法律依据

根据《中华人民共和国民法典》第231条：“第二百三十一条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”

房屋自建造完成时，合法建造人取得房屋的所有权，由于农村土地集体所有的性质，建造人取得房屋的所有权，但一般未办理相关的权属证书，人民法院难以通过权属证书准确判断房屋的所有权人，

裁判观点

集体土地上的农村房屋，通过合法建造行为取得其所有权的，离婚时，建造人的认定时判断房屋是否属于夫妻共同财产的关键，法院应该综合房屋的审批手续、建造开工、竣工时间，当事人的投资投力情况及婚姻状况等予以综合考虑，关于农村房屋的分割在实际情况中有以下两种方式：

1、农村自建房是一方婚前取得宅基地使用权并建房，且建造时另一方没有出资出力，建房后由夫妻共同居住的，不应认定为夫妻共同财产。

2、农村自建房在婚姻关系存续期间共同建造完成，即使一方在婚前取得宅基地使用权，也应认定为夫妻共同财产，进行分割。

参考观点

具体案件的处理方式，可区分以下几种情况：

　　1.对于一方婚前建造，婚后夫妻双方共同居住使用的，如果双方没有相反的约定，该房屋属于个人婚前财产，应判归婚前建造房屋的一方所有。如果因婚前建房而产生的债务是用婚后共同财产偿还的，那么得到房产的一方应按偿还债务总额的一半给另一方相应的补偿。

　　2.父母在宅基地上建房为子女结婚居住使用的，如果房屋是以子女的名义报建的，该屋能否作为子女的夫妻共同财产，主要看房屋是在子女婚前建造还是婚后建造。如果是婚前建造，一般视为对子女个人的赠与，子女的配偶无权分割。若是婚后建造，一般视为对子女夫妻双方的赠与，该房屋为子女的夫妻共同财产。当然，如果双方另有约定的除外。

　　3.对于婚前男女双方的家庭共同出资建造的房屋，如果是以一方父母名义取得批准用地的，一般视为该方的家庭财产，离婚时取得房屋的一方负有返还对方资助款项的义务。但如果建房时是以子女一方的名义取得批准用地的，由于双方家庭出资建房的

　　目的是为子女结婚使用，且该房产确实已归夫妻双方婚后居住使用，因此该房产可视为夫妻双方的共同财产。此种情况下，根据《婚姻法司法解释(二)》（已废除）的规定，双方家庭的出资可视为对各自子女的个人赠与。在子女离婚分割房屋时，可以根据双方家庭的出资比例由双方分割该房产。

　　4.对于父母在子女婚前建造的房屋，除非父母明确表示该房归子女夫妻共同所有，或承认有子女夫妻的房产份额存在，否则，子女的配偶无权分得房产。同样，如果男女双方结婚后与其他家庭成员一起居住生活而没有分家析产，婚前即已存在的家庭共有房产或原属一方父母的房产没有明确给夫妻双方的，该房产也不能作为共同财产予以分割。

　　5.有些地方农村宅基地是以户为单位进行审批的，因此由家庭建造而共同居住的房屋，属于整个家庭即一户的共同财产。在夫妻离婚时，应当首先从中分割出属于夫妻财产的相应份额，然后对属于夫妻财产的部分再进行分割。如果在离婚诉讼中一方要求对上述家庭共有的房产进行分割，而各方所有的房产份额又不好确认的，法院一般先对夫妻双方所有的其它财产进行分割，房产的分割，则是让当事人另外提起分家析产之诉。

几种重要情形

情形一是甲某在婚前取得宅基地使用权证，经合法报批后，婚前建设房屋，毫无疑问，该宅基地房屋属于甲某婚前个人财产，作为配偶的乙某无权分割该房产，无权获得该财产补偿。

情形二是甲某在婚前取得宅基地使用权证，婚后经合法报批后建设房屋，婚后建设的房屋显然属于夫妻共同财产，但因房屋宅基地使用权益是甲某婚前享有的，因此，根据“房随地走”的原则，房屋只能归甲某所有，由甲某按照房屋的价值向乙某支付折价补偿款。

情形三是甲某在婚前取得宅基地使用权证，婚后建设有一栋八层房屋，值得注意的是，由于该房屋存在超高的情形，初步判断属于违章建筑，法院只能对房屋暂作不予处理（是否违章建筑，无法在离婚案件中予以认定），待违章状态消除后，才能对房屋进行分割处理。因此，该种情形下如何分割房屋，只能由双方当事人自行协商分割事宜或事实上占有房屋。

情形四是甲某在婚前取得宅基地使用权证，婚后自行在宅基地上建设房屋，由于甲某在建房时是没有获取建设许可证，法院对此无法分割处理房屋，只能交由双方当事人自行协商分割事宜或事实上占有房屋。

情形五是甲某没有取得宅基地使用权证，婚后自行在宅基地上建设房屋，由于其没有宅基地使用权证，也没有获取建设许可证，该房屋亦属于违章建筑，法院对此无法分割处理房屋，只能交由双方当事人自行协商分割事宜或事实上占有房屋。

情形六是甲某与乙某婚后取得宅基地使用权证，并经报批后建设房屋，该房屋应当认定为夫妻共同财产，双方均可主张宅基地房屋的使用权。

法院裁判思路梳理

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离婚时对于宅基地房屋分割的法院裁判思路

一、不予处理

（一）宅基地房屋权属不明时不予处理。

该问题主要指向的是认定宅基地房屋是否为夫妻共同财产的问题。判断宅基地房屋是否为夫妻共同所有，应综合考虑宅基地使用权登记证书、农村建房用地审批等文件上核定的人员，以及房屋实际建造、出资等情况予以认定。对于宅基地房屋权属存在争议或者因历史遗留问题等导致宅基地房屋权属不明时，对于该宅基地房屋的所有权或者使用权分割问题人民法院不予处理。

