某部队诉北京八达岭野生动物世界有限公司租赁合同案｜合同纠纷案例解析

虞城县刘永升律师提示：北京市延庆区人民法院经审理认为：关于动物世界公司曾向某部队 提出缴纳租金，但某部队表示因上级有文件要求部队停止有偿服务不能 收租金，动物世界公司超过合同约定的期限六个月缴纳租金不能归责于 动物世界公司，故某部队不能因动物世界公司超过合同约定期限缴纳租 金而解除合同；动物世界公司不存在违反合同约定对租赁场地进行改建 或新建行为，虽其租赁期间确实改变了租赁房屋的使用用途，增设了栅 栏，行为欠妥，但不构成根本违约，某部队不能据此而解除合同。2016 年2月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的 通知》，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同无法继续履行，某 部队要求解除合同，应予支

📝 案情简介

1999年4月1日，某部队与动物世界公司签订《房屋租赁协议书》 （以下简称《租赁合同》），约定动物世界公司承租某部队所有营房及 管院，租期20年（自1999年4月1日起至2019年4月1日止），每年租金6 万元（每年3月31日前付清全年租金，超过一个季度加收房租10%的滞 纳金，超过半年不缴纳房租某部队有权终止合同），动物世界公司对营 房上下水、电、供暖、锅炉、门窗、防水、地面等项目改造，如租期届 满前某部队终止合同应支付动物世界公司营房改造的全部投资，如有大 的改造项目、新建项目，必须经过某部队同意方可施工，否则某部队有 权制止、并直至终止合同，动物世界在租赁合同期未满单方终止合同， 某部队将不支付改造营房所需物品资金。合同签订后，动物世界公司已 全部付清2017年3月31日前的租金。2016年2月，中央军委印发《关于军 队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。 某部队要求确认《租赁合同》于2017年9月19日解除、动物世界公 司腾退合同项下房屋土地并恢复原状、支付自2017年4月1日至2017年9 月19日的租金及房屋场地占有使用费33000元。动物世界公司于2017年 10月13日签收了法院向其邮寄送达的起诉状副本等法律手续。动物世界 公司不同意某部队的全部诉讼请求，称可以协商解除和商量赔偿腾退问 题，同时反诉要求某部队给付营房、营院改造投资252万元，并申请对 租赁场地投资改造的造价及现值进行鉴定。2017年11月14日，动物世界 公司通过转账形式支付了某部队2017年4月1日至2018年3月31日的租赁 场地费用6万元。2018年2月12日、2018年4月3日，法院组织双方就动物 世界公司对租赁场地的改造、使用情况进行了现场勘验。 2005年9月29日，甲方世纪公司与乙方安华公司签订《合作协 议》，约定甲方以项目合作方式将其投资经营的北京美博城项目交付乙 方招商经营，甲乙双方按照经营成果分享投资收益与回报；因乙方原因 造成双方合约终止，乙方应向甲方交付违约金。后甲方世纪公司与乙方 安华公司签订《补充协议书》，约定涉案场地在经营过程中无偿使用乙 方的品牌和知识产权，包括但不限于提供美博城的注册商标使用许可。 截至2010年10月，双方依约履行上述合同。 2011年8月17日，安华公司以联营合同纠纷起诉世纪公司，以自 2010年11月之后，世纪公司不履行向安华公司支付分成款的义务，其行 为已构成违约为由要求世纪公司向安华公司支付从2010年11月至2011年 12月的合作分成款共计9390089元并支付违约金。世纪公司提出反诉请 求，要求安华公司支付美博城F6×5改造费12000元；返还世纪公司代其 垫付的税费485519.9元及违约金。后一审法院作出（2011）东民初字第 10396号判决：世纪公司给付安华公司2010年11月至2011年12月分成

