——工业公司诉汤某志房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2021)京01民终3104号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):工业公司 被告(上诉人):汤某志
【基本案情】
汤某志于2012年2月1日入职工业公司。
2016年5月10日，汤某志与工业公司签署《工业公司总部房屋买卖合同 书》(以下简称《房屋买卖合同》),约定工业公司将位于朝阳区的房屋(以 下简称涉案房屋)出售给汤某志。买卖合同第十一条约定，汤某志承诺必须在 工业公司服务十年以上，未满十年离开时应交还所购住房并返还购房款。汤某 志于2012年2月入职工业公司。2019年2月27日，汤某志递交书面《辞职申 请》,表示因个人原因，申请辞职。汤某志服务未满10年应当退还涉案房屋或 者按照市场同地段同品质商品房价格计价交购房款。然而，虽经多次催告，汤 某志至今仍未腾退交回涉案房屋亦不同意支付差价款。故工业公司起诉要求判 令汤某志将涉案房屋腾空并交付工业公司，支付房屋占有使用费。


52 中国法院2023年度案例 ·房屋买卖合同纠纷

【案件焦点】
1.双方之间的腾房纠纷是否属于人民法院主管范围；2.汤某志是否应予腾 退涉案房屋。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：本案首先应当确定是否属于人民法院 主管范围。汤某志主张本案属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通 知》第三条规定的“……因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地 产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民 法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。对此一审 法院认为，本案发生在住房制度改革之后，工业公司根据相关的政策将房屋出 售给汤某志，双方已就涉案房屋签订买卖合同，汤某志已支付对价，双方已不 具备主体地位上的不平等性，故本案属于平等主体之间的民事法律关系，应属 人民法院主管范围。
依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己 的义务。双方就涉案房屋签订的买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反 法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自 义务。
当事人对合同条款的理解有分歧的，应当按照合同所使用的词句、合同的 有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 本案中，双方争议的焦点在于对《房屋买卖合同》第十一条的理解与适用，该 条约定：“乙方承诺必须在甲方服务十年以上，未满十年离开集团公司时应交 还所购住房并返还购房款，不退还所购住房的按市场同地段同品质商品房价格 计价交购房款(组织行为除外)。或者因乙方原因而致甲方与乙方的劳动关系 终止的，乙方应自与甲方的劳动关系终止之日起3日内向甲方支付购买价与届 时市场价之价差，而无论届时乙方是否已将该房转售第三人。乙方因违反《劳 动合同》、法律、法规或甲方规章制度，而被甲方解除劳动关系的，按照本条
第一款约定履行。如因甲方原因导致乙方在甲方的服务期不满十年，或者乙方


三、商品房销售合同纠纷 53

在此期间按照国家规定办理退休，则不需要甲方支付上述款项。”但双方在买 卖合同中并未就组织行为予以明确界定，故应综合汤某志的关系、“组织行为” 的文义、约定该条款的目的、交易习惯及诚实信用原则等方面，运用文义解释、 目的解释等解释方法予以确定。汤某志在服务期满之前申请辞职系出于汤某志 个人原因，汤某志以其离职应适用组织行为例外约定的抗辩意见没有事实和法 律依据，一审法院不予采纳。汤某志未在工业公司服务满十年，按照买卖合同 的约定应当退还涉案房屋。但汤某志至今仍未腾退涉案房屋，汤某志应当向工 业公司支付自本判决生效之日起至实际腾退涉案房屋之日止的房屋占有使用费。 就房屋占有使用费的标准，一审法院参照工业公司提交的涉案房屋市场租金情 况确定为每月5000元。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百 二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一 、被告汤某志于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区的房屋腾 退并交还原告工业公司；
二 、被告汤某志于本判决生效之日起七日内向原告工业公司支付房屋占有 使用费(自本判决生效之日起按照每月5000元的标准计算至实际腾退并交还上 述房屋之日止);
三、驳回原告工业公司的其他诉讼请求。 汤某志不服一审判决，提出上诉。
北京市第一中级人民法院同意一审法院裁判意见。北京市第一中级人民法 院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判 决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
本案是职工在最低服务期限辞职触发腾房条款而引起的纠纷。实践中，一 些城市的用人单位为了吸引并留住人才，会以福利购房、办理落户等激励手段 与职工签订协议，类似协议中通常会有最低服务期限等限制性条款以保障用人


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单位的利益，通常情形下，双方作为平等主体基于真实意思表示签订的协议， 在不违反法律、行政法规强制性规定的前提下均为有效，双方均应遵守并履行。
首先，本案要明确双方之间是否成立平等主体间的房屋买卖合同关系，这 涉及人民法院民事案件主管的问题。汤某志虽然是以职工的身份从工业公司处 购买房屋，但双方之间的《房屋买卖合同》是双方作为平等主体签订的，双方 在房屋交易过程中并不存在地位不平等的管理或隶属关系，因此本案属于《中 华人民共和国民事诉讼法》第三条规定的“人民法院受理公民之间、法人之 间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼， 适用本法的规定”,故应当由人民法院主管。
其次，本案汤某志抗辩的主要意见是其行为属于《房屋买卖合同》第十一 条中的“组织行为”,因而不符合腾退房屋的条件。而这就涉及《房屋买卖合 同》第十一条的理解与适用的问题，即合同的解释问题。合同解释的目的是通 过阐明合同条款的含义，以探求当事人的真意，从而明确当事人的权利义务， 正确认定案件事实。合同解释是以文义解释为基础，按照主客观相结合，以体 系解释、目的解释为方法，参考交易习惯，符合诚实信用原则予以认定。本案 中，从《房屋买卖合同》第十一条的约定来看，该约定文义表示清晰明确，即 购房者在最低服务期限内自行离职的应当腾退所购住房或补偿差价，符合工业 公司内部的职工福利购房规定，符合福利购房的交易惯例，也不违反诚实信用 原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
再次，从劳动者权益保护的角度出发，劳动自由原则是劳动法的基本原则， 而服务期限是对劳动者劳动自由原则的限制。基于保护劳动者辞职自由的原则， 服务期的约定在劳动法领域受到严格限制，即在用人单位为劳动者提供了特殊 待遇的情况下，经双方协商一致才能约定服务期限。而本案中，双方并未在劳 动合同中约定最低服务期限，而是通过购房合同中的反向约定作为职工福利购 房的约束性条款，从而实现用人单位的利益保护。该约定亦不违反劳动自由的 原则，汤某志完全可以选择不购买该房屋。故该约定是双方作为平等交易主体 的真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，因而作为购房者应当予以遵守。



三、商品房销售合同纠纷


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最后，该案判决的意义在于明确了类案裁判的规则，为用人单位和职工提 供了可供参考的判例。现实中，用人单位为了吸引留住人才，会通过福利购房、 办理户口等激励形式与职工签订协议，类似协议中通常也会有限制性条款保障 用人单位的利益，通常情形下，双方作为平等主体基于真实意思表示签订的协 议，在不违反法律、行政法规强制性规定的前提下均为有效，双方均应遵守并 履行。
编写人：北京市朝阳区人民法院 禹雷