（二）宅基地房屋无合法建房审批手续时不予处理。

该问题主要指向的是宅基地房屋的合法性问题。由此，针对未办理合法报建手续的违建部分，法院通常不予进行确权以及分割。如在本案中，由于宅基地房屋2的第七层没有办理合法的报建手续，人民法院认定该第七层为“违法建筑”，从而不在本案中对其予以处理。事实上张三李四只能待违法状态消除后才可要求对第七层进行分割处理，在此之前只能由张三李四自行协商第七层的分割事宜或事实上占有第七层。

二、不支持分割所有权请求

（一）A为宅基地房屋所在村村民，B户口未迁入或者在离婚财产分割之前已迁出，要求分割所有权法院不予支持。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，宅基地使用权及宅基地房屋禁止向外村村民以及城镇居民转让。此时，B无法要求分得宅基地房屋所有权，只能由A取得宅基地房屋所有权。但若B能够证明其对宅基地房屋建造参与出资，则可以对A享有金钱债权（即主张价款补偿），或者基于A同意并且宅基地房屋已经交付给B单独占有使用的事实等，取得宅基地房屋占有、使用、收益的权利（在B未取得宅基地房屋所在集体经济组织成员身份的情况下，其始终无法取得宅基地房屋的处分权或者宅基地房屋的所有权）

（二）双方户籍均不在宅基地房屋所在集体经济组织，要求分割所有权法院不予支持。

该种情形通常见于非集体经济组织成员与原宅基地房屋权利人签订宅基地房屋买卖合同的场景。此时，该买卖合同因违反了法律禁止向非本集体经济组织成员转让宅基地房屋该禁止性规定而归于无效，夫妻双方此时均不能取得宅基地房屋所有权。法院对当事人请求分割宅基地房屋所有权的请求不予支持。

三、予以分割

情形1：宅基地房屋为夫妻共同财产，且夫妻双方皆为该房屋所在集体经济组织成员时，对于当事人分割所有权的请求，法院予以支持。

情形2：宅基地房屋为夫妻共同财产，但夫妻一方或者双方非宅基地房屋所在集体经济组织成员，对于当事人分割使用权的请求，法院予以支持。

至于具体的分割方式，当事人协商确定的，按照当事人协商；当事人没有协商或协商不成的，法院往往结合当事人意愿，根据房屋结构，本着便利生活，照顾实际有困难方等的原则，采取实物分割或归一方所有并由其对另一方经济补偿的分割方式。

予以分割常见分割方式如下：

（一）实物分割。

实物分割之所有权分割。离婚案件中，对于作为夫妻共同财产的宅基地房屋已办理房屋产权证且夫妻双方都主张实际取得房屋所有权的情形，此时由于宅基地房屋产权明晰、且夫妻双方皆为宅基地房屋所在集体经济组织成员，法院可以考虑对宅基地房屋所有权直接予以分割。

实物分割之使用权分割。之所以会出现宅基地房屋分割使用权的问题，通常是由于宅基地房屋此时虽然能够明确实际的权属即“夫妻共同所有”，但未办理房屋产权证。在这种情形下，由于房屋作为不动产，其所有权取得采登记生效主义，也即是未登记的不取得所有权。并结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条的规定：“离婚时双方尚未取得房屋所有权或者尚未取得房屋完全所有权”的情形，此时只能“根据实际情况判决由当事人使用”。

在本案中，由于宅基地房屋2并未办理房屋产权证，且张三和李四均要求取得的是宅基地房屋2的一、二、三层的使用权，人民法院根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条“协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决”，并综合考虑房屋的使用现状、有利于生活居住的实际需要以及不损害房屋的效用等考量因素最终判决由张三使用宅基地房屋2的一、二、三层，由李四使用宅基地房屋2的四、五、六层。

（二）归一方所有并由取得宅基地房屋一方对另一方进行经济补偿。

涉及到经济补偿问题，首先必须确定宅基地房屋的价值。当事人可以通过竞价或者协商的方式确定宅基地房屋的价值，协商不成的可向法院申请评估（评估价值应当包括房屋价值、宅基地使用权价值、装修价值等）。该种分割方式在实践中较为常见。

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刘律师提醒：

值得注意的是，由于历史原因，目前有相当多比例的宅基地房屋没有取得房产证，是否欠缺房产证，房屋就不能进行分割？答案是否定的，只要是取得宅基地使用权证及建设许可证，法院应当对房屋的使用权进行分割。当然，如果房屋存在房产证，可以对房屋的所有权进行分割。

根据以上观点，因此在修建或扩建农村房屋时，房屋的建设主体应就房屋建设及日后的分配等问题作出书面约定，不能作出书面约定的，也应邀请村委会干部等相关的无利害关系人对口头约定进行见证。在建设宅基地房屋前，建议需要取得宅基地使用权证以及建设许可证，有条件的，及时申领房屋产权证，这样方能保障双方的合法权益，不至于在离婚时，因为房产不具备宅基地使用权证及建设许可证而无法得到法院的处理。当然，建设房屋时的建房合同及相关建房材料购置单据也建议保存下来，实在无法分割房屋所有权、使用权的情况下，还主张分割房屋建设投入的资金。

关于夫妻家庭共有财产的认定与分割可参考本网站文章“家庭共有财产的认定与分割”一文