洪某凯诉张某文、徐某阳案外人执行异议案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市海沧区人民法院(2019)闽0205执异14号执行裁定 书
2.案由：案外人执行异议之诉 3.当事人
案外人：洪某凯
申请执行人：高某基
被执行人：张某文、徐某阳
【基本案情】
案外人洪某凯称：2015年12月24日，洪某凯与被执行人徐某阳、 张某文签订《房屋买卖协议》,徐某阳将案涉房屋以3480000元的价格
出售给洪某凯，洪某凯应在2016年1月20日之前支付购房款1327250元 (含购房定金200000元),其余款项以代为承担案涉房屋全部按揭贷 款的方式支付。合同签订后，洪某凯依约支付了购房款，徐某阳、张 某文将其银行按揭贷款账户资料交与洪某凯，由洪某凯代为支付每个 月约18000元的贷款，同时把出售案涉房屋有关的一切权利委托公证给 洪某凯指定的受托人郑某辉。同年3月8日，洪某凯通过郑某辉将案涉 房屋出售给谢某昌，与谢某昌签订《房产买卖协议》,并办理了相关 交接手续。5月开始，谢某昌按照合同约定向按揭银行支付贷款。6月 13日后，谢某昌持相关手续向开发商办理了案涉房屋的交房入住手 续，并实际安排其母亲居住。综上，洪某凯在案涉房屋被查封前就与 徐某阳签订了书面买卖合同，且经厦门市思明区人民法院认定为合法 有效，依约支付了全部应付款项，后手买受人谢某昌已实际办理了案 涉房屋的入住手续并居住至今，未办理过户登记系因法院查封所致， 并非因买受人自身原因，故案涉房屋的实际权属非徐某阳、张某文所 有，请求中止对案涉房屋的查封措施。
申请执行人高某基称：2016年6月1日，厦门市海沧区人民法院在 高某基与张某文、徐某阳民间借贷纠纷一案中查封了案涉不动产。6月 13日，徐某阳根据开发商的通知到物业管理处办理交房手续，此前案 涉房屋均由不动产开发商占有。7月28日，谢某昌强行破门进入案涉房 屋。故洪某凯在法院查封前并未合法占有该房屋。此外，根据思明法 院作出的(2016)闽0203民初17872号民事判决书，案涉房屋总价为 3480000元，洪某凯仅支付了1327250元(含定金),剩余款项并未支 付。因此，请求驳回洪某凯的执行异议申请。
被执行人张某文称：案涉房屋于2016年6月1日被厦门市海沧区人 民法院查封，此时该不动产由开发商厦门龙祥房地产开发有限公司占
有，直至6月13日徐某阳办理交房手续后才转由徐某阳占有，所以洪某 凯并未于法院查封前合法占有案涉房屋。另外，案涉房屋价款共计 3480000元，洪某凯仅支付1327250元(含定金),并未支付全部款 项。因此，洪某凯的执行异议申请不符合法律规定，请求驳回。
被执行人徐某阳未作答辩。
法院经审理查明：徐某阳与洪某凯于2015年12月24日签订房屋买 卖协议，载明甲方徐某阳将届时尚未办理土地房屋权证的厦门源昌山 庄×号楼×梯×层×单元房产以总价3480000元的价格转让给乙方洪某 凯，乙方应在协议签订之日将购房定金200000元交由丙方厦门市淘屋 房地产代理有限公司东坪二里分公司保管并于案涉房屋过户至买方名 下当天支付给卖方，首期购房款1327250元(含定金)由乙方洪某凯于 2016年1月20日前支付完毕，同时乙方还应按时偿还案涉房屋的银行按 揭贷款。协议还约定，甲方徐某阳应以开发商交房时间为准将房产交 付给洪某凯使用，同时徐某阳应无条件配合洪某凯办理房屋一手产权 证及过户手续，所产生的税费等一切费用由乙方洪某凯承担。厦门市 思明区人民法院(2016)闽0203民初17872号民事判决书确认了上述协 议的有效性，该判决书已于2018年7月26日生效。
2016年1月7日、2月3日、3月7日、4月8日，洪某凯通过网银转账
至徐某阳名下，转账金额分别为18677元、17452.9元、18052.73元、 18052元。
2016年1月20日，张某文、徐某阳作为委托人在厦门市公证处签订 《委托书》,该委托书第七条载明“受托人有权出售上述房产，权限如 下：1.受托人有权选择买受人、与买受人商定房产交易价格、房款支 付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房地产买卖合同及相
关协议、文件..…”该委托书同时还载明“受托人在行使抵押、出售权 利时，须出示产权证原件办理方为有效”。受托人为郑某辉。
2016年3月8日，徐某阳、郑某辉作为甲方与乙方谢某昌签订房屋 买卖协议，该协议载明甲方同意将案涉房屋以3850000元的价格转让给 乙方谢某昌，乙方应在协议签订之日直接支付给甲方定金500000元， 首期购房款1917836元(含定金)于2016年4月20日前一次性支付完 毕。协议明确案涉房产现状为尚未办理土地房屋权证，同时约定双方 在2016年4月20日办理全权委托公证，届时乙方应支付全部购房款并由 甲方将房产交付给乙方使用。
2016年5月8日、6月7日，谢某昌分别转入16560元至徐某阳名下银 行账户。2017年3月至2019年3月，谢某昌以个人名义每三个月为徐某 阳偿还一次银行个人贷款。
2016年5月27日，高某基向厦门市海沧区人民法院提起民事诉讼， 请求判令张某文、徐某阳共同归还借款本金170万元及利息。2016年6 月1日，厦门市海沧区人民法院根据高某基的申请作出(2016)闽0205
民初1836号民事裁定，依法查封徐某阳名下预告登记的案涉房产。
2017年2月10日，高某基与张某文、徐某阳借款合同纠纷一案进入执行
程序，上述保全措施转为执行措施。
2016年6月7日，厦门龙祥房地产开发有限公司向徐某阳发出《入 住通知书》,载明户主应于2016年6月13日至6月15日办理交房手续。 2016年6月13日，徐某阳签署了《房屋移交书》,确认案涉房产已移交 完毕。
现该房产由谢某昌及其家人居住。
【案件焦点】
本案争议焦点为案外人洪某凯对案涉房产是否享有物权期待权， 是否能够阻却执行。
