——健康管理公司诉置业公司房地产开发经营合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省滨州市中级人民法院(2020)鲁16民终1773号民事判决书 2.案由：房地产开发经营合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):健康管理公司
被告(反诉原告、上诉人):置业公司 第三人：李某剪
【基本案情】
2006年9月30日，某乡政府与商贸公司签订《合同书》,约定商贸公司使 用某乡政府的土地用于项目建设。2017年11月，健康管理公司与置业公司签 订《田园乡墅开发项目合作协议》(以下简称《合作协议》),约定健康管理 公司将拥有使用权的一宗土地(即上述商贸公司从某乡政府取得使用权的土 地)以地作价给置业公司，置业公司作为开发责任主体开发该项目。李某勇在 协议中保证人处签字捺印。某县国土资源局以网上挂牌方式出让涉案土地，并 发布国有建设用地使用权网上挂牌出让公告。2017年12月25日，无棣县公共 资源交易中心出具成交通知书，通知书载明置业公司以1019万元取得涉案土地 的使用权。同日，置业公司将上述款项缴纳至无棣县公共资源交易中心的账户。 2019年9月30日，商贸公司出具《证明》,追认上述《合作协议》。
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按照《合作协议》约定，健康管理公司履行了合同义务，但置业公司并未 按合同约定向健康管理公司支付2000万元的合同款项，故健康管理公司诉求判 令置业公司履行合同，向健康管理公司支付合同约定的2000万元及利息。置业 公司认为，其与健康管理公司签署的《合作协议》名为房地产合作开发合同， 实为土地出让合同，该合同违反强制性法律规定，并以此为由提出反诉，要求 确认《合作协议》无效，要求健康管理公司依据该合同获取的收益应当依法没 收收归国有，并应将已经收取的土地款返还置业公司。
【案件焦点】
如何认定健康管理公司置业公司《合作协议》的性质，该协议是否具有法 律效力。
【法院裁判要旨】
山东省无棣县人民法院经审理认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土 地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的 合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为 共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”健康管 理公司和置业公司在《合作协议》中约定了双方的合作方式：“健康管理公司 提供的涉案土地及地上附属物(不包含医疗设备和办公设备)共作价4100万 元，作为健康管理公司的土地成本。置业公司作为房地产企业具有房地产开发 资质。”双方约定“共同掌握楼房销售环节、共同监管售房资金，物业管理由 置业公司指定公司负责。利益分成：在按期支付甲方土地款的前提下，乙方每 销售一平方米楼房再给甲方提取500元利润，签署本协议期间，经市场调查双 方同意以5500元/平方米为预期价格，若实际销售价格高于5500元/平方米， 高出部分甲乙双方再按2:8的比例分红；若实际销售价格低于5500元/平方米， 低于部分甲乙双方再按2:8的比例扣除”。从上述约定中可以看出双方是共 同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产。因此本案合同性质为合作开 发房地产合同。但双方签订合同时土地并没有取得使用权，故应为附条件的
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合作开发房地产合同。
《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强 制性规定，应为有效合同，对双方当事人具有约束力。一方面，2006年9月30 日，商贸公司与某乡政府签订的合同书中约定商贸公司取得对涉案土地的使用 权，使用期限为50年。2019年商贸公司追认《合作协议》,故健康管理公司取 得涉案土地的处分权。另一方面，涉案土地在健康管理公司和置业公司签订合 同时未取得国有建设用地使用权，这一状况双方明知。后置业公司按照《合作 协议》约定通过招拍挂的方式，由其直接打入政府指定的账号1000万元，土地 出让金超出1000万元部分由健康管理公司承担。双方按照约定履行合同义务。 结合上述两方面考量，健康管理公司不符合无权处分的情形。
综上，置业公司的反诉请求均无事实及法律依据，不予支持。健康管理公 司和置业公司应按照合同约定全面履行合同义务，健康管理公司诉求置业公司 支付2000万元，条件成就，置业公司应予支付。
山东省无棣县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百 零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理 涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，判决 如下：
