——公寓式酒店管理者经营权转让属于合同权利义务的概括转让，应由转让方通知原合同相对方并与其协商转让事项。标签：房屋买卖|酒店房|产权式酒店|公寓式酒店|合同转让|通知义务案情简介：2006年，物业公司与酒店公司就酒店经营权转让签订合同，物业公司据此支付20万元转让款后，因酒店公司未通知小业主办理酒店房间变更和续约手续、物业公司经催告酒店公司后，诉请解除合同、返还转让费及利息。法院认为：(①酒店投资者与管理者之间合同属无名合同，酒店投资者权利义务为收取租金、交付客房。酒店管理者权利义务为经营酒店并以此赢利提供各种酒店式服务、保持客房及公共设施完好、保障物业使用方便与安全，按约定向投资者支付租金或收益。酒店管理者与投资者所签合同是双务合同，酒店公司将酒店经营管理权转让给物业公司行为是权利义务的概括转让。②依《合同法》第88条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，物业公司与酒店公司先就转让事项达成协议，再由物业公司与小业主重新签订租赁合同，但双方在由谁负责通知小业主问题上产生争议。因物业公司与小业主之间无直接的合同关系，且对于物业公司与酒店公司协商转让酒店经营管理权事项小业主不知情，直接由物业公司通知小业主重新签订回租合同，小业主对物业公司与酒店公司之间的经营管理权转让合同真实性无法判断。可见，若无酒店公司参与确认，物业公司与小业主沟通缺失基础。公寓式酒店小业主本身缺乏酒店管理能力，小业主需聘请拥有良好经营方式、丰富管理经验的专业管理公司对酒店进行管理，管理公司经营好坏将直接关系到酒店品牌，从而影响小业主收益。小业主正是基于对酒店公司信任而聘请其对酒店进行管理，小业主是否认可物业公司的酒店管理能力，愿意委托其管理酒店，在小业主与物业公司签订合同前属不确定因素。如作为原合同相对方的小业主不同意酒店公司将债权、债务转让给物业公司，则该转让对小业主不产生效力，物业公司仍不能取得该酒店管理经营权、致使合同目的不能达到、故通知原合同相对方并与其协商转让事项是酒店公司合同义务之一。③《合同法》规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期间届满之前要求其承担违约责任。本案物业公司提出终止后，酒店公司既不表示能够履约，亦不能证明其履约能力，物业公司据此诉请终止合同、返还转让金及赔偿损失，应予支持。判决终止转让合同，酒店公司返还物业公司20万元及利息。案例索引：上海黄浦区法院(2007)黄民二(商)初字第2041号“上海南禾风物业管理有限公司诉上海赛元大酒店有限公司合同纠纷案”,见《公寓式酒店管理者的经营权转让》(陶卓华),载《人民司法·案例》(200810:93)。