在金钱债权执行中，案外买受人认为对登记在被执行人名下的不 动产标的享有所有权，向人民法院提出异议，要求排除执行的，应根 据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的 规定》第二十八条之规定进行判断。在满足法定条件的情况下，案外 买受人的物权期待权可排除强制执行，执行异议成立。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为：案外人洪某凯与被执 行人徐某阳的房屋买卖协议虽签订在本院查封之前，且该买卖协议经 厦门市思明区人民法院确认合法有效，但根据《最高人民法院关于人 民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规 定，在金钱债权执行中，洪某凯的异议请求是否成立，除符合在人民 法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同这一要件外，还必须同 时满足“在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或 者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交 付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记”等要件，且能够排除执 行。
从本案看，第一，洪某凯与徐某阳签订房屋买卖协议时，案涉房 产尚未交房，此状态持续至本院查封后；至本院查封时，案涉房产已 再次转卖他人；待案涉房产移交使用，案涉房屋实际由谢某昌居住， 故无法认定洪某凯在法院查封前已合法占有案涉房产。第二，洪某凯
在购买案涉房产后，仅向徐某阳支付了首期购房款1327250元(含定 金)及银行按揭款72234.63元，尔后由谢某昌代为偿还按揭，故洪某 凯并未如法律所规定履行支付价款的义务。第三，洪某凯明知案涉房 屋未办理一手产权证而购买，其未能办理过户并非单纯法院查封所导 致。此外，洪某凯在案涉房产尚未交付使用又转卖他人，事实上已无 物权可期待。综上，洪某凯的执行异议理由依法不能成立，无法排除 执行，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十 七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问 题的规定》第二十八条的规定，裁定：驳回案外人洪某凯的异议请 求。
【法官后语】
本案争议焦点为案外人洪某凯对案涉房产是否享有物权期待权， 是否能够阻却执行。
(一)案外买受人物权期待权的法理及制度梳理
在执行案件中，案外人提起执行异议，主张对法院查封的被执行 人名下的不动产享有实体权利，要求法院排除执行该不动产的情况较 为常见。主要原因是，根据我国《物权法》规定，除了继承、征收等 非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消 灭，必须经依法登记始发生效力。(《中华人民共和国民法典》第二 百零九条同此规定)基于我国现行房地产开发和登记制度的不完善等 原因，不动产买受人签订买卖合同之后，往往不能即时进行物权登 记，买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长一段时 间。在此期间，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有。
人民法院审查案外人执行异议，实质是在案外人对执行标的物享 有合法真实的实体权利与申请执行人受法律强制力保护的执行债权之 间进行平衡比较，进而得出科学合理论断的过程。如果仅仅将无过错 买受人当作普通的债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者 交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受 偿要求，将面临其他金钱债权人请求就买卖不动产另行变价的不测风 险。作为已经依照买卖合同履行完毕支付不动产对价等义务的买受 人，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，当其预期物权在与申请 执行人的一般金钱债权的实现发生冲突时，法律选择优先保护无过错 不动产买受人，在符合法定条件时能够排除执行等效力，彰显了法律 的公平公正性。
在执行程序中对不动产买受人进行优先保护的理论基础是买受人 的物权期待权。所谓期待权，是指将来可能取得与实现的权利，是当 事人尚未取得，必须有一定的事实发生才能取得的权利。所谓买受人 的物权期待权，是指对于已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合 同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类 似物权人的地位，赋予其具有排除执行等物权效力。买受人物权期待 权是以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权，是为了在确定 的不动产财产权登记条件还不具备时，保证将来财产权变动能够顺利
进行。
不动产买受人的物权期待权最初研究见于德国，德国1920年就有 判决确认了该权利并逐渐被其他国家和地区所接受。我国2002年《最 高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(已失效)第 二条，对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊 保护；2004年3月1日实施的《最高人民法院、国土资源局、建设部关
于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问 题的通知》第十五条将物权期待权的保护对象扩大至自开发商受让房 屋的所有买受人。2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院 民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条将所有需要办理 过户登记财产的买受人均纳入物权期待权保护范畴。2015年5月5日实 施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题 的规定》第二十八条至第三十条进一步将金钱债权执行中，不动产受 让人的物权期待权概括为无过错不动产买受人物权期待权、房屋消费 者物权期待权和预告登记权利人物权期待权三种。其中，第二十八条 是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议时的规定，第 二十九条是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提 出执行异议时的规定，第三十条是对被查封的办理了受让物权预告登 记的不动产提出执行异议时的规定。
