——徐某明诉徐甲共有物分割案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2020)京01民终3650号民事判决书
2.案由：共有物分割纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):徐某明 被告(上诉人):徐甲
【基本案情】
徐某明与徐甲于2004年登记结婚，双方婚后于2005年贷款购买了案涉房 屋，登记在徐某明名下。2016年，徐某明与徐甲协议离婚，并签订离婚协议 书，协议明确财产分割内容：存款由各自处理，案涉房屋变卖后各占50%。双 方离婚后，徐某明诉至法院要求确认案涉房屋的所有权，北京市海淀区人民法 院于2019年5月作出(2019)京0108民初28073号民事判决书，判决徐某明 名下案涉房屋由徐某明、徐甲按份共有，双方各占50%的份额。现徐某明要求 对共有物进行分割。审理中，经徐某明申请，北京市海淀区人民法院委托某房 地产土地评估公司进行评估，某房地产土地评估公司于2019年12月19日作出 《房地产司法鉴定估价报告》,确定案涉房屋于价值时点2019年12月5日在现 状条件下的市场价值为602.1万元。徐某明交纳鉴定费1.7万元。对于房屋的




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中国法院2022年度案例 ·物权纠纷


分割问题，徐某明主张，现此房还有货款及债务未偿还，并提交了相应银行明 细和票据。徐某明表示房屋归其所有，由其向徐甲支付房屋折价款，双方共担 款项自愿由其个人先行偿还，在其向徐甲支付的房屋折价款中予以扣除。
【案件焦点】
确定徐甲、徐某明取得分割案涉房屋应取得的价值时是否考虑房屋价值变 动的因素以及房屋所负债务的负担。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为：案涉房屋系徐某明、徐甲在婚姻存续 期间购买，此房屋为双方共有，各占一半的份额，现徐某明要求法院对共有物 进行分割，法院予以支持。案涉房屋以徐某明名字购买，房屋贷款未还清，且 尚有使用房屋产生的债务，对于徐某明的主张，法院考虑到房屋的使用情况及 双方的支付能力，将房屋判归徐某明所有为宜，山徐某明向徐甲支付相应的房 屋折价款。对于支付的款项，法院参考鉴定的市场价值、偿还贷款的情况及使 用房屋产生的债务情况酌情确定。徐某明自愿承担使用房屋产生的债务，法院 不持异议，本案一并予以处理。
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四 条，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，作出如下判决：
一 、徐某明名下案涉房屋归徐某明所有，贷款由徐某明自行偿还； 二 、徐某明给付徐甲房屋折价款260万元。
徐甲不服一审法院判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为： 经一审法院委托评估，确定诉争房屋市场价值为602.1万元，应依据该报告的 结论确定该房屋的价值。如前所述，徐某明、徐甲各占该房屋50%的份额，二 人各自应得份额对应的价值为301.05万元。徐甲虽认为案涉房屋评估价值偏 低，但并未提供证据否定前述评估报告确定的房屋价值，其该主张缺乏事实依 据。根据已查明的事实，案涉房屋《房屋所有权证》登记的房屋所有权人为徐 某明，该房屋所涉贷款由徐某明偿还，一审法院综合考虑本案因素，判令案涉




二、所有权纠纷 157

房屋由徐某明所有并无不当，徐某明应向徐甲支付案涉房屋折价款301.05 万元。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第 一百条规定，作出如下判决；
一 、撤销一审民事判决；
二 、案涉房屋由徐某明所有；
三、徐某明给付徐甲301.05万元； 四 、驳回徐某明的其他诉讼请求。
【法官后语】
商品房屋的价格波动幅度较大，且购置房屋时通常涉及房屋贷款等因素， 因此当事人在分割不动产时往往主张考虑房屋价格涨跌、贷款偿还负担等因素 对财产总额和分割比例进行调整。但是，在共有物的价值和分割的比例均已经确 定的情况下，人民法院不宜再对当事人应分得财产的数额进行调整。具体原因为：
首先，在确定不动产价值时，已经综合考虑了房屋价值的波动问题，房地 产估价机构对房屋的价值评估并非仅仅按照评估时房屋的市价进行认定，还会 考虑房屋所在区位、相似地段一定周期内房地产市场价格变动的因素、房屋折 旧情况等，因此，评估时点的房屋价值是通过综合考量多种因素确定的，能够 准确反映出被评估房屋在评估时点的市场价值。法院在没有充分证据证明分割 财产时价值较评估时点的市场价值发生较大变化的，对房屋价值不宜调整。
其次，法院酌定共有人应得分割财产的数额，实质为变更已经确定的财产 分割比例。确定共有人对财产份额的比例，有约定从约定，无约定，则应按照 法律的规定确定分割比例，上述约定或者法定的比例，均体现为已确定的分割 共有物的份额，除有证据予以否定外，不应再次对分割比例进行认定。
最后，共有物分割是共有人对共有物份额的划分，属于物权纠纷项下的争 议，而共有物上负担的债权债务，与确定共有物的物权份额并无直接关联，在 共有物分割后，一方当事人依据对方交付分割共有物对应的价款而产生债权后， 共有物上债权债务方产生与交付价款债权抵销或减少的债权债务纠纷，因此，




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中国法院2022年度案例 ·物权纠纷


在共有人的诉讼请求为分割共有物的情况下，该共有物上是否负担债务，不应 影响共有人分割财产的份额和数额。
就本案而言，生效判决已经认定徐某明与徐甲各占需分割的不动产50%的 份额，一审诉讼期间，房地产评估机构对于房屋价值作出了评估意见，且徐某 明诉讼请求为对案涉房屋进行分割，一审法院综合案涉房屋所有权登记、贷款 主体等情况，判令房屋由徐某明所有以及徐某明向徐甲支付折价价款并无不当， 但在房屋价款和份额比例已经确定的情况下再行调整房屋价值以及徐某明、徐 甲各自应得财产的数额不当，该处理方式考虑了案涉房屋上物业费等债务以及 房屋贷款负担等情况，超出了本案处理争议的范畴。
需要说明的是，夫妻双方离婚后对共有不动产进行分割，易与离婚后财产 分割纠纷混淆。离婚后财产分割纠纷中，如当事人对包括房屋、动产、现金、 有价证券以及共同债务一并要求分割的，可考虑上述因素对夫妻各自应得财产 予以调整，并未超出分割夫妻财产的范围，但本案仅涉及对房屋的分割，未涉 及其他财产或债权债务，因此不宜一并处理。
编写人：北京市第一中级人民法院徐硕