——陈某华诉薛某琪等房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2020)苏02民终4593号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):陈某华
被告(上诉人):范某生、不动产经纪公司 被告：薛某琪、吴某娟
【基本案情】
薛某琪与陈某华签订《购房定金收据》,确认收到陈某华购房定金2万元。 2018年6月8日，陈某华、薛某琪、不动产经纪公司签订《房屋买卖合同》, 约定：薛某琪将案涉房屋以38万元卖给陈某华；陈某华于2018年6月20日前 交付房款36万元；签订合同时，陈某华需交纳信息服务费1.2万元；不动产经 纪公司为双方提供交易机会，如实传递薛某琪或陈某华提供的信息，就有关政
策法规进行咨询，协助双方办理过户手续。
购房时，陈某华问：“这套房子在你这买卖，就是你所谓的已备过案，就 不能再卖给别人，是不是?”不动产经纪公司答：“所有买卖都有标记。只要走 我们中介，资料全都调到我们这里来。以前是调社区，但现在社区、整个惠山 所有的房子都卖给我们和另一不动产经纪公司。资料也好、办证也好，包括房 产证下来都不到原房东手上。”陈某华丈夫问：“这个房子已私下交易了，然后 又通过你们交易，这个私下交易是不是无效?”不动产经纪公司答：“无效。一 看合同。二看谁去拆迁办调材料。资料现在不管是在拆迁办或征收办都是干净 的。一旦我们中介接手把他调出，就证明这套房子在买卖了。我们中介在签你 这套房子时，已在拆迁办查过了。所以，我才能把资料调到我们这边。不然， 就要去另一不动产经纪公司拿资料，要经过社区政府，这是很麻烦的。为什么 虽说你们觉得安置房风险很大但其实很少听到这样的纠纷，因为按理说，办完 证，房产证应给原房东，但是，不能。我们这边只要有买卖的房子，房产证全 都放在我们中介发证，发证方是我们。过户是我们中介服务之一，帮你过户， 帮你办证。这些分别是房屋原本的复印件，这是原房东薛某琪的复印件。这是 特此声明。它们都有法律效应。这不是遗嘱，是执行书。安置房产权上的人完 全拥有房子的主权性，和任何人都无关。只要房子有买卖，那就是买方的。”
同年6月20日，薛某琪、陈某华、范某生签订补充协议。约定：陈某华已 知悉薛某琪之前将房屋卖于范某生；目前范某生通过不动产经纪公司和薛某琪 将房屋卖给陈某华；薛某琪、不动产经纪公司承诺在该小区可办产权证的二周 内相约办理；薛某琪、陈某华、不动产经纪公司承诺在拿到产权证的二周内配 合陈某华变更产权。同日，吴某娟代范某生确认收到购房款36万元。不动产经 纪公司确认收到中介费1.2万元(含过户等相关手续费)。
2019年8月23日，薛某琪将房屋过户至李某名下。陈某华诉至法院，要 求解除合同，赔偿损失。
【案件焦点】
不动产经纪公司在本案中是否应承担赔偿责任。
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中国法院2022年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
【法院裁判要旨)
江苏省无锡市惠山区人民法院经审理认为：居间人故意隐瞒与订立合同有 关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应 承担损害赔偿责任。不动产经纪公司在向陈某华陈述案涉房屋买卖风险时，明 显作出了夸大和虚假陈述，以致陈某华对该风险有了错误的认识，故不得要求 支付报酬并应承担损害赔偿责任，对陈某华提出的要求退还信息服务费1.2万 元的诉讼请求予以支持。同时，陈某华有权主张解除其与不动产经纪公司签订 的居间服务合同，且不动产经纪公司需对陈某华的损失即房屋溢价17.94万元 承担20%的赔偿责任，即3.588万元。
江苏省无锡市惠山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四 条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百 二十一条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 之规定，作出如下判决：
一、解除陈某华、薛某琪、不动产经纪公司于2018年6月8日签订的《房 屋买卖合同》以及2018年6月20日薛某琪、陈某华、范某生签订的《补充协 议》;
二 、范某生于本判决生效后10日内向陈某华退还购房款36万元并赔偿陈 某华损失8.97万元；
三、不动产经纪公司于本判决生效后10日内向陈某华退还信息服务费1.2 万元并赔偿陈某华损失3.588万元；
四 、陈某华于本判决生效后10日内向范某生支付房屋占有使用费2.1 万元；
五、驳回陈某华的其他诉讼请求。
范某生、不动产经纪公司不服一审判决，提出上诉。
