——董某敏诉张某民、牛某敏返还原物案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2020)京02民终4564号民事判决书 2.案由：返还原物纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):董某敏
被告(上诉人):张某民、牛某敏
第三人(上诉人):某饭店 第三人：某集团
【基本案情】
1994年1月18日，某饭店作为售房单位按房改售房优惠售房方式以标准 价将涉案房屋出售给董某敏(时任某饭店副总经理),由石某明代黄某敏向某 饭店支付了房款。1994年9月2日，原北京市房地产管理局就涉案房屋颁发房 产所有证，产权人记载为“董某敏”,该产权证原件现在某饭店处。1995年董 某敏调离某饭店，1996年董某敏将涉案房屋腾空交给某饭店后，某饭店将涉案 房屋分配给其职工范某，范某又将涉案房屋交给某饭店上级单位某集团进行换 房，2001年某集团将涉案房屋分配给其职工张某民居住。目前张某民及其配偶 牛某敏仍居住在涉案房屋。
2015年12月11日，董某敏在房屋登记机关以证书遗失为由就涉案房屋办




一、物权保护纠纷 79

理补证，12月15日，董某敏在北京市国土资源局西城分局领取了涉案房屋不 动产权证。2018年8月28日，某饭店起诉董某敏，要求董某敏履行房屋产权 登记书，将涉案房屋变更登记至某饭店名下。北京市西城区人民法院作出 (2018)京0102民初41269号民事裁定书，裁定驳回某饭店的起诉。
为证明与董某敏就涉案房屋回购问题达成协议，某饭店提交的房屋产权登 记证及房屋回购申请中审验意见处有“同意单位买回”字样，有北京市西城区 房屋土地管理局房产交易管理所印章，日期为1997年5月30日。复审意见和 审批意见处空白。房屋回购申请内容为：“西城房地产交易所：我店职工董某 敏于一九九五年调出。原九二年所购住房由某饭店购回，请交易所办理过户手 续(地址，西城区××)。”上述材料在房屋登记机关的涉案房屋档案材料中没有 备案，原件由某饭店保存。
【案件焦点】
1.本案是否属于民事诉讼的受理范围；2.如何认定涉案房屋房改售房后的 产权归属。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：关于本案是否属于民事诉讼的受理范 围。董某敏依据《中华人民共和国物权法》以所有权人身份，要求张某民、牛 某敏腾退涉案房屋，属于公民之间因财产关系提起的民事诉讼，属于民事诉讼 的受理范围。关于涉案房屋的所有权归属问题：
1.董某敏的行为能否证明其就涉案房屋回购与某饭店达成一致意思表示。 双方未就涉案房屋的回购达成书面合同，房屋产权登记书中对于涉案房屋价款 的给付期限、交付期限、房屋转移期限、违约责任等重要内容均未体现。考虑 到一般交易习惯，房产交易双方均负有较高的审慎义务，本案中双方未对上述 重要内容进行约定，不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同的构成要 件，无法认定董某敏与某饭店就涉案房屋回购达成一致的意思表示。
2.董某敏向某饭店交付涉案房屋及所有权证书、房屋行政管理部门在房屋




