——怡家园小区业主委员会诉邱某金物业服务合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初6253号民事判 决书
2.案由：物业服务合同纠纷 3.当事人
原告：怡家园小区业主委员会 被告：邱某金
【基本案情】
被告邱某金系厦门市集美区永丰里怡家园小区的业主，其房屋建 筑面积为29.9平方米。原告怡家园小区业主委员会于2015年12月18日 选举成立， 自2015年12月起自行管理怡家园小区。原告怡家园小区业 主委员会第一次会议决定怡家园小区的服务费延续前期开发公司合同 约定，收费标准为：“1.卫生费：住宅房屋每月每平方米0.5元；2.公共
维修金：每月每平方米0.2元；3.卫生费由业主或物业使用人交纳；4. 公共维修金由业主交纳；5.缴纳期限：每年3月10号之前交清当年的费 用。”
2017年6月12日，被告邱某金向原告怡家园小区业主委员会交纳 2017年1月至2017年12月的卫生费179元、公共维修金72元，2016年7月 至12月的路灯绿化水电公摊17元。现被告邱某金欠缴2018年1月1 日至 2018年12月31日的卫生费、公共维修金及水电公摊费用。
【案件焦点】
1.业主委员会自治物业管理中以业主大会或业主委员会会议形式 作出的决议对业主生效的要件。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市集美区人民法院经审理认为：本案系物业服务合同 纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定，业 主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。同时第八十一条 第一款规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物 业服务企业或者其他管理人管理。本案中，怡家园小区实行业主自 治，由业主委员会自行管理怡家园小区，并经业主委员会会议决定卫 生费为住宅房屋每月每平方米0.5元，公共维修金为每月每平方米0.2元 的收费标准。可见，小区已依法订立自我管理规约，全体业主或物业 使用人都应当依照管理规约的规定行使权利、履行义务。被告邱某金 作为业主，应当依照管理规约行使权利并履行义务。被告邱某金辩称 原告怡家园小区业主委员会的成立违反相关法律规定， 日常管理服务 中存在收费混乱等诸多问题，并且他人已代其交纳了300元的费用。被
告邱某金的上述抗辩意见缺乏事实依据，法院不予采信。因此，原告 怡家园小区业主委员会主张被告邱某金应支付2018年1月1日至12月31 日的卫生费179元和公维金72元的诉讼请求，于法有据，法院予以支 持。原告怡家园小区业主委员会主张被告邱某金支付2018年度水电公 摊费36元，法院认为水电公摊费用系小区管理服务中必然产生的支 出，结合被告邱某金上一年度的缴费情况，符合情理，法院予以支 持。关于原告怡家园小区业主委员会主张的滞纳金实为违约金，被告 邱某金逾期未缴交相关费用，已构成违约，应向原告怡家园小区业主 委员会支付相应的逾期付款损失。公告中并未约定滞纳金的具体标 准，原告怡家园小区业主委员会主张按日千分之三的标准计收缺乏依 据，法院酌情调整为以欠缴总额287元为基数， 自2019年3月11日起按 年利率4%计算至实际付款之日止，对于原告怡家园小区业主委员会超 出部分的主张，法院不予支持。
福建省厦门市集美区人民法院根据《中华人民共和国物权法》第 七十八条第一款、第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第 三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民 法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六 条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出如 下判决：
一、被告邱某金应于本判决生效之日起十日内支付原告怡家园小 区业主委员会2018年1月1日至12月31日的卫生费179元、公共维修金72 元、水电公摊费36元及相应滞纳金（以欠缴总额287元为基数，自2019 年3月11日起按年利率4%计至实际付款之日止）；
二、驳回原告怡家园小区业主委员会的其他诉讼请求。
【法官后语】
在日常小区管理中，大部分小区在物业管理中业主、业主委员 会、物业服务公司矛盾重重，随着业主权利意识的增强及物业公司服 务过程问题及矛盾的深化，业主委员会作为小区业主自治组织，逐步 承担起自治管理、服务的职责，不少小区已经或正在尝试由业主委员 会作为物业日常管理、服务者的自治模式，一方面，可以避免三方权 利义务主体的权利义务纠葛；另一方面，可以落实业主自治的权利落 实，对于此类模式的物业自治管理，相关法律及司法解释亦对此作出 相应的规定，以期赋予业主自治的法律依据和法律规范。本案是一起 典型的业主委员会自治管理小区而引发的催缴管理费用的纠纷，本案 的争议焦点为：业主委员会自治物业管理中以业主大会或业主委员会 会议形式作出的决议对业主生效的要件。可以借本案对业主委员会自 治管理小区中存在的该问题做一个统一的认识。
业主大会作为业主行使自治权利的方式，虽能较大化实现业主自 治，但其组织形式和决议形式的人员、周期调动的难度大，因此，我 国相关法律亦规定业主可通过业主大会制定相应的小区业主管理公 约，并设立业主委员会，将日常管理事项或者其他大项决定事宜授权 由业主委员会行使，《中华人民共和国民法典》第二百八十条沿袭了 《中华人民共和国物权法》第七十八条亦对业主大会、业主委员会决 定的效力作出明确的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主 具有约束力。《物业管理条例》第十二条第四款亦规定业主大会或者 业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，被告辩称原告怡家 园小区业主委员会的成立违反相关法律规定， 日常管理服务中存在收 费混乱等诸多问题，并以此为由拒绝缴纳物业费用。本案原告系经相 关行政部门备案登记成立的业主委员会，被告邱某金未能举证证明原
告主体资格不适格，故其抗辩理由不予采纳。另外，被告主张原告以 决议形式规定物业收费标准没有效力，根据《中华人民共和国物权 法》第七十八条第一款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对 业主具有约束力。同时第八十一条第一款规定，业主可以自行管理建 筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 本案中，怡家园小区实行业主自治，由业主委员会自行管理怡家园小 区，并经业主委员会会议决定卫生费的收费标准为住宅房屋每月每平 方米0.5元，公共维修金的收费标准为每月每平方米0.2元，上述事实已 说明小区已依法订立自我管理规约，全体业主或物业使用人都应当依 照管理规约的规定行使权利、履行义务。被告邱某金以原告主体资格 有瑕疵，收费标准有问题为由提出抗辩，但均未能提出相应证据予以 举证，故本案中不予采纳。
编写人：福建省厦门市集美区人民法院 黄月兰