(二)案外买受人物权期待权认定及阻却执行的条件
我国立法对买受被执行不动产等需要登记财产的案外人设置了物 权期待权制度予以保护，是债权的物权化体现，也是对我国不动产物 权变动登记原则的突破，故法律规定了严格的条件限制。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题 的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行 人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的， 人民法院应予以支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的 书面买卖合同； (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产； (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余 价款按照人民法院的要求交付执行； (四)非因买受人自身原因未办
理过户登记。”也就是说，保护无过错买受人所享有的物权期待权须同 时满足以下要件，才可排除执行。
1.金钱债权。第二十八条适用的前提是基于金钱债权的执行。本
案中，申请执行人高某基对被执行人张某文、徐某阳享有金钱债权，
高某基起诉张某文、徐某阳请求归还借款本息，符合金钱债权的要
件。
2.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。物权期 待权所依据的基础法律关系必须合法有效。我国法律虽承认物权行 为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登 记”,所以，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同 成立并且有效。本案中，被执行人徐某阳与案外人洪某凯于2015年12 月24日签订房屋买卖协议，载明徐某阳届时将尚未办理土地房屋权证 的案涉房产以总价3480000元的价格转让给洪某凯。该买卖协议已经厦 门市思明区人民法院(2016)闽0203民初17872号生效民事判决书确认 合法有效。2016年6月1日，厦门市海沧区人民法院根据申请执行人高 某基的申请，作出(2016)闽0205民初1836号民事裁定，依法查封徐 某阳名下预告登记的案涉房产。故，该房屋买卖协议的签订是在法院 查封之前。
3.在人民法院查封之前已合法占有该不动产。首先，买受人物权 期待权之所以要保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义 务并以一定的方式对外进行了公示，尽管这种公示的方式较之法定的 登记公示方式在效力上较弱。其次，占有不动产的行为必须发生在查
封行为之前。在查封后占有的，受查封的效力所及，不得对抗债权
人。同时，这也是为减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。至于 对“占有”的理解，应为对不动产有事实上的管理和支配。一般认为，
拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续、缴交物业管理费、对房屋进 行装修、入住等行为即可推定。本案中，2016年6月1日，厦门市海沧 区人民法院在原告高某基与被告张某文、徐某阳民间借贷纠纷一案中 查封了案涉不动产，此时该不动产尚未交付使用，仍由开发商厦门龙 祥房地产开发有限公司占有。直至2016年6月13日，徐某阳签署了《房 屋移交书》,办理了交房手续，案涉房产转由徐某阳占有，随后由后 手买家谢某昌及家人占有使用。故案外人洪某凯并未于法院查封前合 法占有该案涉房产。
4.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余 价款按照人民法院的要求交付执行。案外人支付全款的情形包括实际 支付全款和将剩余价款交付法院执行。这是因为，实践中相当一部分 不动产买卖合同所涉金额巨大，当事人之间多约定分期付款，案外人 虽仅支付部分款项，但系按照合同约定的进度支付，如其将剩余价款 按照人民法院指定的期限交付执行，并不影响债权受偿。这里体现出 执行权作为公权力对被执行人与第三人之间的民事权利进行适当的干 预，进行了适当的利益平衡。至于款项完成全部交付的时间，目前尚 无明确规定。有观点认为最晚不能迟于一审法庭辩论终结前，也有观 点认为，最晚不能迟于执行程序案外人异议审查结论作出前。本案 中，案外人洪某凯在购买案涉房产后，仅向被执行人徐某阳支付了首 期购房款1327250元(含定金)及银行按揭款72234.63元，尔后由后手 买受人谢某昌代为支付，故洪某凯并未如法律所规定履行支付价款的 义务。洪某凯的再次转卖暴露了其目的是进一步实现债权，而非期待 案涉房产的所有权，这与法律所保护的物权期待权的立法精神相违
背。
5.非因买受人自身原因未办理过户登记。这里未能登记的原因， 主观上要求是属于案外人意志以外的客观障碍，否则，则应判断为案 外人存在过错。实践中能够归责于买受人的原因，一般分为三种：一 是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权 登记，而买受人没有履行合理的注意义务导致无法登记。二是对政策 限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然 购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的 交易当事人为了逃税等而故意不办理登记。本案中，洪某凯交易时明 知案涉房屋尚未办理一手产权证而购买，其理应承担由此带来的法律
风险和不利后果。
综上，案外人洪某凯的执行异议理由依法不能成立，无法排除执
行，应予以驳回。
编写人：福建省厦门市海沧区人民法院吴丽芬付臻
