——房屋中介利用信息不对称，在未得到房主明确授权情况下代签售房协议，买方对此有过错的，应认定合同不成立。标签：表见代理|个人行为|居间合同|欺诈行为|越权代理案情简介：2013年，杨某委托房屋中介卖房，刘某、薛某分别委托房屋中介购房。薛某通过与房屋中介江某联系，同意出价90万元。杨某同意后，江某又以88万元代杨某与刘某签约。其后，江某向薛某称房主反悔，而杨某一直以为买方仍为薛某。后各方当事人得知真相，刘某要求解除合同并返还定金10万元。法院认为：①解除合同前提是合同成立并生效。刘某主张解除的房屋买卖协议，系房屋中介和江某以杨某代理人身份与刘某签订，故代理人是否具有代理权，是协议成立生效关键。代理人认为其与杨某通过电话和短信往来联系，可证明杨某已委托其出售诉争房屋，有权代为签订房屋买卖协议，但代理人不能提供证据证明其在签订房屋买卖协议书时，已取得杨某代售房屋并代签买卖协议授权，故房屋中介和江某代签房屋买卖协议行为系越权代理。因杨某对合同对方当事人不予认可，该越权代理行为既未能得到杨某追认，对杨某 不发生效力，亦不存在解除问题，刘某要求解除该协议诉请不予支持。②同时，本案江某仅持有杨某传真的房产证、土地证和身份证，刘某未到房屋内部进行实地查看，亦未看到书面授权委托书，仅凭上述三证复印件，即认为中介有权代为卖房。从日常生活经验和交易惯例来看，刘某即便委托中介购房，对中介作为专业从事的房产经纪存在一定信任，但仍应进行必要审查。刘某并未看到中介与房东间代为签订房屋买卖协议委托合同，未与房东有过电话或其他方式直接联系，未到房屋内部查看房屋，在这一前提下，即轻信中介已得到房屋出卖人签订房屋买卖协议的授权，而与之签订房屋买卖合同，应认定其在签订合同时存在一定疏忽大意，缺乏应有的谨慎而轻易将无代理权的中介方认作有代理权的人，故不符合表见代理构成要件，不能构成表见代理。因房屋买卖协议对杨某不发生效力，双方间未形成房屋买卖合同关系，故杨某收取10万元不能视为购房定金，但继续占有亦无依据，判决杨某返还刘某返还10万元。案例索引：案见“刘某诉杨某房屋买卖合同纠纷案”,见《中介利用信息不对称代签购房合同的效力认定》(余崇斌),载《人民司法·案例》(201422:97)。