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：不动产经纪公司作为房屋买卖居 间人，从事房地产居间活动的专业机构，陈某华正是基于对不动产经纪公司的 信任而委托进行居间活动，不动产经纪公司应就其居间的房屋买卖风险，向陈
某华如实报告，但不动产经纪公司在陈述案涉房屋买卖风险时，明显作出了夸 大和虚假陈述，以致陈某华对该风险有了错误的认识，损害了陈某华的利益， 应当不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任。法院根据本案的具体情况，酌定 不动产经纪公司退还信息服务费1.2万元并赔偿陈某华损失3.588万元，符合 法律规定。
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
1.中介人的义务
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委 托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合 同。基于通俗易懂的考虑，《中华人民共和国民法典》将“居间合同”修改为 “中介合同”,“居间人”修改为“中介人”。《中华人民共和国民法典》第九百 六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立 合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。不动产经纪公司就是典型的中介人。
《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立 合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或 者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿 责任。《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订 立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实 或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责 任。无论是《中华人民共和国合同法》还是《中华人民共和国民法典》都规定 了中介人的如实报告义务。这与诚实信用原则相符，也符合社会主义核心价值 观。中介的作用就是报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，如果 提供虚假的情况，导致合同不能履行，损害合同双方的利益，则将失去其存在 的意义。而“订立合同的事项”,是指中介人知悉的与订立合同有关的所有事
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项。本案中，安置房买卖的相关政策、过户的手续、购买未取得产权证的房产 的风险，均属于“订立合同的事项”。故不动产经纪公司应将所知道的上述情 况如实告知陈某华，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。 本案中，不动产经纪公司在陈某华向其咨询时，明显作出了虚假的陈述，夸大 了其在安置房过户过程中的作用，使陈某华对房屋过户的风险作出了错误的 预判。
2. 中介人的赔偿责任
中介人如与如实报告义务相悖，损害委托人利益的，需要同时承担两个法 律后果。一是不得要求支付报酬。中介人应在履行诚实信用原则的基础上付出 劳动从而获得报酬，如投机取巧、提供虚假情况，还能获得报酬，与公平原则 不符。二是应当承担赔偿责任。如果因为中介人的过错给委托人造成了较大的 损失，那么仅仅丧失报酬显然不足以弥补委托人损失时，也与公平原则相悖。 本案中，中介的报酬为1.2万元，而合同标的为38万元。显而易见，报酬相对 较低。所以，丧失报酬这样低价的违约成本显然不足以制约中介。而对于赔偿 责任的范围，存在两种观点。一种观点认为，赔偿责任应以实际损失为限；另 一种观点认为，中介人非合同当事人，不能以合同的实际损失来要求其承担损 害赔偿责任，中介人承担的赔偿范围仅限于缔约过失的损害范围。笔者认为， 中介人的赔偿责任应以实际损失为限，但同时应根据案件情况综合考虑各方的 过错来确定。本案中，陈某华作为委托人在明知出售人范某生未取得产权证， 甚至是被安置人薛某琪也未取得产权证的情况下，仍旧购买案涉房屋，本身存 在过错。范某生作为出售人，收取购房款后，未能按约完成过户手续，也存在 较大过错。不动产经纪公司作为中介人夸大了其本身的职能，影响了委托人陈 某华对于购房风险的判断，应承担一定的赔偿责任。最终，不动产经纪公司在 退还1.2万元报酬后承担了陈某华实际损失即房屋溢价的20%的赔偿责任。
编写人：江苏省无锡市惠山区人民法院 张露