一 、置业公司于本判决生效之日起十H内给付健康管理公司土地款2000万 元及利息(以2000万元为基数，自2019年8月30日起至本判决确定履行之日 止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);
二、驳回置业公司的反诉请求；
三、李某勇在本案中不承担法律责任。 置业公司不服一审判决，提起上诉。
山东省滨州市中级人民法院同意一审法院的裁判意见。
【法官后语】
本案例为准确区分房地产合作开发合同和土地使用权转让合同的典型案例。 房地产合作开发已成为房地产行业的常见运作模式，合作开发房地产合同在其
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中扮演了非常重要的角色。但该合同为合同法上的“无名合同”,长期以来合 作开发房地产合同的性质认定及效力判定一直没有形成共识的标准，在监管方 面亦不尽完善，故在实践中，大量土地使用权转让合同、借款合同、房屋买卖 及租赁合同纷纷以“合作开发”“合建”“联建”等冠名，以合作开发房地产 合同的面目出现。其中，名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的行为 尤为常见，对我国的土地管理制度形成了一定程度的影响，已受到广泛关注。
一、区分认定的基本依据：最高人民法院司法解释
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题 的解释》第七条规定，本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人 作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的合同。从定义 可以看出，若名为合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经 营风险，只收取固定利益，则表明其真实意思仅在于收取土地使用权转让的对 价，这和土地使用权转让合同法律关系的特征完全符合，故此类“合作开发房 地产合同”应当认定为土地使用权转让合同。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题 的解释》第十二条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订 立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合 作开发房地产为基本内容的合同。从定义可以看出，合作开发房地产合同的 三个重要特征是：共同投资、共享利润和共担风险。若名为土地使用权转让 合同约定提供土地使用权的当事人不仅收取利润而且承担经营风险，则表明 其真实意思是共同投资、共享利润和共担风险，这和合作开发房地产合同法 律关系的特征完全符合，故此类土地使用权转让合同应当认定为合作开发房 地产合同。
二、区分认定的关键要素：共担风险
在实务中，结合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案 件适用法律问题的解释》第七条规定，如果一方只出地，并收取固定收益，则 不符合“共担风险”的要求。该解释第二十一条规定，合作开发房地产合同约
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定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为 土地使用权转让合同。由此可见，实务中一方出地一方出钱合作开发房地产发 生纠纷时，要确定双方的权利义务关系，首先要对合同的性质进行认定，而判 断合同性质的关键是“双方是否共担风险”。在确定提供土地使用权的一方当 事人是否承担经营风险时，不能仅把合同是否具有明确的不承担经营风险的约 定作为判断标准，还要考虑合同中所约定的共同分担风险的比例。“共担风险” 不仅要求合作方共同承担经营风险，而且要求各方对经营风险的分担比例与约 定的各方所分享的利益比例大致相当，至少不应严重失衡。
三、司法实践的个案探索
综上所述，由于合作开发房地产的复杂性和多样性，实践中需根据个案具 体情况来认定一个“合作合同”是合作开发房地产合同还是土地使用权转让合 同，对于合同效力的认定更应当具体情况具体分析。《最高人民法院关于审理 涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十二条和 第二十一条只是规定了一个原则上的认定标准，司法实践中尚需承办法官作出 进一步的“解释”。如本案根据《合作协议》的具体条款内容“若实际销售价 格高于5500元/平方米，高出部分甲乙双方再按2:8的比例分红；若实际销售 价格低于5500元/平方米，低于部分甲乙双方再按2:8的比例扣除”的表述， 得出合同双方的真实意思是共享收益、共担风险的结论。当然，在实践中也 有很多复杂的情况，对合作开发房地产合同和土地使用权转让合同的正确认 定也要具体分析，通过个案裁判规则和司法经验的积累，逐步形成更加完善、 明确的区分标准。
编写人；山东省无棣县人民法院 陈微雯
