——白某全诉潘某强房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省清远市中级人民法院(2020)粤18民终3552号民事判决书 2.案由：房屋租赁合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):白某全
被告(被上诉人):潘某强
【基本案情】
2017年6月1日，白某全作为出租人，与潘某强作为承租人签订《房屋租 赁合同》,约定：白某全将位于清远市清城区一间商铺租给潘某强经营某综合 门诊，租赁期限为四年，第一年租金为每月8400元，此后租金每年递增5%, 实行先交租后使用的方式，于每月1日交纳当月租金。合同还约定，白某全收 取潘某强房屋押金1.6万元，合同期满后潘某强凭收款收据可退还押金，如潘 某强中途退场视为毁约论处，其押金不予退还，本合同亦同时作废；如潘某强 擅自将商铺转让、转租他人或不按时交纳租金超过两天的，白某全有权终止合 同，不返还押金并立即开锁收回商铺。
合同签订后，潘某强在经营某综合门诊的过程中因自身原因陷入困境，致 使该综合门诊无法继续经营，因此，潘某强向白某全提出解除租赁合同，并同 意白某全没收押金作为解除合同的违约金，但白某全不同意解除合同。2019年


9月，潘某强在缴清租金后搬离租赁商铺，并在致电白某全后将商铺钥匙放在 旁边的家具店里。2020年3月，白某全以潘某强从2019年10月起拖欠租金为 由诉至法院，要求解除与潘某强签订的《房屋租赁合同》,并要求潘某强支付 租金至返还商铺之日止。
【案件焦点】
1.潘某强是否仍占有或使用租赁商铺；2.如何认定《房屋租赁合同》解 除的时间。
【法院裁判要旨】
广东省清远市清城区人民法院经审理认为：白某全在诉讼过程中多次否认 已拿回租赁商铺的钥匙，在法院告知虚假陈述的法律后果后，白某全才承认已 拿回商铺钥匙的事实，白某全的行为已违背诚实信用原则，因此法院确认潘某 强已于2019年9月交还租赁商铺给白某全，白某全对租赁商铺已实际控制占 有。双方均确认潘某强在2019年9月前的租金已全部缴清，在白某全未提供证 据证明潘某强在2019年10月后仍实际占有使用租赁商铺的情形下，白某全要 求潘某强支付租金至返还商铺之口止的诉讼请求，事实依据不足。合同在履行 过程中，潘某强于2019年9月退出租赁商铺并交还钥匙，根据《房屋租赁合 同》关于“如被告中途退场视为毁约论处，其抵押金不退还，本合同亦同时作 废”的约定，解除合同的条件已成就，而且白某全已收回租赁商铺并没收押金
1.6万元，故白某全与潘某强签订的《房屋租赁合同》事实上已于2019年9月 解除。
广东省清远市清城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、 第二百一十二条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法》的 解释》第九十条之规定，作出如下判决：
驳回白某全的诉讼请求。
白某全不服一审判决，提出上诉。
广东省清远市中级人民法院经审理认为：潘某强已于2019年9月交还钥匙




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中国法院2022年度案例 ·合同纠纷


给白某全，白某全也承认已拿回钥匙，符合《房屋租赁合同》中关于潘某强中 途退场，以抵押金为代价解除合同的约定，而且白某全取回钥匙后已实际取回 了租赁商铺的占有使用权，因此，一审法院认定租赁合同于2019年9月已解除 并无不当，白某企要求继续收取租金的依据不足。
广东省清远市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十条第一款第一项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
遍布大街小巷的蔬果店、美食店、服饰店等商铺，几乎承包了百姓基本生 活所需及服务，随着经济的发展，租赁商铺使用权已成为市场主要的经营模式， 为各地的经济发展作出了贡献。租赁合同所约定的租赁期限一般为一年至几年 不等，最长不超过二十年，承租人的经营状况并非一成不变，由于市场需求的 变动、网店的冲击等因素，承租人所经营的店铺可能会陷入困境，在承租人无 法经营的情况下，如一概不允许违约方行使解除合同的权利，将使承租人雪上 加霜，不利于经济社会的发展。
租赁押金是质押担保的一种特殊形式，由承租人将一定数额的金钱移交给 出租人占有，在承租人不履行合同时，出租人可没收押金。本案中，潘某强已 向白某全支付了租赁押金1.6万元，并同意以没收押金为代价解除合同，但白 某全拒绝解除合同并要求潘某强继续交纳租金，使双方的租赁合同陷入僵局。 2019年9月，潘某强以搬离商铺并交还钥匙的方式将商铺使用权交还给白某 全，因此，潘某强的合同目的已无法实现，白某全没收押金及取回商铺使用权 的行为应认定为同意解除合同的意思表示，法院以此认定双方的租赁合同已于 2019年9月解除。
出租人向承租人索要租金的纠纷时有发生，如承租人经营陷入困难却又置 之不理，将使自身处于弱势地位，可能会面临更大的经济损失。由于违约方不 享有单方解除合同的权利，承租人应采取积极的态度与出租人协商解决，如出 租人拒绝收回商铺或解除合同，在一定条件下，承租人可通过起诉的方式解除





六、租赁合同纠纷


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合同。对此，最高人民法院在2019年发布的《全国法院民商事审判工作会议纪 要》第四十八条已作出规定，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中， 双方形成合同僵局，违约方在一定条件下可通过起诉的方式解除合同，充分体 现了合同的平等性及法律的公正性。
编写人：广东省清远市清城区人民法院胡容容