⚖️ 法院认为（裁判理由与论证）

北京市延庆区人民法院经审理认为：关于动物世界公司曾向某部队 提出缴纳租金，但某部队表示因上级有文件要求部队停止有偿服务不能 收租金，动物世界公司超过合同约定的期限六个月缴纳租金不能归责于 动物世界公司，故某部队不能因动物世界公司超过合同约定期限缴纳租 金而解除合同；动物世界公司不存在违反合同约定对租赁场地进行改建 或新建行为，虽其租赁期间确实改变了租赁房屋的使用用途，增设了栅 栏，行为欠妥，但不构成根本违约，某部队不能据此而解除合同。2016 年2月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的 通知》，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同无法继续履行，某 部队要求解除合同，应予支持。某部队主张2017年9月19日向动物世界 公司发过通知要求解除合同，但未提交证据，动物世界公司亦不认可， 法院不予采纳。载有当事人解除合同意思表示的起诉书，可被理解为解 除合同的通知，该起诉书通过法院送达，到达对方时发生解除合同的效 力，故动物世界公司签收起诉状副本等法律手续的时间应视为合同解除 时间。因租赁已解除，动物世界公司应腾退租赁场地、拆除圈猪的栅 栏。因动物世界公司已支付了2017年4月1日至2018年3月31日的租赁场 地费用，故对某部队此项主张不予支持。因合同解除属于不可归责于双 方当事人的原因，双方均无过错，亦无违约行为，故不涉及赔偿问题， 对动物世界公司的反诉请求不予支持。对动物世界公司投资的部分，双 方应按照公平原则合理分担。根据动物世界公司的举证情况、现场勘验 情况、合同已履行期限及剩余期限、每年缴纳的租金数额等因素综合考 虑，酌定某部队补偿动物世界公司18万元。动物世界公司未提交充足证 据予以证明其对租赁场地的装修、改造投资，双方的租赁协议也将于 2019年4月1日终止等因素，没有必要鉴定，故不予准许。 北京市延庆区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条 第五项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼 法》第六十四条第一款之规定，判决： 一、确认某部队与动物世界公司之间的《租赁合同》于2017年10月 二、动物世界公司于本判决生效后三十日内腾退《租赁合同》项下 三、动物世界公司于本判决生效后三十日内拆除其建造在租赁场地 四、某部队于本判决生效后三十日内给付动物世界公司对租赁场地 的装修、改造补偿款18万元； 五、驳回某部队的其他诉讼请求； 六、驳回动物世界公司的其他反诉请求。 动物世界公司持原审意见提起上诉。北京市第一中级人民法院同意 一审法院裁判意见，判决： 北京市东城区人民法院经审理认为：世纪公司将安华公司使用的 F6×0房间（即办公室）换锁后导致安华公司彻底离场，合同目的已经不 能实现，故确认《合作协议》及《补充协议书》于2012年3月20日解 除。因双方并未对分成款进行核算，故一审法院参照2011年安华公司的 月平均分成收入款688677元，世纪公司应支付的2012年1月至3月20日 （2个月零20天）的分成款合计为1836472元。安华公司主张的2012年3 月21日至2015年2月28日的经营损失存在高度不确定性，属于与世纪公 司订立《合作协议》及《补充协议书》时无法预测的损失，故对该部分 经营损失不予支持。因双方对2012年2月的收入没有按照《补充协议 书》约定进行核算，故参照安华公司2011年的月平均收入，将2012年2 月的收入认定为688677元，进而认定2012年3月20日至2015年9月30日的 违约金为5922622.2元。基于双方的违约程度和《合作协议》及《补充 协议书》的具体履

💡 实务要点与维权指引

结合本案裁判规则及《民法典》合同编相关规定，买卖合同领域当事人应当重点关注以下实务要点：

一、本案争议焦点。1999年4月1日，某部队与动物世界公司签订《房屋租赁协议书》 （以下简称《租赁合同》），约定动物世界公司承租某部队所有营房及 管院，租期20年（自1999年4月1日起至2019年4月1日止），每年租金6 万元（每年3月31日前付清全年租金，超过一个季度加收房租10%的滞 纳金，超过半年不缴纳房租某部队有权终止合同），动物世界公司对营 房上下水、电、供暖、锅炉、门窗、防水、地面等项目改造，如租期届 满前某部队终止合同应支付动物世界公司营房改造的全部投资，如有大 的改造项目、新建项目，必须经过某部队同意方可施工，否则某部队有 权制止、并直至终止合同，动物世界在租赁合同期未满单方终止合同， 某部队将不支付改造营房所需物品资金。结合法院裁判理由，当事人应当注意收集并固定相关核心证据。

二、法院裁判规则。北京市延庆区人民法院经审理认为：关于动物世界公司曾向某部队 提出缴纳租金，但某部队表示因上级有文件要求部队停止有偿服务不能 收租金，动物世界公司超过合同约定的期限六个月缴纳租金不能归责于 动物世界公司，故某部队不能因动物世界公司超过合同约定期限缴纳租 金而解除合同。该裁判规则对同类案件的举证方向具有重要参考价值。

三、实务操作建议。建议妥善保管合同原件、交货单、验收单、对账单、发票等履行凭证。

四、诉讼时效提示。普通诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。建议及时主张权利，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

📚 法律依据

依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，本案裁判与该法条的立法本意相符。

依据《中华人民共和国民事诉讼 法》第六十四条，本案裁判与该法条的立法本意相符。

❓ 常见问题

👨‍⚖️ 律师简介

刘永升律师，专注合同纠纷、民间借贷、买卖合同、租赁合同等法律领域，熟悉商丘及周边地区法院裁判规则，已成功代理多起合同纠纷案件，为当事人挽回经济损失。

执业机构：河南振商律师事务所 | 执业年限：十年 | 累计代理案件：3000余起

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本文为法律知识科普，基于中国法院年度案例整理，仅供参考，不构成个案法律意见。具体案件请结合实际情况咨询专业律师。