——后俸伯村委会诉仇某宁农村土地承包合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2019）京03民终14997号民事判决书 2.案由：农村土地承包合同纠纷
3.当事人

原告（上诉人）：后俸伯村委会

被告（被上诉人）：仇某宁 【基本案情】
2004年1月7日，发包方后俸伯村委会作为甲方与承包方董某刚作 为乙方签订《顺义区养殖业承包合同》一份，合同中约定，承包土地 为养殖用地占地3亩，承包期限自2004年1月7日至2034年1月7日，承包 期为30年。承包费为每年每亩500元。后经多层转让，涉诉土地承包经 营权由仇某宁受让，后俸伯村委会认可同意。2019年1月18日、23日， 南彩镇人民政府先后作出（2019）第41号、第43号限期拆除通知书， 通知书中载明，仇某宁在后俸伯村养殖小区所建的1500平方米砖结构 建筑物未取得相应的许可手续，责令仇某宁限期自行拆除。另，涉诉 土地利用现状为设施农用地，土地利用规划为一般农用地。后俸伯村 委会以仇某宁违反承包合同及相关法律强制性规定，私自改变涉诉土 地规划用途为由要求解除合同。





【案件焦点】

违法建筑被拆除后，发包人能否以承包人改变土地使用用途为由 行使合同解除权。
【法院裁判要旨】

北京市顺义区人民法院经审理认为：虽然仇某宁在未经相关部门 许可的情况下，在涉诉土地上建设建筑物，但上述建筑物的形成已长 达数十年之久并在后俸伯村村内，而后俸伯村委会作为本村土地的管 理组织，在明知仇某宁在涉诉土地上进行建设的情况下，不积极行使 解除权，依然每年收取仇某宁交纳的承包金。后俸伯村委会对仇某宁 未经许可进行建设的情况不仅知情，而且是默许并放任的。现涉诉土 地地上物已经被拆除，仇某宁亦同意在符合土地规划用途的前提下合 理合法地继续使用涉诉土地。

北京市顺义区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四 条， 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解 释》第九十条规定，判决：

驳回后俸伯村委会的全部诉讼请求。

后俸伯村委会不服一审判决，提起上诉。

北京市第三中级人民法院经审理认为：仇某宁通过合同权利义务 受让、转让方式与后俸伯村委会订立农村土地承包合同，合同中未对 合同解除权进行明确约定。涉案农村土地承包合同约定承包地为养殖 用地，但后俸伯村委会在明知或应知涉诉土地存在违规建筑后仍长期 与仇某宁履行合同且未行使解除权，现仇某宁在承包地上建设的地上





物已被相关行政部门拆除，仇某宁亦承诺按照约定用途使用土地，后 俸伯村委会目前提供的证据不能证明涉案农村土地承包合同已经丧失 继续履行的基础，在此情形下，一审法院有关后俸伯村委会行使法定 解除权要求解除合同的诉讼请求不应被支持的处理意见并无不妥。

北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项规定，判决：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
国家实行严格的土地管理制度，而在以往发展经济的主导思想 下，在我国特别是农村地区，为了追求经济效益，村集体经济组织往 往以提供土地承诺或默许建房方式招商引资。然而，由于可供建设土 地有限，因此存在大量的违法建设。在目前疏解整治促提升的发展思 路下，上述违法建设面临被拆除的窘境。且发包人又以擅自改变土地 的农业用途为由诉至法院，要求解除之前订立的农村土地承包合同。 本案即为如此情形。

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十二条规定：“承包 方不得单方解除土地经营权流转合同，但受让方有下列情形之一的除 外： （一）擅自改变土地的农业用途； （二）弃耕抛荒连续两年以 上；（三）给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境；（四） 其他严重违约行为。”而在实践中，发包人与承包人之间在书面协议中 往往没有约定允许承包人建房，如果按照法律规定，发包人有权解除 合同。但如果法院在不考虑历史背景的情况下解除合同，将引发同类





型案件的激增，也将激发社会矛盾。因此在处理此类案件时，应当充 分分析历史背景和违法建设及矛盾的由来，分情况予以处理。

1.对于有书面约定允许建房的情况， 由于合同约定改变了土地使 用用途，违反了国家强制性规定，故该合同应属无效。认定合同无效 之后，再根据双方之间的过错程度进行责任认定。
2.对于合同中虽未约定允许建房，但承包人在建房时，发包人默 许，且违法建设长期存在的，不应认定承包人擅自改变土地的农业用 途而赋予发包人合同解除权。如支持发包人的合同解除权，可能形成 判例效应。在承包人与村委会或经济合作社管理人员存在其他私人矛 盾，或管理人员换届后基于不法利益收回土地再行发包时，发包人极 可能以此要求解除合同。承包人也可能因此发生经营困难或破产等情 形，激化社会矛盾，引发信访隐患，导致诚信缺失风险。因此，在此 情况下，应当严格掌握合同解除权的认定。地上物如属于违法建设应 当由行政机关进行认定和拆除。违法建设拆除后，如承包人承诺按照 土地性质利用土地，应允许其继续承包。

3.对于合同中未约定允许建房，承包人未经允许私自建设，发包 人亦多次阻止无效后主张解除承包合同时，应当认定承包人擅自改变 土地使用用途，支持发包方的合同解除权。

本案为上述第二种情形。涉诉违法建设形成于2003年至2009年， 持续数年之久，在此期间，村委会对承包人的建设行为不可能不知 情，据此可以认定村委会对于承包人的建设行为是默许的。在涉诉违 法建设被拆除，且承包人同意按照土地性质利用土地的情况下，对于 村委会解除合同的诉讼请求，应当不予支持。





编写人：北京市顺义区人民法院 胡波