裁判要旨

农村房屋买卖 双方系同村村民、支付合理对价、经村委会见证，并实际占有房屋，共有人虽未签字，但是已经搬离该房屋，因此购买人为善意取得，购买行为有效。

案情概述

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1988年，孙某作为长子及户主申请翻盖 农村房屋。1992年，孙某父去世。1997 年，孙某将该房屋出售给沈某。1998年，沈某在村委会见证下，将该房售予苏某，随后孙某母、 孙某妻等家庭成员搬离该房屋。2009年，孙某及孙某 母、孙某妻等6人起诉苏某，要求确认诉争房屋为其共 同所有、苏某应返还房屋、赔偿租金损失

观点论述

案涉房屋原由孙某等合法 建造。孙某父亲去世后，其所有份额应由继承人继承，此时该房屋应为孙某等6原告共有。②孙某1997年作为户主在处理家庭经济事务过程中明确作 出以房屋抵债意思表示，将房屋抵偿给沈某，并出具相关书面承诺， 此使苏某在1998年与沈某进行房屋买卖过程中，有理由相信当时沈 某已取得房屋所有权，同时，依当时市价支付房屋价款，并在嗣后实 际占有房屋，苏某购房动因善意，且双方系同村村民，诉争房屋亦在 该村， 房屋交易又是在该村委会见证下进行，在农村房屋产权登记制度尚不完备情况下，具有一定公信力和公示效应。苏某对房屋取得为善意取得，为保护善意取得人利益，判决驳回孙某等人诉请。

案例索引： 浙江宁波中院(2009)浙甬民二终字第588号“孙君培等与孙永祥农村房屋转让纠纷上诉
案”,见《未经登记的农村房产的有效转让和善意取得》(徐万鑫、郑智杨),载《人民司 法·案例》(201012:66)。

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