——朱某刚等诉甲小区一、二期物业管理委员会业主撤销权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市惠山区人民法院(2019)苏0206民初5929号民事判决书 2.案由：业主撤销权纠纷
3. 当事人
原告：朱某刚、黄某宇、姜某桥(以下称朱某刚等) 被告：甲小区一、二期物业管理委员会
【基本案情】
朱某刚等为甲小区一、二期业主。2017年5月27日、2018年8月15日， 惠南社区居民委员会与甲小区一、二期首次业主大会筹备组发布公告，表示因 业主代表报名人数过少、业主委员会候选人报名人数未达到要求等原因，无法 继续进行业主大会、业主委员会选举程序，故组建业主委员会工作到此结束。 2018年11月13日，甲小区一、二期成立绿地物管会，并于2019年4月8日向
无锡市某区住房和城乡建设局备案。
2018年12月24日，绿地物管会公告召开首次业主大会，会议内容审议表 决《业主大会议事规则》《管理规约》等事项，要求受委托人代不能出席业主 参加大会时需出示《业主委托书》。该次业主大会通过摆设投票点等方式进行 投票。相应表决票抬头为“甲小区一、二期首次业主大会表决票”,表决内容 为《业主大会议事规则》《管理规约》等事项，备注说明，“1.以上表决事项 已公示在小区内……5.业主委托非家庭成员的其他人投票的，应出具业主书面 授权委托书、房产证等有关书面证明；6.选票应经业主本人签字或受托人签 字”。
2019年4月2日，绿地物管会发布公告，表示通过采取书面征求意见方 式，首次业主大会表决通过《业主大会议事规则(草案)》《管理规约》等事 项。《业主大会议事规则(草案)》中载明了关于首次业主大会组织召开、准 备工作、投票工作等事项并明确了表决规则。
审理过程中，绿地物管会向法庭提供了首次业主大会表决票共计1458张， 经清点核对并随机抽选一定比例选票核实，根据双方确认的业主总户数以及绿 地物管会发布公告中相应通过票数的计算方式，有效同意票数不足总户数50% 比例。
【案件焦点】
1.物业管理委员会所作决定能否撤销；2.物业管理委员会的议事规则如何 确定。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市惠山区人民法院经审理认为：业主大会或者业主委员会作出 的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该合 法权益应理解为业主在程序上享有的合法权利和在实体上享有的合法权利两部 分。物管会代行业主大会或者业主委员会职责期间，街道办事处(镇人民政 府)对能成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生
中国法院2022年度案例 ·物权纠纷
业主委员会的，应当指导选举业主委员会。
甲小区一、二期成立绿地物管会，代行业主委员会和业主大会职责。首次 业主大会召开前应做好业主委员会委员候选人产生办法的制定、业主委员会委 员候选人名单的确定以及业主委员会选举办法等筹备工作。本案中，双方争议 的“首次业主大会”表决内容中仅涉及业主大会议事规则、管理规约以及其他 具体施工事项，并未对成立业主委员会的内容有所涉及。绿地物管会于2018年 12月24日发布公告，通知召开首次业主大会，公告中亦未明确首次业主大会 会议表决规则等内容，于法不符。另外，根据绿地物管会发布的召开首次业主 大会的通知以及使用的表决票载明的说明事项对委托投票有明确的要求。该首 次业主大会并未确定业主投票权数，根据双方确认的业主总户数以及绿地物管 会发布公告中相应通过票数的计算方式，有效同意票数已不足总户数50%比 例。据此，绿地物管会自行召开首次业主大会，会议召开过程以及表决票数确 定等方面均存在程序不合法的地方，表决票数亦未超出相应比例。朱某刚等现 要求撤销表决通过《业主大会议事规则》《管理规约》的决议的诉讼请求，法 院予以支持。
江苏省无锡市惠山区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六 条、《物业管理条例》第十二条、《江苏省物业管理条例》第二十七条之规定， 判决如下：
撤销2019年4月2日甲小区一、二期物业管理委员会发布的《公告》中关 于表决通过《业主大会议事规则》《管理规约》的决议。
【法官后语】
居住社区(住宅小区)是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内 容。基层自治组织议事规则事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。 物业管理委员会是在不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业 主大会的住宅小区，经相关主管部门或者街道指导后仍不能成立的情况下，组 建的一种由行政部门指导成立的住宅小区的临时自治组织。相应法规、地方性 文件中对物业管理委员会的相关规定较为笼统，对其与业主委员会等其他业主
组织之间的过渡程序、其自身的议事规则均未能作出相应细化，给此类案件的 审理带来一定的难度。对此本文认为应参照业主大会和业主委员会的议事规则， 原因在于：
物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责。《住房和城乡建设部等 部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕 10号)第九 条规定，暂不具备设立业主大会条件的，探索组建由社区居民委员会、业主代 表等参加的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作。既然物业管理委 员会代行业主大会和业主委员会职责，那么物业管理委员会参照业主大会和业 主委员会相关规定，应当依法履行职责，通过定期会议和临时会议的方式作出 决定。物业管理委员会委员应当由业主、居民委员会代表等组成，会议参会委 员人数和同意某项决定的委员人数均应当超过半数。
业主认为物业管理委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，有权诉至法院 请求撤销。法院在审查物业管理委员会的决定是否侵害业主权益时，不仅需要 对物业管理委员会所作决定是否侵害业主实质权益进行审查，也应当对物业管 理委员会所作决定是否符合法律法规所规定的程序进行审查，不受程序约束和 监督的业主自治管理活动，必然会实质上损害业主的利益。现行的地方性法规 中对于物业管理委员会议事规则等方面的规定往往是参照业主委员会议事规则 进行的，但是对于一个在不具备成立业主大会的条件，或者业主委员会成立有 困难的情况下成立的物业管理委员会，有必要对其进行更加精准的定位。物业 管理委员会应当推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委 员会。物业管理委员会应当依法履行职责，通过定期会议和临时会议的方式作 出决定。物业管理委员会委员应当由业主、居民委员会代表等组成，会议参会 委员人数和同意某项决定的委员人数均应当超过半数。
本案中，涉案物业管理区域因无法成立业主大会经政府主管部门指导成立 了物业管理委员会。该物业管理委员会在履行职责期间召开了首次业主大会表 决相应事项，但对于表决规则、业主投票权数等内容均未进行明确，根据其公 布的计票方式及通过比例要求，相应票数比例亦不符合要求。该物业管理委员
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会在首次业主大会会议召开过程以及表决票数确定等方面均存在程序不合法的 问题，故而对于本案业主要求撤销该首次业主大会决议的诉请，法院予以支持。
编写人：江苏省无锡市患山区人民法院“张茹婷
