——底商业主在其外墙设置商店招牌属合理使用，但超过必要限度，损害其他业主合法权益的，应承担相应民事责任。标签：相邻关系|眺望权|物业纠纷|外墙|合理使用|必要限度案情简介：2007年，周某购买位于二楼房屋，而一楼建材公司利用外墙设置的商店招牌占用面积大，且长期未清理。2008年，周某以建材公司侵害其房屋外墙面、造成居住环境恶化为由诉请排除妨碍、赔偿损失。法院认为：①业主对建筑物享有区分所有权，其中专有部分由某一业主独立享有，而共有部分则由该建筑物全体业主共同享有。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条明确列举外墙、屋顶、楼梯等属于共有部分。本案中，建材公司将店招设置于一、二楼之间外墙面，其所占用墙体一部分在周某房产证上标注为自墙，但自墙不等同于专有物权，共墙亦非共有物权。外墙权属最终只能依据法律规定和法律原理来进行认定，本案建材公司所争议外墙依法应属共有部分，应由该幢楼全体业主享有共有权。②建材公司将店招悬挂干外墙行为涉及对全体业主共有财产使用。由干周某诉请包含了对自己专有物权和相邻关系保护、故其有权单独起诉。具体而言，本案周某是以建材公司未经许可使用外墙，且其行为损坏了自己房屋内、外墙面，并造成居住环境恶化为由提出诉请，其中外墙(包括外墙面)属共有物权，而内墙面属周某专有物权，居住环境则属相邻关系，即周某既是基于共有物权受到侵害，同时亦系基于专有物权和相邻关系受侵害而提起诉讼，故即便对共有物权，周某不能单独起诉，但对专有物权和相邻关系，其均有权单独起诉，法院应予受理。③前述司法解释第4条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”所谓合理使用，是指虽然一般情况下对共有部分使用应由全体业主共同决定，但为实现专有部分正常使用功能，同时亦为充分发挥高层建筑共有部分使用效益，并非所有涉及到共有部分使用均须经全体共有人同意，业主个人可基于专有权而对共有部分进行合理使用，无需经过其他共有人同意。一般认为，合理使用应符合三个原则：一是不以营利为目的；二是为满足专有部分使用功能而向共有部分正常延伸；三是不能损害其他共有人利益。判断对共有部分使用是否以营利为目的，主要取决于该使用行为是否直接收取了费用。④本案中，建材公司并未直接从提供场地设置店招行为中获利，不能因该行为与门面经营活动相关，而经营目的是营利，便将其认定为以营利为目的。建材公司行为系为更好地利用专有部分、故其有权在现有位置悬挂店招。建材公司所悬挂招牌体积偏大，招牌顶部已接近周某窗户下缘、显然超出了与其专有部分相对应外墙面合理界限。加之不注意维护、修理，悬挂招牌处的外墙面和招牌本身均有一定破损，已构成对维修保障义务违反，故建材公司行为侵害了共有物权，应责令其将原有招牌更换为体积较小招牌，并对破损墙面进行修理或赔偿相应损失。建材公司店招由于存在破损，且长期未加以清洗，致使垃圾堆积，已构成对二楼住户即周某视觉卫生权侵害，应给予适当补偿。至于周某所提出的建材公司店招对其视线造成了一定遮挡问题，因建材公司店招采用的是紧贴墙体，而非栅栏式设置方式，因而尚不足以妨碍周某眺望权。综上，应认定建材公司可在现有位置悬挂招牌，但其行为已超出合理使用界限，损害了周某合法权益，应承担相应民事责任。经调解，建材公司支付周某2200元补偿款并对店招予以更换。案例索引：重庆大足法院(2008)足民初字第253号“周雄诉大足县鸿达建材有限公司侵犯业主专有权纠纷案”,见《在高层建筑外墙设置商店招牌的相关法律问题》(贾科),载《人民司法·案例》(201006:74)。