——明享公司禄劝分公司诉赵某物业服务合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院（2019）云0128民初2167号 民事判决书
2.案由：物业服务合同纠纷 3.当事人
原告：明享公司禄劝分公司 被告：赵某
【基本案情】
2011年11月16日，明享公司禄劝分公司与被告赵某签订《禄劝阳 光尚居管理规约及物业服务协议》， 约定明享公司禄劝分公司为阳光 尚居小区提供物业服务，对小区建筑及公共服务设施的使用管理、日 常维护、巡视检查；园林绿地的管理维修；环境卫生的管理服务；公 共秩序的维护；入住管理；物业装饰装修施工监督管理；车辆行驶、 停放的秩序维护及场地的日常维护；明享公司禄劝分公司向业主和物 业使用人收取物业服务费、垃圾清运费、电梯运行费、生活用水二次
加压及清洗水池费；被告住宅楼物业服务费的收费标准为每月每平方 米0.7元、垃圾清运费每月6元、生活用水二次加压费每月5元、电梯运 行费每月20元；物业服务费逾期按每日3‰收取违约金。合同签订后， 明享公司禄劝分公司为阳光尚居小区提供了物业服务。被告系禄劝阳 光尚居小区B区住户，住房面积为150.53平方米。被告自2018年1月1日 起至今的物业服务费未交纳。
【案件焦点】
被告所居住房屋存在墙面崩壳、漏水的质量问题成否成为被告拒 交物业服务费的合理抗辩事由。
【法院裁判要旨】
云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院经审理认为：原、被告签订 的《禄劝阳光尚居管理规约及物业服务协议》是双方在平等、自愿的 前提下签订的，并不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合 同，对被告具有约束力。现原告已按管理规约及物业服务协议的约 定，提供了约定的管理服务，被告就应按约定，履行缴纳物业服务 费，配合物业管理的义务。庭审中，被告确认上述期间的物业服务费 尚未交纳，认可原告主张的具体金额。因此，原告要求被告支付物业 服务费3272元有合同依据和事实依据，法院予以支持。关于原告主张 的违约金1267元，因原、被告间并未约定交纳物业服务费的期限，被 告可随时交纳，原告也可随时主张。故原告主张的违约金，法院不予 支持。关于被告提出的所住房屋存在墙面崩壳、漏水的质量问题，造 成该住户人身财产受到严重损害，经被告多次找原告反映至今未给合 理说法，故拒交物管费的抗辩理由。根据《物业管理条例》第二条规 定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主
和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和 相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和 相关秩序的活动。”据此规定，原告的职责主要是对公共配套设施和相 关场地进行维修、养护、管理。就本案具体事实而言，被告称所居住 房屋存在墙面崩壳、漏水的质量问题，属另一法律关系，不宜在本案 进行评判；且物业服务企业系对整个物业服务区域提供长期持续的环 境卫生、安保、公共设施维护维修等服务工作，并非针对某一个特定 业主或物业使用人，物业服务企业不能因为部分业主或物业使用人不 支付物业服务费而停止物业服务。由于物业服务针对物业服务区域内 的全体业主或物业使用人，物业服务和特定业主支付物业服务费之间 并非对待给付关系，某一具体时间、事件的具体物业服务瑕疵不能当 然成为业主或物业使用人拒交物业服务费的合法抗辩事由，故法院对 被告的抗辩理由不予支持。
云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院依照《中华人民共和国合同 法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼 法》第六十四条，《物业管理条例》第二条之规定，作出如下判决：
一、赵某于本判决生效之日起十五日内给付明享公司禄劝分公司 自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费3272元；
二、驳回明享公司禄劝分公司的其余诉讼请求。
【法官后语】
物业服务收费，是物业企业按照物业服务合同约定，对房屋及配 套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫 生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理服务收费是物管的重要支
撑点，是直接关系业主、使用人和物业公司利益的敏感问题。但国内 物业服务收费规范仍存在诸多尚待完善之处，即物业收费政府调控机 制不完善，包括物业服务收费政府指导价制度的不完善和物业服务市 场调节价制度的不完善；物业管理收费主体严重错位；物业收费的监 督机制不到位等。因物业管理服务市场存在“市场失灵”和“社会成 本”，需要政府这只“看得见的手”来予以干预。
在实际生活中，大多时候业主处于弱势地位，在物业管理服务合 同纠纷案件中，由于行业规范性不足，开发商与物业管理公司是何种 关系、如何组建业主委员会、物业管理如何收费等，基本无章可循。 实践中，业主与物业管理公司签订的合同条款不完善，双方的责、 权、利不清楚，不仅容易发生纠纷，且出现纠纷后业主常常处于不利 一方。在本案中，被告无法举证证实其损失的产生系物业不当所致而 无法成为其合理的抗辩理由。如何举证证实物业公司物业管理不当是 实际审判中的一大难题。
对于业主拒交物业服务费纠纷的法律解决机制，在审判中必须要 区别情况处理，若物业企业服务质量不符合约定致使业主拒绝交费， 业主行为属于合理抗辩，此时应据物业企业服务质量状况，驳回其要 求业主交费之请求或者适当减少业主应交服务费。若开发商未履行完 整开发义务致使业主以拒交物业服务费抗辩，应要求开发商继续履行 开发义务；若开发商无法继续履行开发义务，应对相关业主给予相应 政府救济。
编写人：云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县人民法院 韩笑
