——-唐某明、季某诉置业公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2020)苏02民终3877号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):唐某明、季某 被告(上诉人):置业公司
【基本案情】
2018年9月，唐某明、季某与建设单位置业公司签订商品房买卖合同一 份，约定唐某明、季某购买商业用房性质的小公寓一套。同期，唐某明、季某 出具《承诺书》一份，内容为：本人已详细阅读并理解建设单位置业公司制定 的《业主临时规约》,同意遵守规约内的一切条款。如有违，愿承担相应违约 责任。该《业主临时规约》第四条(维修资金的筹建和使用)规定：“业主应 当按照下列规定筹建和使用维修资金，(一)按照规定和本规约约定缴纳专项 维修资金；(二)专项维修资金的财务由物业管理行业主管部门代管，使用和 管理按照政府有关规定执行。”第五条(物业维修和更新的实施)规定：“各业 主同意，物业维修及更新由物业管理企业按规定组织实施，费用按维修资金规 定列支。后唐某明、季某依约缴纳维修资金5996.7元，置业公司向其出具收
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据。”唐某明、季某缴纳的维修资金一直存放于置业公司的账户上。
【案件焦点】
唐某明、季某是否可以以维修资金未交存至专用账户为由分割专项维修资 金及利息。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市梁溪区人民法院经审理认为：即使置业公司有约定可代收专 项维修资金，也应按约定将该资金交由物业管理行业主管部门代管。现置业公 司收取的该项资金仍存放在其账户上，未完成合同约定，亦未实现合同目的。
江苏省无锡市梁溪区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、 第一百一十三条之规定，作出如下判决：
置业公司返还唐某明、季某住房专项维修资金5996.7元及利息。 置业公司不服一审判决，提出上诉。
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国物权法》 的规定，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有；共同共有人在共有的 基础丧失或者有重大理由需要分割的时候可以请求分割。本案中，唐某明、季 某依约缴纳的专项维修资金属于全体业主共有。因共有基础并未丧失，故因审 查是否有重大理由需要分割。主要考虑以下两个方面的因素：
首先，关于不能实现合同目的。第一，案涉小区业主按规约缴纳维修资金 的行为系共同合同行为，一方未遵守的，其他方有权要求其承担交付义务，从 而实现全部缴纳的日的；第二，即便没有全部缴纳，业主也可以通过共同协商 成立业主委员会，把维修资金的账户开设在业委会名下，实现共有财产共同管 理的目的。故业主可以通过以上途径实现约定目的。
其次，关于多数人不愿意为实现合同日的而采取相应行为。根据《中华人 民共和国物权法》的规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金属于业 主共同决定的重大事项，需由业主按相关比例行使表决权。目前未有证据证明 案涉小区具有符合法律规定的业主表决，故本案尚不足以认定为多数人不愿意
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中国法院2022年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
为实现合同目的而采取相应行为。
综上，唐某明、季某主张返还专项维修资金及利息不具有重大理由。置业 公司的上诉请求，应予支持。
江苏省无锡市中级人民法院依照《民法总则》第一百三十四条，《中华人 民共和国合同法》第七条、第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、 第七十九条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一 款第二项之规定，作出如下判决：
一 、撤销无锡市梁溪区人民法院(2020)苏0213民初2957号民事判决；
二、驳回唐某明、季某的诉讼请求。
【法官后语】
商业用房交存维修资金虽非法定强制义务，但可以通过当事人的约定形成 约定义务。当事人基于约定交存的维修资金，属于全体业主共有，只有在共有 基础丧失或者有重大理由情况下才能分割。业主以维修资金未交存至专用账户 为理由请求分割的，不属于重大理由，不予支持。具体分析如下：
第一，2008年2月1日，由国务院建设部、财政部联合签署的条令《住宅 专项维修资金管理办法》正式施行，明确了住宅交存专项维修资金属于法定强 制义务，该管理办法并未涵盖商业用房。但商业用房同样属于日常使用的建筑 物，存在建筑物及其附属设施需要维修的现实需求。商业用房交存专项维修资 金虽不属于法定强制义务，但可以通过当事人的约定形成约定义务。《中华人 民共和国民法典》第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属 于业主共有。该规定并未区分住房和商业用房，亦未区别强制交存与约定交存。 故商业用房维修资金的所有权同样依法属于全体业主共有。
第二，《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定：共有人约定不得分 割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有 重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有 人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割 时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。本案中，当
事人的诉请为返还已经交存的维修资金及利息，该争议焦点的本质为共同共有 人请求分割共有财产，故此行为必须依据法律规定行使。现已失效的《中华人 民共和国物权法》及新颁布的《中华人民共和国民法典》都规定了共有基础丧 失或者有重大理由需要分割两类情况，因本案并不存在房屋灭失而导致的共有 基础丧失情形，故审查重点在于是否出现重大理由需要分割。本案审理中发现， 建设单位收取的商业用房维修资金受限于行政管理措施的要求，客观上难以通 过在行政部门开设专项账户进行存放、管理、使用，资金只能暂时留存在建设 单位账户上。案涉商业用房业主正是基于以上事实原因提出了要求返还维修资 金的诉请。
第三，当事人通过约定交存和管理商业用房专项维修资金，构成业主自治 性规范，其约定目的的实现仍可通过设立业委会进行业主自治或针对业主共同 决定事项由业主参与表决共同决定。关于筹集和使用建筑物及其附属设施的维 修资金这一事项，无论是《中华人民共和国物权法》第七十六条还是《中华人 民共和国民法典》第二百七十八条，都作出了明确的规定，即该事项属于业主 共同决定事项，应当由专有部分面积占比的业主且人数占比的业主参与表决， 应当经参与表决专有部分面积占比的业主且参与表决人数占比的业主同意。虽 《中华人民共和国民法典》规定的参与表决及同意的占比数与原《中华人民共 和国物权法》的规定略有不同，但皆需基于业主的真实意愿行使表决权，并根 据表决结果确定该维修资金的相应管理事宜。本案涉及共有财产即建筑物及其 附属设施的维修资金的分割，可以适用以上法律规定。除非有证据证明，案涉 小区有符合法律规定占比的多数业主不愿意为实现约定目的而行为，才能构成 需要分割的重大理由，并基于该重大理由实施分割维修资金的行为，从而返还 业主已经交存的维修资金。但本案诉请并未有以上证据支持，故唐某明、季某 返还专项维修资金及利息的主张，法院不予支持。
编写人：江苏省无锡市中级人民法院 诸佳英 谢伟