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中国法院2022年度案例 ·物权纠纷


产权登记书上盖章的行为，是否发生涉案房屋所有权转移的效果。涉案房屋一 直登记在董某敏名下，房屋行政管理部门虽在房屋产权登记书的初审意见部分 盖章同意，但复审及审批意见部分均未盖章，亦未进行所有权的变更登记。月 董某敏向某饭店交付涉案房屋及所有权证的行为也不影响涉案房屋所有权。
3.张某民、牛某敏是否应当返还涉案房屋。张某民、牛某敏辩称，涉案房 屋由某饭店分配给其居住。但涉案房屋的所有权并未转移给某饭店，其与董某 敏之间就涉案房屋的使用也没有达成协议，因此某饭店无权将涉案房屋分配给 张某民居住，董某敏有权要求张某民、牛某敏返还涉案房屋。
4.张某民、牛某敏是否应当支付涉案房屋的使用费。董某敏未对该使用费 标准举证证明，且未能举证其曾主张该使用费，又考虑到历史原因，不支持董 某敏要求张某民、牛某敏支付房屋使用费的诉讼请求。
北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三 条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国 物权法》第九条、第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用(中华 人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：
一 、自判决生效之日起三十H 内，张某民、牛某敏将北京市西城区××号房 屋腾空返还给董某敏；
二 、驳回董某敏的其他诉讼请求。
张某民、牛某敏、某饭店不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民 法院同意一审法院的裁判意见，判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
一 、裁判解析
(一)证据无法证明回购条款成立
行政部门同意房屋产权变更仅代表涉案房产的“房改房”特殊房产性质可 以变更所有权人，而并不能代表当事人之间回购条款的成立。且行政部门无权 干涉平等民事主体之间订立合同的自由。公司内部制度规定不能认定为与当事




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人达成合意。对于张某民、牛某敏提供间接证据证明董某敏应当知晓“离职回 购”为公司规定，首先，间接证据证明力不足。其次，员工知晓规定并不能认 定为与公司达成了合意。某饭店提供了与其他员工签署的回购合同，却并未与 董某敏签署，更说明双方未在此事上达成合意。民法中公司与员工为平等民事 主体，且一般情况来讲公司更具有强势的地位，在此情形下双方仍未签署相关 协议，不能认定双方就回购涉案房产事宜达成合意。
(二)回购事实未发生
本案所涉“回购”约定属于解除权约定的一种，所以必须在当事人达成合 意后才能行使解除权。假设本案双方当事人达成了回购房产的合议，那么回购 条款所产生的效果应当是一方重新获得房产所有权，另 一方重新获得对应价款。 但董某敏并未获得房款，由此可以证明涉案回购协议所约定的权利义务并未实 际发生。
二、实际意义
房屋回购条款无法定无效情形的，一般认定该条款有效。例如在商品房买 卖中，银行出借贷款时一般会在合同中约定房屋回购条款，约定购房人无力偿 还贷款时，开发商作为连带责任保证人承担还款责任，并由开发商对商品房进 行回购。这样的房屋回购条款同样具有约定解除权的性质，当购房人严重违约 时，开发商达到回购条件且发出回购通知，房屋买卖合同解除。
而关于职工签订公有住房买卖合同或取得房屋产权证后调离、辞职、被辞 退或除名情况下引起的纠纷，主要集中在单位是否有权要求收回房屋。以职工 是否取得房屋产权为标准，分为职工在与单位解除劳动关系时已经取得房屋产 权或未取得房屋产权两种情况。对于购房职工在与单位解除劳动关系时，已取 得住房的产权证明的，应当充分保护产权人的合法权益，维护购房职工物权 利益。
对于购房职工与单位解除劳动关系时，职工已经交纳了购房款并签署购房 协议，但仍未拿到房产证，售房单位要求收回房屋面产生的纠纷，司法实践中 有两种不同意见。一种意见认为，如果单位对所售公有住房的售房办法已经过




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行政部门审批，并确定该购房职工具备购房资格，那么双方签订的买卖公房合 同就是合法有效的。另一种意见认为，根据现有法律规定，房屋产权转移时间 以办理产权证为准。职工在没有取得产权前，和售房单位解除劳动关系，就丧 失了公有住房买卖的资格，因此，公有住房买卖合同在履行中因购买方丧失应 具备的主体资格而失效。笔者更倾向于后一种意见，但随着案件具体情况的不 同还有可能产生不同的裁判结果。一般情况下，如果单位对职工的购房条件不 仅仅是出台单位规定示明，同时以合同方式在公有房购买合同中详细约定职工 的服务年限等，就会大大减少出现纠纷的可能性。
编写人：北京市西城区人民法院方晓展王潇