地锁；于2020年3月16日向法院调解室出具情况说明一份，被告 投资公司计划协调大客户楼某某将部分车位使用权以均价每个7万元/的价格转 让给业主。在本案诉讼过程中，被告投资公司向业主发出告知函，函件载明 “您若有某商业广场C 地块地下车位使用需求，我司可在同等条件下优先将使 用权一次性有偿转让于您，转让价格7万元至9万元不等(价格可适当协 商)”。部分业主已收到该告知函。
【案件焦点】
投资公司将案涉小区所有的地下车位使用权全部转让给楼某某是否违反了 法律法规的强制性规定。
【法院裁判要旨】
浙江省绍兴市上虞区人民法院经审理认为：《中华人民共和国物权法》第 七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先 满足业主的需要。因此，被告投资公司在地下停车位使用权转让前应当首先满 足本小区业主的需要。本案中，被告投资公司仅以登报方式公告车位使用权转 让事宜，该方式并不易于让小区业主知晓。且涉案小区的车位与房屋的配置比 例明显不到1:1,而本案中被告投资公司将案涉地块143个地下停车位使用权 全部转让给非小区业主的被告楼某某，显然将无法满足案涉小区业主对地下停 车位的需要。因此，被告投资公司与被告楼某某签订的143份《地下停车位使 用权转让协议》违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的强制性 规定，应属无效。
浙江省绍兴市上虞区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条

一、确认合同效力纠纷 19

第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民法 典》第四百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时 间效力的若干规定》第九条之规定，判决如下：
确认被告投资公司与被告楼某某签订的某商业广场某某地块的143份《地 下停车位使用权转让协议》无效。
楼某某不服原审判决，提起上诉。
浙江省绍兴市中级人民法院经审理认为：根据生活常理，小区业主通过 2019年9月25日的报刊登的公告获知车位出售信息的可能性较低，而投资公 司在能够以在小区直接张贴公告等方式向业主公开出售车位的情况下，反而采 取了不易被业主获知信息的登报公告方式，结合案涉小区所有地下车位无一售 出的事实，故该院认定投资公司的该次登报公告并不能起到向业主公开出售车 位的效果。法院还认为，开发商若需要对外出售、出租车位或转让车位使用权 的，应当先向小区业主公开出售、出租或转让车位使用权，以优先满足业主需 要；此后，对于剩余车位，开发商才可以选择通过打包转让车位使用权等方式 予以处置。本案中，投资公司在未向业主公开出售车位的情况下，即将案涉小 区所有的地下车位的使用权全部转让给楼某某，显然损害了小区业主的权利。 综上，投资公司与楼某某一次性签订143份《地下停车位使用权转让协议》转 让案涉小区所有地下车位的行为，损害了案涉小区全体业主的合法权益，违反 了法律法规的强制性规定，应属无效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确， 应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之 规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
随着城市居民拥有的私家车数量急剧增长，城市小区停车位供需问题也日 益突出，但有些开发商却将小区地下停车位转让给小区业主以外的第三人，导 致小区业主起诉要求确认车位转让合同无效的纠纷时有发生，此类车位纠纷涉 及的业主人数众多，案件处理结果对其他小区有借鉴意义，当前该类案件已成

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为小区车位纠纷中的热点、难点问题。
《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用 于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《中华人民共和国民法典》 延续了《中华人民共和国物权法》的上述规定，《中华人民共和国民法典》第 二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满 足业主的需要。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律 若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出 售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七 十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划 确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。《中华 人民共和国民法典》第二百七十六条中规定的“首先满足业主的需要”中的 “首先”应理解为开发商在一定时间范围内确保业主能够购买车位。可通过设 立合理的限制销售期和限制出租期的方式维护业主和开发商利益的平衡，在限 制销售期、限制出租期内，开发商不得将车位、车库出售或出租给业主以外的 人，也不得超过合理需要处分给业主。超出该期限若仍有业主未购买车位，则 视为业主没有购买车位的需要，开发商才能自由处分车位。同时，开发商应履 行告知义务，鉴于小区业主人数往往较多，开发商在处分车位时应通过容易被 业主获知的方式通知业主，在同等条件下，业主享有优先购买权和优先承租权。 而在本案中，投资公司在能够以在小区直接张贴公告等方式向业主公开出售车 位的情况下，反而采取了不易被业主获知信息的登报公告方式，最后法院认定 该次登报公告并不能起到向业主公开出售车位的效果，投资公司在打包转让车 位时未履行对业主的告知义务，违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十 六条关于“首先满足业主的需要”的规定。同时，该条规定“业主的需要”应 理解为业主的合理停车需要，而不包括业主的投资经营需要。在城市停车位难 以满足所有业主日常停车需要的情况下，如果允许业主因个人投资因素购买、 囤积车位，势必会导致其他业主购买使用车位的成本增加，损害其他业主的合 法权益，因此需要根据配置比例标准对每户业主购买车位的数量进行控制，以

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满足业主对车位的合理需要。在本案中，即便楼某某能够取得小区业主身份， 但投资公司将案涉小区143个地下停车位使用权全部转让给楼某某，也不符合 配置比例标准，因此也不能认定投资公司转让车位符合“首先满足业主的需 要”的规定。
关于《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定的性质，有观点认为 该条规定属于强制性规定，也有观点认为属于“授权第三人规范”。笔者认为， 《中华人民共和国民法典》第二百七十六条的规定性质上应属于强制性规定， 且属于效力性强制性规定。理由如下：第一，该条款属于调整小区公共利益的 条款，停车位、停车库应当首先满足业主的需要，不是满足特定业主的需要， 而是满足该建筑区划内的所有业主对停车位、停车库的需要。既然是建筑区划 内所有业主的利益，自然与一家一户业主利益不同，属于公共利益，而调整公 共利益的法律条款应当属于强制性规定。第二，效力性强制性规定侧重规定违 反行为的法律行为价值，以否认其法律效力为目的；而管理性强制性规定侧重 规定违反行为的事实行为价值，以禁止其行为目的。与维护合同自由的价值相 比，《中华人民共和国民法典》第二百七十六条将保护业主群体利益的价值置 于更加优先的位置，而立法机关将业主群体利益进行优先保护的目的，当然是 以否定违反行为的法律效力为目标，因此，该条款应属于效力性强制性规定。 结合《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款关于“违反法律、行政 法规的强制性规定的民事法律行为无效”的规定，如果开发商违反该规定转让 车位的，有利害关系的业主可以请求确认该转让行为无效。在本案中，投资公 司将小区全部地下停车位一次性打包转让给楼某某，导致了陈某某等小区业主 存在无法使用地下停车位的风险，也导致了小区业主对地下停车位享有的优先 购买或使用的权利无法得到保障，显然违反了“应当首先满足业主的需要”的 效力性强制性规定，因此陈某某等小区业主有权要求确认投资公司与楼某某之 间的地下停车位转让合同无效。
综上所述，《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定性质上为效力 性强制性规定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律

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中国法院2023年度案例 ·合同纠纷


若干问题的解释》第五条进一步明确了配置比例标准作为认定是否符合“应当 首先满足业主的需要”的依据。房产开发商违反上述规定所签订的车位转让合 同的效力，结合《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款的规定，应 当产生无效的法律后果，有利害关系的业主有权主张车位转让合同无效。
编写人：浙江省绍兴市上虞区人民法院 曹清